福州土拍第一次最新消息（福州10年以来最大规模的土拍前夕）

土拍解读：

12月1日-2日福州第三轮集中供地，涉及六区，一共43幅地块，供地面积1790亩，拍地总收入可达300亿。福州市政府往期土拍，土地大量集中在三江口、五四北、帝封江、滨海新城，这次土拍拿出来的地，位置特别好，纯商品房地块多，安商房及配建特别少，鼓楼、台江、晋安三个区都把压箱底的地块拿出来了，但是起拍价不低，未来政府指导售价也不低。具体的土地供应详情福州各大房产公众号说的很多了，我就不一一赘述。

土拍地块一览

本次集中供地有这么大变化，我从以下三方角度给大家做个分析，文件敏感度较高，强烈建议大家下载观看：

21年福州市土地出让指标

地方ZF角度：福州市土地财政依赖程度全国排名第三，年初公布的2021年福州四城区住宅用地供应3300亩，全年的供地指标一半都完不成。福州的未来规划是要打造国家中心城市，加上三江口，滨海新城，福州高新区的基础建设，福厦高铁，4、5、6地铁、F1滨海快线的建设，需要大量的资金投入，如果本次土地供应跟不上，拍卖情况不理想的话，有可能明年就有部分ZF工程面临停工，可能年底公务员的奖金都会受影响；

购房者角度：往年大量的安商房混合社区没有，明年可供购房者选择：位置好、品质好的楼盘非常多，当然这些优质地块的房价肯定会非常坚挺，毕竟这些土地是不愁卖的。

竞拍房企名单

开发商角度：福州市政府这么有诚意的拿出这么多好货，结果报名竞拍的开发商数量确不多！

历来风光的闽系房企，阳G城、世M、三盛纷纷出局，融信、正荣也竞拍热度不高，全国龙头房企万科、融创、绿城、金茂、旭辉也不见踪影，房企的高杠杆开发、三道红线政策、开发贷停止，大量房企已经开始变卖资产、打折促销解决自身债务危机，更别提花巨资拿地开发。下一期我会单独拿一个篇章说一说闽系房企阳G城。

我们再来看看每个版块的开发商竞拍情况，就知道未来版块的房价走势情况。

仓山区出让住宅地块

仓山区：本次仓山区拍卖的核心住宅用地共6块，全部是纯商品用地，两块在南二环白湖亭北园版块，SM城市广场用地旁，靠近地铁一号线白湖亭站，这两块地于今年6月开始征迁，10月完成征迁，12月拍地效率不可谓不高，说明了仓山区政府发展南二环的决心。可是竞拍热度却惊人的地，两块纯商用地仅一家福州建发兜底！主要原因估计是起拍价过高，近两年南二环版块备案价基础上打折力度过大，房企在资金链紧张的情况下，担心利润率过低。

金山奥体版块共计三块地，2021-64地块无房企竞拍，主要还是因为地块太小。

帝封江作为新区，已有恒大、世茂两家房企踩坑在线，无房企竞拍，意味未来帝封江市场将更加冷淡。

晋安区出让住宅地块

晋安区：本次晋安区供给的土地都在晋安的老区，五里亭、塔头，该区域离福州传统老区鼓楼台江距离近，配套也相对完善，是鼓楼、台江老福州人改善住房的第一选择。目前该区域在售的一手新房价格在31000-40000元/平米之间，虽然政府毛坯限价35000元/平米，加上精装之后的售价有望破40000元/平米。未来五里亭的刚需选择将非常有限！

鼓楼、台江区出让住宅地块

鼓台区：鼓楼台江作为福州的中心，房企的兵家必争之地，本次竞拍房企最多。掐指近两年鼓楼台江的楼盘，不超过10个，19年的融创福州源、20年的万科金域国际、阳光城檀境、21年的首开白马印书台、保利天悦二期，都是销售周期极大、推给成本极小、利润较高的项目，首开白马印书台据说还要找关系才能买到房，证明鼓楼台江的改善需求极大，也就不难解释鼓台两区的土地如此热门了。