万科再度焕发青春（万科的四十年）

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目前，地产股因为下跌较多成为了典型的“股票三傻”之一，股价跌了，投资者对行业的悲观情绪也就浓了。地产行业已有四十年的发展历史了，难道真的就这么没有未来吗？我们以优秀的地产企业之一——万科为例进行分析，看看地产股的过去，想想地产股的未来。

一、万科发展大事记

先一起看一下万科成立37年来的一些大事记：

1984年5月，万科成立；

1988年，万科进入房地产行业；

1988年12月，万科公开向社会发行股票，每股1元，共募资2800万元，规模迅速扩大；

1991年1月29日，万科A股在深圳证券交易所上市；

1991年6月，通过配售和定向发行新股2836万股，募资1.27亿元，开始发展跨地域房地产业务；

1993年3月，发行4500万股B股，募资4.51亿港元，主要投资于房地产开发；

1997年6月，增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发；

2000年初，增资配股募资6.25亿元，陆续投资于深圳、上海及北京的住宅项目及零售业务；

2002年6月，发行可转债，募集资金15亿，主投房地产业务；

2004年9月，发行可转债，募资19.90亿元；

2006年12月，增发募资42亿元，陆续投资上海、北京、成都等地住宅项目；

2007年募集资金100亿元；

……

2018年9月，万科董事会主席郁亮在例会宣布：具体业务要“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标；

2020年3月份，万科正式成立了食品事业部，布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮三大领域；

2020年5月，万科发布“招募令”，招聘猪场拓展经理等岗位；

2021年11月，万科发布“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议。

二、万科上市30年来发展情况

我们用一张表来看看万科自1991年上市以来30年的营收、净利润、股价等的发展情况。

万科上市30年来，年营业收入从1991年的1.01亿元增长到2020年的4191亿元，增长了4200倍；净利润从1991年的1000万增长到2020年的415亿元，增长了4150倍。万科A的股价（复权后）从1991年上市时的14.58元上涨到如今的3553.58元，最高股价为5931.98元。

三、地产行业40年来政策梳理

再让我们看一看万科成立约40年来，政府工作报告中对地产行业的政策情况。下图表格为我整理了1978年政府工作报告中关于房地产的政策描述。大家可以好好看看，思考思考，四十年的房地产发展史啊。

四、未来观点

（以上内容是关于地产股/万科的客观情况，以下是我对地产行业、对优秀地产企业未来发展的观点。每个人都有自己的理解，你也可以依据以上客观情况，得出自己的投资观点。）

万科在国家开始发展经营性房地产的时候成立，在鼓励支持地产行业发展的时候上市并不断融资扩大经营规模。从政策中可以明显感受到房地产这一重要产业的成长过程，从小规模时的呵护鼓励到大规模时的规范约束，其实，我们也能清晰感受到房地产所处的发展阶段。

对于未来，我认为整个行业中高速发展阶段已经过去，进去了稳健、慢速发展阶段，行业中的万科、保利、中海、金地等优秀企业依然可以让我们投资者获得稳定的投资收益，让我们财富得到保值，但想像以前那样财富快速增长是不可能了。十年后也会如此。

至于优秀地产股还能不能投，每个人有每个人的看法。取决于你的投资收益目标，取决于你对地产行业优秀企业的理解度。搞懂之后再去投资，要对自己辛苦赚的钱负责。