城东红盘价格（城西疯狂出货城东捂盘不卖）

文 | 《地产小王子》创始人 程立

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上周，《地产小王子》推送未科文章，其中提到，城西的某些楼盘次新房挂牌量惊人。

仅仅贝壳一个平台，西溪公馆就有177套在售，梧桐郡就有166套在售。疯狂出货的背后，其实正是当初万人摇中的很多投资客，纷纷想要套现。

与之相对的是城东的房东们，捂盘惜售，次新（2019年后交付的）楼盘挂牌量低的只有个位数。

我们先看城东新城。

世茂天誉湾24套，铂瑞悦府18套，东城金茂府16套，海尚观邸15套，东莱府20套，合计93套。

看到了吧，城西一个次新盘的二手供应量，超过了城东新城一个板块的次新二手总供应量。

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我们再看艮北新城，同样仅看贝壳一个平台。

前滩名邸18套，天萃名邸4套，汇港城31套，云悦湾6套。如果不算杨柳郡，艮北新城次新总量仅59套。

其中云悦湾23套中有17套公寓，汇港城33套中有2套公寓，均已剔除。

而杨柳郡一个楼盘的挂牌量就有138套，算上的话，艮北新城次新挂牌量就有197套了。这个数据对于一个板块来讲，还是属于非常低的。

但通过分析，个人觉得杨柳郡挂牌量不应该完全计入，原因有二。

一是因为杨柳郡中70方以下的小户型共有63套，占比45%以上。剔除后，正常90方以上挂牌量为75套。按此口径，艮北整体总量也不过134套。

二是因为杨柳郡的挂牌中，一期、二期交付较早，并不符合这次次新的对比。只有三期交付是2019年交付的，混杂的房源不容易剔除。但可以得出结论，艮北整体挂牌量一定低于130套。

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从整理过的数据来看，艮北新城和城东新城一样，一个板块的二手挂牌量远低于城西某些楼盘一个盘的挂牌量。

唯一挂牌量多一些的杨柳郡，也正是因为它是个万人摇的楼盘，其中投资客占比比周边楼盘更高。

从挂牌量对比看，可以得出结论：摇号疯狂，投资客更多的楼盘，二手市场的抛压明显更大。

而价格上，摇号更红的盘，当初肉眼可见是会赚得更多，因为摇号时倒挂更大。但随着投资客大量挂牌出货，价格发生踩踏。

西溪公馆价格从5万 一路回落到4万出头，超1万的价格回落，对应到一套房子就是上百万的差距。

有人会说，哪怕踩踏回落了，对于投资客来讲，就是少赚100万和多赚100万的差距，怎么都赚。

没错。对摇中一手房业主来说，是这么回事。

但对于接盘二手自住的业主来说，差距就大了。高位接盘红盘二手和买入未经炒作、具有真实居住需求支撑的板块，你很可能多花100多万的冤枉钱。

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因此，板块的选择非常重要。

潮水退去，才知道谁在裸泳。

我去年拼命推荐大家买城东新城和艮北新城不用摇号的一手房，但凡买入的，至今至少账面上看200万利润到手，还不用摇号拼手气。

今天，我继续推荐城东的板块。

二手，这个板块更稳，价格更夯实。以自住为主的板块，挂牌量不多，稍有异动，就容易上涨。

一手，就更别说了。更低的价格，已经具有的2万上下的倒挂，城东已经成了新的城市热点。

当然，这一切，靠的还是大众认知的转变。

早半年的钱二，怀疑的人一大把。随着IFC和学区等各种利好出现，钱二怀疑的声音越来越小，认同的声音越来越多。

而城东，在大头大哥钱二的麾下，城市地位也随之水涨船高。

尤其是有了采荷学区全覆盖的艮北和城东新城的明石七子，在二手市场上更是变得躁动。

艮北核心位置到手价超6万，东城金茂府实际到手8万上下。如果你有空去中介公司多了解一下，而不是仅仅只是看看各种文章统计出来的所谓网签价的话，你会发觉，城东正在变得不便宜。

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在二手价格越来越夯实，且不断走高的同时，城东的一手房就变得尤为珍贵了。

一方面，倒挂差价足够明显，另一方面，有了钱二江河汇的加持，直接打开了整个城东房价向上的天花板。再叠加品质和大户型，核心资产的定位，使得整个城东接下去的一手房，极具投资和资产配置的特性。

关键中的关键是，城东的一手房数量及其稀少，和挂牌量不多的二手形成了基本面上的稀缺，这也为城东房价下一步的上扬打好了基础。

以下城东一手房，请重点关注。

1、中海翠揽云境。

总套数：1185户

首开：套数未定

面积段：106-146方

交付时间：预计2024年底或2025年上半年，具体以房屋买卖合同约定为准

限价：44400元/方

周边倒挂：2万 /方

程立点评：如果你把这个房子去和艮北现有的房子比，已经有近2万的价差。但如果你把地图打开，就会发现这个楼盘与钱二6.6万的地块，呈现对称状分布在钱塘快速路的两侧。马路对面就是未来要上10万的豪宅板块。这是城东目前最值得买的，性价比最高的盘。

2、观翠揽月轩。

总套数：750户

首开：326套

面积段：144-248方

交付时间：以合同约定为准

限价：67500元/方

周边倒挂：3万 /方

程立点评：虽然对很多人来讲，中海的房子性价比最高，但对于这座城市更有钱的那一拨人来讲，观翠才是首选。6.75万的第一梯队限价，让他成为除了望江新城K11、海潮望月府和江河汇IFC之外，最贵的房子。只买贵的，不买对的，这是有钱人买房子的准则之一。与更高净值的人群做邻居，是观翠买入的价值所在。

3、金隅会潮悦府。

总套数：964户

首开：126套

面积段：135-165方

交付时间：2025年4月30日

限价：46500元/方

周边倒挂：2万 /方

程立点评：这是离江河汇IFC最近的4万 产品，这就是最大卖点。2公里直线距离，一手单价差2万 已经够吸引人了。要是和二手12-13万的留香园比，接近3倍的价差，简直让人抓狂。如何让自己获取更大的利益，是每个成年人应该懂得的道理。

4、栖江揽月轩。

总套数：444户

二开：263套

面积段：144-195方

交付时间：2025年初

限价：66000元/方

周边倒挂：3万 /方

程立点评：有钱人在好和更好之间会选择更好。但在有和没有之间会选择有。如果不摇号，观翠将完胜栖江。但恰恰因为摇号，栖江就成了观翠的完美取代品。毕竟能跻身钱二和不能之间，还是要做出正确选择的。上次这么高的中签率，这次估计不可能了。所以，什么事都要趁早唉。

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