为什么碧桂园很少在一线城市（逃离三四线的碧桂园）

8月最后两日，宇宙第一房企的中报姗姗来迟。

就像盈利警告中提前打过的“预防针”那样，碧桂园这次的成绩单确实差强人意，不但净利润下跌了九成以上，上半年的销售也不太理想——

权益销售的缩水幅度，接近40%。

面对业绩下滑，CEO莫斌多次致歉，并在业绩会上表示“会在市场分析、政策分析、冷静投资、区域布局等进一步加强”。

于是，我们能看到的是，杨老板最看重的下沉市场已经逐渐淡出碧桂园的视野。碧桂园在上半年新入的项目不多，但结构和目前的销售情况是完全反过来的——

70%的占比集中在一二线城市。

另一个可供对比的数据是：去年同期，这家房企拿下的土地，60%位于三四线城市，甚至以下。

这家曾经对低线城市执着了多年的巨无霸，如今真的开始“逃离三四线”了。

到底是什么促成了杨老板的彻底妥协？

我们深挖了一下财报，发现碧桂园转向的背后，还有一个无法被明示的原因……

现金流。

碧桂园到底缺不缺钱？

之前虽然业内人士众说纷纭，但主流声音，其实是“不缺”的。

每次发报时，碧桂园都会公布自己手握的现金储备，今年虽然低了些，只有1480亿，但还是足以秀一把肌肉的。

但这次，有一个指标引起了我们的注意——

受限资金比例。

说到这里，要先给大家捋一下房地产的资金来源。

在对外融资受阻的大环境下，对于很多房企而言，销售回款就是资金链条中最重要的一环。

但销售回款也不是铁板一块，国家统计局曾披露过这么一组数字——

2021年，房企的销售回款占到房地产开发投资资金来源的半壁江山，其中定金及预收款占比36.8%，个人按揭贷款占16.1%。

所以，预售资金的重要性，不言而喻。

去年年中，恒大集团出险，预售资金监管大面积收紧。

到了今年上半年，为了维稳房地产，各地预售资金监管似乎有了一些放松，开发商也暂时松了一口气。

但是天有不测风云，随着保交付的压力与日俱增，尤其是7月份突如其来的停贷风波，上层部门对于预售资金的监管非但没有放松，反而加强了。

就在这方面，宇宙第一房企吃了个大亏。

很多人就要问了，所有的房企都有预售资金收紧的问题，为啥对碧桂园的影响就特别明显呢？

还是因为三四线的项目太多。

今年初最新出炉的全国性商品房预售资金监管规定，监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额及项目交付等因素确定，超出监管额度的部分，则可由开发商自由提取使用。

前不久，在金地的投资者会议上，高管也证实了这一点——

目前，资金监管是针对建设资金的部分，并非销售回款。

具体来说，资金监管的额度就是在建面积，或者还没有交付的住宅面积，乘以每平方的建安成本。

但是实际上，建安成本的差别无论在一二线城市，还是三四线城市，都是不大的。

这就造成监管资金比例在不同能级的城市，相差格外悬殊。

就拿济南和北京举个栗子吧。

目前，北京规定预售资金监管造价成本不低于5000元/平米，如果按照新房均价50000元/平米计算的话，监管比例大约为10%。

另一边，济南则按照3300元/平米的造价进行监管，但新房均价在16000元/平米左右，换算下来，监管比例为21%。

如果能级再稍微差一点，监管资金的占比就更可怕了，而这些城市吧，偏偏又是之前预售资金管理最松的城市。

所以，碧桂园贵为“三四线之王”，受到的影响首当其冲。

乍一看上去，碧桂园手握近1480亿元现金，但报告中展示出了一丝破绽——

截至今年6月末，碧桂园的“受限制资金”为245亿元。

此外，在“现金及现金等价物”一栏中，还有同样作为“预售监管资金余额”的462亿元。

讲真，我很少看到有房企在财报中列出两个不同的“受限制资金”。

有没有一种可能是，245亿元是建设中项目的钱，预期1年内可以解禁，另外的400多亿元，可能被完全监管住，短期内没办法动的？

无论如何，把两个受限资金相加，就有716亿元了，按照1480亿元的碧桂园的实际预售监管资金比例，监管资金的比例竟然高达47.8%。

也就是说，碧桂园会有将近一半的现金受限，躺在账上，但却不能拿出来花。

这个数字，与其他深耕主流城市的房企相比，是怎么样的呢？

我们扒拉了下数据，发现在今年6月的同一节点上，万科、龙湖、中海和碧桂园四家的监管比例，是这个样子的——

真是没有对比就没有伤害。

再回到管理层在业绩会上的口径，未来一年内，碧桂园要归还700多亿元短债。

嗯……扣除预售监管资金后，资金面就显得有点捉襟见肘了。

所以前段时间，在停贷风波发酵后，就算宇宙第一家房企已经到了骨折价，但还要低位配股，这，也就不难理解了。

最后，再说几句。

长期重仓三四线城市的碧桂园，在上一波城镇化的浪潮中，确实享受到了巨大的市场红利。

前些年，就算有很多开发商开始逐步撤离低能级城市，杨老板还是非常看好下沉市场，曾经多次这样公开表示——

农民工赚了钱就会去县城买房，一二线买不起，但县里五六千块的房价嘛，还是消费得起的。

杨老板的判断并非全错，从中指院数据来看，三四线城市虽然价格下跌，但是成交面积一直没有垮得很厉害。

而且，由于碧桂园在小县城有着极高的产品溢价，所以，直到今天，碧桂园的销售数据其实还是可以“跑赢大市”的，甚至跑赢了TOP50房企的平均销售额降幅。

如今，“三四线之王”也要被迫和大部队一起，“卷”回一二线了。

作为深耕下沉市场的公司，碧桂园早已经形成了一套与当地相匹配的打法和产品。

而在一二线，与其他开发商相比，碧桂园自身又有什么优势呢？

这，就真得且行且看了。

,