近期楼市环境（今年四环内预计有近20个10万）

刚过完元旦，就有朋友咨询帮主，想在北京四环内中心城区买新房，目标面积在200平米左右，不知这位朋友是2021年股市大赚了一把，还是在年底前把家里的旧房卖掉了。

从2021年最后一个季度开始，北京的楼市的确升温了，尤其是几个高端改善、主打大平层户型的项目，着实在冬天里燃烧了一把火。

同时，北京二手房从10月成交9340套降至冰点，到11月成交11851套回归正常，12月成交15442套明显升温，仅用2个月时间就完成了触底反弹，全年实现19.3万套网签，达到近5年来的交易顶峰，仅次于2015年和2016年的成交量。

加上新房网签成交的62800套，2021年北京住宅成交共计约25.6万套，为近5年新高。

楼市回暖，一方面得益于中央对稳定房地产市场健康发展的定调、央行对信贷政策合理的放松，另一方面体现出在“房住不炒”时代，北京人民对改善居住需求的旺盛。

虽然2021年北京住宅市场的主战场在五环之外，五环外区域在轨道交通、城市资源配套不断优化的条件下越来越好，但还是有不少买房人对内城区情有独钟。

为了帮助这部分买房人了解当前的市场供应，帮主梳理了目前四环内在售项目和潜在供应的信息，发现今年内城区供应仍然充足，只要手中有银子，不愁买不到好房子。

1、纯新盘（未取证）

东外39号

位置：东城区东直门桥东北角

开发商：信达，益田，佳源

价格：待定

户型：120—180平米，260—350平米

户数：162

开盘时间：待定，目前处于蓄客阶段

交房时间：建筑已处现房阶段

交付标准：精装

周边二手房价格：海晟名苑约14万元/平米，万国城MOMA约12万元/平米

点评：东直门商圈核心，交通枢纽上盖大型城市综合体，规划建设双塔写字楼、JW万豪酒店、大型商场、2栋高端住宅楼，周边配套成熟，坐拥地铁2号线和机场快线双轨。

产品为稀缺的城市核心区顶级豪宅公寓。

效果图

建国门9号

位置：朝阳区建国门桥东南角（W酒店东）

开发商：首开

价格：待定

户型：270—510平米

户数：94

开盘时间：预计在1月底取证开盘

交房时间：2024年

交付标准：精装

周边二手房价格：中海枫丹公馆约12万元/平米

点评：项目为建国门商圈纯新盘，毗邻长安街，邻地铁2号线。规划建设6栋住宅 商业 办公，94套臻稀房源，产权车位292个。

项目联袂郑方、户田芳树、李玮珉等国际大师，在建筑、园林、户型、科技、服务等方面打造内城终极豪宅居所。

效果图

中信城四期

位置：西城区菜市口南大街

开发商：中海

价格：待定

户型：待定

户数：待定

开盘时间：预计2022年

交房时间：待定

交付标准：待定

周边二手房价格：中信城二期、三期约16万元/平米

点评：项目为西城区二环内大盘项目中信城未开发的5、6号地块，已转为中海开发。临地铁4号线、7号线。

北京在东西城区尤其是二环内不再新批建设用地，该项目极有可能是核心区最后的新盘。

中信城三期实景图

永定府

位置：东城区永定门桥东南角

开发商：华润

价格：待定

户型：58—65平米大开间和一居，89平米两居，98/133平米三居，135-140平米复式

户数：391

开盘时间：预计2022年春节前

交房时间：待定

交付标准：待定

周边二手房价格：景泰家园约8万元/平米，中海紫御公馆约13万元/平米

点评：项目紧邻南二环和中轴路，坐拥地铁8号线与14号线双轨交汇。规划建设3栋4—8层住宅楼、2万平米商业，代建7000平米燕墩博物馆。不利因素是小区北侧50米为铁路。

项目原为限竞房用地，据说可能转为共有产权房，政府产权份额为20%。该项目极有可能是北京内城区最后一个单价低于10万的新盘，一直保持神秘姿态，被业内称为买不到的房子。

效果图

金桐拾贰

位置：朝阳区，东三环内金桐西路

开发商：美国铁狮门集团投资，金桐地产

价格：待定

户数：272

户型：78—128平米一居，145—251平米两居

开盘时间：待定

交房时间：2022年下半年

交付标准：精装

周边二手房价格：财富中心御金台约11万元/平米

点评：国贸CBD核心区旧改顶级豪宅公寓，由运营纽约洛克菲勒中心、柏林索尼中心、上海晶耀前滩的美国铁狮门集团投资开发，梁志天担纲室内装修设计。

近邻地铁10号线、6号线和1号线，周边配套成熟。

效果图

2、次新盘

北京城建天坛府

位置：东城区，南二环景泰桥南

开发商：北京城建

价格：12.2万元/平米

户数：1244

户型：135/169平米三居，280平米五居

开盘时间：2021年8月、11月

交房时间：2024年6月

交付标准：精装

周边二手房价格：中海紫御公馆约13万元/平米

点评：北京二环唯一纯商品房新盘，绝版地段，南中轴线东侧，天坛公园南800米，百万平米大社区，有汇文中学教育配套，临地铁14号线和8号线，周边配套十分完善。

自2021年8月一期开盘以来，实现认购额超80亿元，网签额40.4亿元，网签314套，销售持续火爆。280平米超大平层产品户型设计很棒。

效果图

东直门8号

位置：东城区东直门外斜街8号

开发商：莱福集团

价格：13万元/平米

户数：225

户型：123平米两居、183—253平米三居、288平米四居

开盘时间：2021年11月

交房时间：2022年9月

交付标准：精装

周边二手房价格：海晟名苑约14万元/平米，万国城MOMA约12万元/平米

点评：东直门商圈，地段闹中取静，临亮马河，酒店公寓改造的精装公寓，70年大产权，1栋楼，225户，精装标准高，约1.5万元/平米装修标准。引入金茂绿建五恒科技系统，碧朗湾物业提供24小时管家式服务。

实景图

3、顺销项目

东叁金茂府

位置：丰台区，三环分钟寺桥南500米

开发商：金茂 合生

价格：10.7万元/平米

户数：685

户型：125平米三居，145/175/195平米四居

开盘时间：2021年1月

交房时间：2024年

交付标准：精装

周边二手房价格：首开璞瑅公馆约10万元/平米，北京金茂府约11万元/平米

点评：分钟寺整体规划开发，是东三环沿线城市更新区域，临地铁10号线分钟寺站，周边配套完善，有规划45万平米公园。

金茂打造府系2.0迭代产品，精装科技豪宅。金茂府品牌过硬。社区规划685户，2021年网签成交409套，网签64.75亿元，是北京10万 豪宅销冠。估计还有不到1/3存量。

效果图

世茂北京天誉

位置：丰台区，三环分钟寺桥南1公里

开发商：世茂 合生

价格：10.6万元/平米

户数：494

户型：145平米三居，185/215平米四居

开盘时间：2021年2月

交房时间：2024年9月

交付标准：毛坯

周边二手房价格：首开璞瑅公馆约10万元/平米，北京金茂府约11万元/平米

点评：分钟寺整体开发三项目之一，建筑设计前卫时尚，产品户型设计亮点突出，功能格局合理，豪宅大户风范。宋式园林设计独领风骚，功能完备。

社区规划494户，2021年网签成交137套，预估还有半数存量。

效果图

合生缦云

位置：丰台区，三环分钟寺桥南1公里

开发商：合生

价格：12.6万元/平米

户数：263

户型：198平米四居，251平米五居

开盘时间：2021年4月

交房时间：2024年

交付标准：精装

周边二手房价格：首开璞瑅公馆约10万元/平米，北京金茂府约11万元/平米

点评：分钟寺整体开发三项目之一。项目为合生缦系新一代健康科技平层大宅，产品设计创新，以折叠美学理念打造建筑与园林，仅263户，为精品豪宅社区。2021年已网签90套。

效果图

中海甲叁号院

位置：丰台区，西三环万寿路南延段

开发商：中海

价格：12万元/平米

户数：632

户型：150平米三居，180/200平米四居

开盘时间：2020年8月、11月

交房时间：2024年

交付标准：精装

周边二手房价格：懋源钓云台约11万元/平米

点评：丰台花乡区域，中海打造的三环内城豪宅项目，开创京城无界天幕、弧形立面先河，打造精装大平层产品。项目配有高端会所，提供私人管家服务。

周边邻中关村丰台科技园、总部基地，生活配套完善。邻地铁9号线和16号线。

项目开盘至今已网签286套，预计还有约半数存量。

效果图

梵悦108

位置：朝阳区，东三环国贸桥东南角

开发商：阳光城

价格：15万元/平米

户数：364

户型：97—182平米一居，119—185平米两居等多种户型

开盘时间：2020年8月

交房时间：2023年5月

交付标准：精装

周边二手房价格：银泰柏悦居约10万元/平米

推荐理由：国贸CBD核心区旧改现房，2栋豪宅公寓楼，共364户，目前剩余房源大面积户型居多。坐拥地铁1号线和10号线双轨交汇，周边配套成熟。

效果图

除以上未开盘、半年内开盘以及顺销项目外，内城区还有位于西城区西单商圈的西单上国阙、丰台区三环内方庄商圈的首开璞瑅公馆、丰台区西南三环内的葛洲坝中国府、懋源璟岳、丰台区西三环泰禾西府大院等项目有尾房在售，价格在10万—16万元/平米区间，其中首开璞瑅公馆还有一栋住宅楼待建未售。

此外，2021年丰台推出二环万泉寺和三环周庄子地块，指导售价分别在11.2万元/平米和10.6万元/平米；朝阳推出劲松街道西大望路地块，指导售价10.66万元/平米，全现房销售；今年还将有丰台二环亚林西、三环纪家庙、朝阳三环太阳宫等四环内地块出让。

虽然北京市对四环内建设用地严格限制，但几宗新地块上市，还是能增加四环内住宅的供应，预计将有新老近20个项目可供选择，只是单价门槛几乎全部在10万 。

可以说，四环里的房票只能留给高端改善人群了。

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