房企拿地节奏放缓土地市场将降温（房企拿地重心转向）

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房企拿地节奏放缓土地市场将降温

本报记者 方超 张家振 上海报道

“在房地产市场下行期，杭州市作为全国为数不多的、土地市场韧性仍较足的城市之一，备受房企青睐。”9月15日，在杭州市2022年第三批集中供地“鸣金收兵”之际，中指研究院浙江分院常务副总经理高院生表示，预计杭州市本轮土拍各项指标表现仍将领先绝大部分其他集中供地城市。

公开信息显示，杭州市2022年第三批集中供地所涉19宗住宅用地全部成功出让，地块总起拍价409.6亿元，最终成交金额为430.63亿元，平均溢价率达5.13%。

在杭州市土地市场持续受到青睐背后，房企也正经历拿地重心“转向”的时刻。长三角地区、城市群核心区域等正成为房企“开疆拓土”的关键词。克而瑞研究中心数据显示，截至8月底，百强房企土地投资TOP10城市中，长三角地区城市占据了一半。

“对于各大房企而言，长三角地区的重要性一直以来都是非常高的。”亿翰智库副总裁田晶在接受《中国经营报》记者采访时表示，相比其他以单核或双核城市为龙头的区域，长三角地区城市呈“阶梯形”分布，居民购买力和经济结构等相对更为优质，房企的认可度也更高。

长三角地区领跑全国

“不管是今年上半年还是去年，我们配置的资产主要还是在长三角、粤港澳大湾区等能级相对高的地区和人口净流入城市，以及市场供求关系较好的城市。”

在日前召开的2022年中期业绩发布会上，碧桂园常务副总裁程光煜表示，“今年上半年，我们参与了上海市和杭州市的公开市场土拍，向着确定性的市场、以比较可控的方式布局。今年上半年共获取了9宗土地，其中2宗是通过收并购的方式获得，其余都是在一二级土地市场联动获取。”

头部房企碧桂园投资策略的调整，也是房企当前拿地重心集体“转向”的缩影。

“从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国。”中指研究院近日发布的研究报告表示，1～8月，长三角地区TOP10企业拿地金额为1901亿元，居四大城市群之首；粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额为1080亿元，位列第二；中西部地区TOP10企业拿地金额787亿元，位列第三。

“长三角地区依旧是百强房企投资的绝对主力区域。”克而瑞研究中心分析报告也显示，截至8月底，百强房企在长三角地区的投资占比达到49%，在投资金额TOP10城市中长三角地区的城市占据一半，分别为杭州市、上海市、宁波市、南京市和合肥市。

记者梳理多家知名房企2022年半年报也发现，长三角地区在土地扩储版图中的地位正进一步上升。以龙湖集团（00960.HK）为例，从区域分布来看，公司在长三角地区的新增土储占比达到56%。此外，保利置业集团（00119.HK）在长三角地区的新增土储建面占比达到了80%，相较2021年提升了40个百分点。

“以万科集团为例，公司全国架构先后经历了四大区域、五大区域和七大区域，但无论怎么划分，上海区域都是整个万科集团销售比例最高的区域。”一位上海房地产行业人士向记者表示，“总体而言，华东地区也是各大房企销售额占比最高的区域之一。”

公开数据显示，今年上半年，万科上海区域的销售金额达到782.5亿元，占公司总销售额的比例达到36.3%，高于第二名南方区域14.2个百分点。与之类似，华润置地华东大区也是贡献销售额的主力军，销售金额和面积占比分别为27.8%和21.8%。

对于各大房企重视长三角地区土地和房地产市场的原因，田晶告诉记者：“在长三角地区，一线城市有上海市，同时拥有杭州市、南京市等多座二线城市，相对而言房地产市场还是非常优质的。”

田晶举例称，在浙江省，有一些城市之前可能存在销售情况阶段性不佳的情况，但这些城市本身的购买力仍然存在，市场需求会在后续陆续释放出来，和以单核或双核城市为龙头的区域，或某些产业下滑较快的城市相比，长三角地区的房地产市场更具韧性。

回归核心城市核心区域

不过，在房企拿地重心转向长三角地区之时，长三角地区不同城市的土拍状况正呈现分化之势。

8月底，江苏省无锡市亦进行了2022年第三批集中供地。相关资料显示，无锡市共成功出让11宗地块，总建面约97万平方米，成交总金额约120亿元，整体溢价率为0。

“无锡市第三批集中供地不仅规模小，热度也在降低，全部地块皆为底价成交。而拿地企业中除朗诗地产外，均为地方平台公司‘托底’，投资观望情绪浓厚。”克而瑞研究中心如此点评。

对于土地市场遇冷的原因，克而瑞研究中心结合当地房地产市场运行情况分析称，住宅市场低迷是无锡市本次土拍冷淡收场的原因之一。自2021年以来，无锡市商品住宅市场整体的供求比为1.03，供求相对平衡，但在今年5月和6月成交量经历短暂小幅回升后，7月和8月的成交量再度走低，与2021年同期相比分别大幅下降了72%和55%。

记者梳理发现，除长三角地区部分城市外，在近日举行第三批集中供地的福建省厦门市和山东省青岛市等二线城市的土地市场热度也较为平淡。例如，同在9月15日举行第三批集中供地的青岛市，市南区、市北区和李沧区共推出14宗土地，最终11宗土地顺利成交，另有3宗土地流拍。

而即便是在较为核心的一二线城市，土地市场内部分化情况也较为严重。

以热度较高的杭州市为例，在2022年第二批集中供地中，最终共有45宗地块成交。有10宗地块溢价成交；另有12宗地块触及中止价进入一次报价区间，占比约为27%，该比例较第一批集中供地有所下降；剩余的23宗地块则以底价成交，占比过半，比例较第一批集中供地亦有所上升。

“底价成交的地块主要以商业占比较高或地处临安、富阳等远郊片区的地块为主。”克而瑞研究中心彼时分析认为，在楼市政策优化调整后，杭州市近期的新房及二手房成交量有所回暖，但远郊片区的去化仍存在较大难题，导致房企拿地的意愿不高。

田晶则分析称，对于房企而言，在拿地竞争对手减少、一线城市拿地门槛下降等因素影响下，首先会优先选择进入一线城市，其次是二线热点城市，而且肯定是先核心再外围，这是必然的选择。

“未来还是会避免进入三四线城市，主要聚焦在一二线城市。今年下半年拿地的力度会比上半年大，并且会聚焦在一二线城市的核心黄金地段。”中国金茂相关负责人也如此表示。

“每家公司都会根据自身的情况制定拿地策略，我们公司可能更注重土地储备是不是集中在一二线城市，像上海市和杭州市等都算是重点布局的城市。”一位头部房企上海区域负责人告诉记者，公司今年上半年仅在上海市拿地。

本土中小房企逆势拓储

值得注意的是，在长三角地区备受各大房企青睐的同时，部分热点城市的本土房企也正密集现身当地土拍市场中。

“多家本土中小房企正在‘捡漏’。”高院生分析称，在杭州市9月15日进行的第三批集中供地中，浙江中豪控股集团线下一次性报价竞得下沙金沙湖宅地，浙江杰立建设集团旗下浙江杰立房地产开发有限公司竞得笕桥宅地，浙江省赞成集团旗下杭州金穗房地产开发有限公司竞得乔司宅地，圣奥集团旗下浙江圣奥置业有限公司竞得下沙元成宅地。

事实上，早在今年杭州市第二批集中供地中，多家当地中小房企进入土地市场就备受关注。

克而瑞研究中心信息显示，在第二批集中供地中，华景川集团、星创集团、华元房产和浙江金帝房地产集团等中小房企也均有参与，并且均有土地入账，最终成交的45宗土地中有六成左右由杭州本土民营房企竞得。

除杭州市外，本土中小房企积极参拍的现象亦出现在合肥市土地市场中。

6月23～24日，合肥市举行2022年第二批集中供地，除保利发展、龙湖集团和招商蛇口等全国知名房企和当地国企外，文一地产集团、新华地产集团、安徽名邦置业（集团）和安徽乐富强控股集团有限公司等合肥本土房企亦成功竞得了相关地块。

对此，田晶分析认为，类似本土中小房企在当地城市的深耕工作非常透彻，而且过去一段时间没有过多地加杠杆和借债。“所以在目前的房地产市场节点中，在项目去化和开发成本总体可控的情况下，这些本土中小房企其实手里是不差钱的。从投资逻辑方面来看，就是房企不要去追高，但在土拍门槛下降的情况下可以去抄底，本土中小房企现在逆势进入当地土地市场或就是出于抄底考虑。”

“我们认为，随着房地产市场信心的恢复带动销售提升，叠加核心城市土拍宽松，将会给中小房企带来投资机会。”克而瑞研究中心也表示，但考虑到核心城市的地价较高，短期内国央企拿地的主力格局并不会改变，民营房企或将在房地产市场回暖后迎来一个拿地“窗口期”。