新希望紫樾府挖掘机 开发商首创如何在大湾区挖掘机会

面对以深圳为核心的粤港澳大湾区，外来地产商正在努力挖掘战略机会。

9月26日，深圳三宗住宅用地公开出让，其中两宗“只租不售”的地块惯例被深圳人才安居集团拿下，另外一宗建筑面积6.1万平方米的住宅用地，吸引了首创置业、龙光地产、中国金茂、绿地集团等15家地产商举牌，最终龙光以11.7亿元夺得，综合楼面地价2.41万元/平方米。

“并不是一个夸张的数字。”在现场“观战”的首创置业（02868.HK）副总裁、粤港澳区域公司总经理徐锴告诉界面新闻，结果应该说稍微出人意料，这说明在调控和市场观望情绪背景下，企业开始压缩投资意愿，更多考虑公司资金状况、周转速度、管理费用、客户基础、产品逻辑等。

“如果放在以前，手里只要有钱就敢干。”徐锴推论。

这也是一幅典型的深圳土地出让画面，透露出多种信息。人多地少的背景下，住宅地块优先满足人才住房保障的需求；面向地产商的地块，限制地块总价从而避免传导至房价，但终归“僧多粥少”，引发本土房企以及外来房企对土地的激烈争夺。

首创置业便是典型前来挖掘机会的外来房企。去年6月28日，首创置业首入深圳，经过与多家房企激烈竞争，以18.45亿元竞得龙华广场旁商业地块，楼面价高达4.23万元/平方米。该地块周边配套完善，首创置业拟将其打造集甲级标准写字楼、首创高端居住产品线“天阅系”天际商务公寓与品质商业为一体的地标综合体项目，预计总货值超过30亿元，该项目将被命名为首创•龙华中心，预计于2019年上半年入市。

对于龙华项目，徐锴并不否认付出了较高的拿地成本，但他认为，龙华的商办市场潜力巨大。“我们运用大数据对区域进行了研究，龙华的产业格局正在重塑，对高标准商务空间的需求日益增长，客户会越来越注重物业的形象与品质。”徐锴表示：“所以无论是建筑还是精装，我们都引入了国际知名的设计团队。”作为一个擅长塑造中高端产品的开发商，“对品质的追求”一直是首创置业所坚持的产品价值观，“我们希望为深圳奉献一座“小而精”且“小而美”的城市地标项目。”徐锴对此充满信心。

首创置业隶属于首创集团，后者直接隶属于北京市国资委。从1995年组建至今，首创集团逐渐形成以水务环保、基础建设、房地产开发、金融服务、文化创意为主的五大产业，旗下拥有5家上市公司，其中专注水务业务的首创股份（60008.SH）、专注环保业务的首创环境（03989.HK）、以及首创置业。

得益于首创置业管理团队开阔的国际视野、市场化的运作模式，首创置业2003年即在香港上市，2013年收购另一家上市公司，即后来的商业地产开发平台首创钜大（01329.HK）。到2015年，首创置业销售额高达325亿元，在房地产行业中排名第23位。首创置业2016年、2017年的销售额分别为455亿元、559亿元。

首创置业总裁钟北辰年初接受界面新闻专访时透露，首创置业已提出“千亿”规模签约目标，明确“今年800亿、明年达1000亿元、后年1400亿”的发展进度。对于这家老牌的北京国企而言，是一次跨越式的发展进度。

一方面，当对规模有了一定诉求之后，首创置业发现原来聚焦的五座城市（北京、天津、上海、成都、重庆），并不能满足规模成长的需要；另一方面，中国经济的龙头区域已呈现出城市圈发展形态，北京、上海、深圳三个核心城市都在向外疏散和分流，房企应该在城市圈里面去运作。

“我们再也不能漠视这种发展，在这些城市没有布局，这与全国性房企的定位不相匹配，也不利于未来整体的竞争。”徐锴表示。

去年首入深圳之后，首创置业今年进入广州，其中与碧桂园在增城区合作的首创碧桂园悦山府项目，预计2019年初入市，与华润合作的广州项目也在推进之中。此外，首创置业于7月在佛山，以6.42亿元竞得一宗住宅用地，总货值约12.56亿元，该项目同样会在2019年上半年入市；东莞的布局在同步研究推进之中。

徐锴认为，这一轮的市场调整，促使企业更加关注现金流，投资意愿被压缩，也会对外开放一些项目与外界合作；另一方面，市场调整也会降低企业对价值的预期与预判，这样的格局下，对于财务稳健的首创置业而言，会有进一步投资和发展的机会。“战略上有机会，具体操作层面上比较难一点，需要找到一个合适的切入点。”

按照首创置业的规划，在粤港澳大湾区的发展初期将会主要选择做一些“短平快”的住宅项目，同时也会在深圳、东莞、广州和佛山，在合适的地点落地一些写字楼和商业。全国布局中，大湾区的规模占比预计会占到约30%。

“以前我们也怕水土不服。”徐锴透露，首创置业拥有成熟的高端“禧瑞系”、“天阅系”的住宅产品线，中国规模第一的奥特莱斯商业产品，以及首创城市商务综合体“首创中心”，但每个城市的气候、人文、产业经济等情况均不一样，所以首创置业未来在湾区所打造的项目，将会围绕两大核心:首先沿袭首创置业已成熟的产品线，这些各业态多元化的产品线，是经得起市场检验的；另外是基于对本地客户深入研究，分析客户喜好与敏感点，将已有产品线进行优化与本土化改造，来完美适配大湾区的个人和企业客户。

作为典型的北京国企，以及“京派”开发商代表，首创置业有着成熟的产品线和对品质的追求，在新的一轮城市布局中，首创置业希望更快更好一些，他们开始强调重视“高周转”。

徐锴解释称，这种高周转一方面指向提高内部效率，避免内部管理的无效、低效和内耗，对比运营稳健的同行，将开盘时间节点从14个月调整至9个月左右，这不牺牲品质，不牺牲工程质量，而只是挽回原来失去的效率收益；另一方面，“高周转”指向投资端，主要拿一些短期内可以周转的项目，舍弃短期内无法形成现金流的项目。

作为锐意改革、市场化程度高的国有房地产企业，首创置业也拥有除了住宅开发以外的资产运营能力，旗下商业地产上市平台首创钜大拥有全国最大规模的奥特莱斯商业综合体，目前在全国布局16座城市，已开业7家，预计2020年将增至20家。

文创及产业板块，2009年首创置业承接改造的北京大望路郎园Vintage，目前已经成为北京文化创意园区的标杆之作。有了郎园的改造、运营经验后，首创置业今年又在石景山和朝阳分别打造了郎园Park和郎园Station，成功实现了“郎园”这一文创管理品牌的输出，另外与中关村合作的中关村集成电路设计园（IC-park）项目，也成为智力高度密集产业与人才聚集地，所搭建的产学研结合的技术创新体系，为产业发展注入无限活力。

“重资产未来希望可以资产证券化，轻资产可以建设我们的运营能力。”徐锴坦言，资产运营是“金主”才能玩得转的商业模式，但资产运营的核心在于运营能力，等到公司上到一定规模之后，可以买到便宜的资产，并通过运营可以达到资产增值的效果。

无论是追求高周转的住宅项目，还是持有型写字楼、商业地产，以及文化创意园区、长租公寓等资产运营业务，首创置业都希望能够找到合适的项目落地粤港澳大湾区。

“我们抱着开放和学习的心态布局大湾区，用扎实的调研态度，将北方产品落地到南方做适配。”徐锴表示，希望可以在这个拥有开阔视野客户的多元化区域，“给客户提供一些不太一样的产品，对市场产品类型做出一些改善。