经济下行地产行业（科技市场春寒料峭）

前言：

一个区域的商业地产，常常跟一个产业或一个市场的兴衰关系密切，他们一起相互依存，扮演着荣辱与共唇亡齿寒的角色。这里又不乏城外失火殃及鱼池的经典案例。

今天，我们全方位观察，经济转型中的文化路和东风路交际处的，郑州科技市场对周围商业地产影响。以期给郑州类似市场或产业周围的物业拥有者和经营者带来更多思考。

一、科技市场周围接连关门的饭店赛博广场/蓝堡湾二期/恒大名都商铺

1赛博广场关门的快餐店

2015年6月，赛博数码广场东侧，紧邻门前广场黄金位置的“中式快餐店”又倒闭了。来自周口太康王的王文亮是从一家经营数码产品的商户手中接过这个店的。那位经营数码产品的商户走的时候，含着泪告诉他：“这个数码产品店前后亏了40多万，希望老王能在这挺住。”老王自信的应下这位商户的期许。

2蓝堡湾二期餐饮店倒闭率达80%

在王文亮中式快餐店亏钱、没有挺住，最后关店的这六个月的过程中。位于他东面500米，蓝堡湾二期的餐饮店老板们几乎正经历跟王文良一样的经历。

世博中心写字楼大门南侧“台湾一品乌龙面”关了，这个店面当初租金是200元/平方·月，店主老海带租金、装修设备、加盟费等一共亏了30多万。这30多万是老海在郑州打拼多年攒下的“老婆本”。但他仅仅在半年时间里就将此亏得一干二净，从而不得不晚上在数码公寓架一辆餐车卖麻辣串。

再往南，隔着两个锁门的空铺，便是信阳商城人老李的“开心饺子”。店面是一楼110平方米，二楼200平方米，合计310平方米，150元/平方·月，合计租金每月高达46500元。饺子馆在这坚持了两年，在这两年中越是不挣钱，六个股东间矛盾就越大，最后一直闹到关门的命运。

在这一排门店里，倒闭的还有“素人渔夫”、“金汤饺子馆”、“左师傅快餐”、“火锅”、“家常菜”、“重庆旮旯老火锅”。在蓝堡湾二期贵人街西头“大米先生”、“海盗兄弟”也都已关门四个多月了，其中“海盗兄弟”是该店铺三年中第二次关门。上一家关门的是一个叫“重庆火锅”的店。临文博东路，离百脑汇大卖场仅一路之隔的这十几家饭店，还没有关门的“素缘”快餐店，该店原名是“青宴”，后来是因为加盟费而改名，目前橱窗玻璃上也贴出“租店”的广告，尚不知该店的经营的真实情况。

在文博东路和科源路交汇处的“大道珠宝”、“八马茶叶”也锁了门，从门外看屋里厚厚的灰尘，估计已经很久没有营业了，这看出附近似乎也不适应“珠宝”“茶叶”这一类高雅的生活店铺存活下去。“小诸葛烤鱼”依旧开张营业，细心的食客可以看半年前还是“诸葛烤鱼”，目前悄悄变成“小诸葛烤鱼”，这样的举动，大家心里都明白，生意不景气，省点加盟费。在科源路上“朗润眼镜”和“重庆的小板凳”都已倒闭。

从东风路到科源路，临文博东路这一排，20多家小店，涉及餐饭的关店率在80%左右，经营户损失从30—100多万不等。并且倒闭关门的这几个月中，店铺一直大门紧锁，无人问津。

蓝堡湾二期的餐饮店▼

3售价高达7万/平米的恒大名都店铺，生意惨淡。

在白庙路上恒大名都楼下的店铺，也是半年内接连倒闭。这里其实距离创新大厦也就300—400米的样子。“中禹小白”快餐、“清真拉面”、“便利租车联盟”都选择关门走人。在恒大名都小区门口东侧第一间104平方店铺，250元/平方·月，已经 空置接近半年，其他相邻的小面积店铺也大多无人问津。

恒大名都楼下的店铺▼

二、科技市场老板们的生意状态创新大厦/百脑汇/正弘世博中心

1曾经繁荣的IT大卖场，已好景不在

2015年7月11日，周六的创新大厦门口，不断有年轻人介绍“组装电脑”、“卖手机”、“笔记本电脑”来招揽生意。创新大厦里面冷冷清清，卖场的工作人员明显比顾客多。店铺的店主和店员百无聊赖的玩着手机。创新大厦一楼南侧和东侧不错的位置都已出现空铺。这在2年前是不可想象的事情，那时是一铺难求。那时出现一个空铺，会立刻引起十几家商户争抢，如今却无人问津。

老科技市场的两层楼都已破旧，有些店铺门头都早已破烂不堪，但也没人重装，任凭风水雨打。这个市场也是门可罗雀。《郑州楼市》转完市场几乎没有发现几个顾客。

其实这个两层楼高的旧市场正是郑州科技市场的发源地。目前很多产品的总代理总部依然还在这个市场。这个市场目前更多承担的是仓库和办公的角色。新的消费群体很少到此购物。创新大厦、赛博数码广场、百脑汇等零售商，很多依旧从这个老市场调货去零售。老商户因为起源于此，也因为此市场费用低，所以一直没有舍得离开。

老科技市场▼

商户和市场往往是有感情的，看到自己起步、发财、成长的市场依旧在，他们往往还留着那间创业时的铺子，同时也留着一份回忆。看到他们还在，老板们还会想起曾经在这里大把数钱的铮铮岁月！

赛博数码广场和百脑汇两大卖场也是人气不旺。商户刘东说：“以前赛博和百脑汇要找个合适柜台，不送礼根本没门，现在商场管理人员经常问你有合适柜台的店面你要不要？”

曾经繁荣的IT市场▼

2想卖掉百脑汇写字楼的刘小翠

刘小翠在科技市场摸爬滚打快20年了，最初也在二层楼高的老市场。2003年买下了百脑汇八层260平方写字楼，买时价格3400元/平方。“我本想卖掉这间房子，然后选择租房，挂出三个多月了，无人问津，我问了中介，中介告诉我，虽然百脑汇目前写字楼二手房接近1万/平方的样子，但由于是商业用房，买家听到要交房子总价37%左右税时都无兴趣，所以这房子有价无市。”

刘小翠解释了计划卖房的原因时告诉《郑州楼市》说：“百脑汇这个房子增值已经很慢，如果能卖接近1万，我有260万左右现金，会降低公司很大资金成本，目前市场商户互相拆借资金月息基本在1.5分左右。卖掉写字楼，选择租这样的房子，每年租金17万左右。而260万资金1.5分利息，费用是46.8万，所以选择租房划算，不过现在商业用房税太高，卖不掉。”

刘小翠的公司做手机和电脑硬件配货一条龙生意。手机业务在陇海路通讯大世界还有小店铺。这两块生意都是薄如纸的利润，一切都要销量和规模。在2007、2008、2009年间，基本一年就可以做到1.5亿左右营业额，而目前只能做到1亿左右。遇到有些产品要涨价时，就是砸大笔资金屯货，并且人工和零售店费用都在上涨。

以百脑汇为例，2012年22平方商铺租金6400元/月，涨到1万元/月，但2014年、2015年再也涨不动了。但人工成本一直上涨，三年前2500左右/月，能请到人，现在科技市场3000元以下没人干，核心人员工资在4500元/月。刘小翠说：“电商和智能手机功能的发展是科技市场传统电脑硬件生意最大的竞争对手和挑战，淘宝上有五、六家店每月可以装机4000多台！双十一大网店做个活动销量会突破一万台/月，冲击力太大了，另外智能手机功能太强大，对台式机影响也很大。”

刘小翠想卖掉写字楼的重要原因其实是眼下企业转型，需要资金，节省一切成本。员工和店铺并没有降低空间，那就必须降低资金资本。

在做生意同时，刘小翠投资了蓝二期一套86平方两房，目前出租租金2300元/月，一套数码公寓70平方，目前出租租金2600元/月，世家小公馆一套45平方米，英地天骄华庭二期一套，88平方两房，正在装修中，准备出租。她告诉《郑州楼市》，她手里住宅的租客基本是实验中学家长和国贸360一带上班的工作人员。没有遇到一个在科技市场的租户。

刘小翠位于百脑汇的写字楼▼

3正弘世博中心的详细调查

李林森的大方科技公司，是主做会议视频和音响设计。2013年底从创业大厦搬到了正弘世博中心。

李林森告诉《郑州楼市》，科技市场整体从业者减少了，以前文化路创新大厦门前经常堵车，现在少了很多，电子商务的发展，使得没有附加服务的仅靠销售硬件的公司销售额大大下滑，他们公司主要靠附加服务，受的影响少一点，但有些公司转型进入我们这个行业，使得竞争比以前激烈了，其实世博中心这个位置比较适合科技市场办公使用。

李林森说：“我买的时候，这个写字楼是10500元/平方，可是这个楼买了4年了，二手房也就是11500元/平方，这个楼物业费是6元/平方·月，中小公司普遍觉得贵，跟物业交涉了很多，目前正弘态度很强硬，没有降低的意思。这也导致了，目前这个写字楼里用户科技市场的公司仅占一部分，以前我在这里感觉到，都是年底换房的多，而今年年中进进出出搬家的公司比往年明显多了。

《郑州楼市》随后对世博中心这个写字楼进行每层调查发现问题，如下：

A、世博中心425户交房两年，空房率7.8%。

B、2809室、2701室（开封市黄河农业科技园，搬家）；2503室；2702室（晨明集团.香港，搬家）；2201室、2202室、2016室、2010室锁门；1812室、1707室、1709室、1708室（安稳，不动产，搬家）；1504室、1505室、1405室、1401室、1402室、1403室、4010室（爱房房产）；1212室、1213室、1214室、1215室、1216是、708室（香港李居明风水物，搬家）；605室、602室、611室、1408室（原巨文峰管理咨询有限公司）；1009室、1002室、1007室，合计33户空置。

B、世博中心写字楼里，业态丰富，居然还有修复处女膜的的公司。

在世博中心写字楼里，科技市场商户仅占45%左右。比如，28楼是华润交通、同仁堂医药、秦祺教育；

27楼是广发财务、韩风店、美甲会所；

23楼有咖啡店；22楼有卖珠宝的；

19楼是万达酒店建设... ...

C、面积最大，装修最豪华的依然是投资担保。

16楼兴业担保（半层）、嘉兴创投（半层）；3楼龙鼎投资（半层）

5楼整层（新民盛投资）。

D、原来使用商铺的部分店铺搬进写字楼，对商铺产生冲击。

908室和717室是小米公司在写字楼开的零售店，1315是联想客服中心（原来此店在东风路蓝二期商铺），2708韩风店（在写字楼卖衣服），2707（写字楼做指甲），2316（平凡之路咖啡店），1305（阿姨帮家政公司），1107—1108（蕊之初修复处女膜），706（银泰证劵）... ...

使用商铺的店铺搬进写字楼▼

4科技市场下滑，经营风险加大， 老板们纷份投资商铺。

惠普打印机河南代理商刘金方说：“电商冲击，以及智能手机功能提升，PC市场整体萎缩，导致郑州科技市场整体下滑，市场经营不规范又加大商户风险，很多老板投资购买了附近商铺来分散资产风险，目前看商铺投资风险也很大。”

刘金方指的市场不规范，是科技市场很多商户账期经营，一个有风险往往引发一系列反应。2013年联想一个代理商卷款400多万逃跑，使得诸多商户受到很大影响。2012—2015年做科技市场物流公司就有至少3家物流公司跑路的，每次都有商户损失惨重，有的商户多达100多万的贷款被卷走了。

刘金方说：“郑州科技市场整体下滑的大背景下，科技市场有些老板资金投到了附近商业地产，也有很多投入住宅。其中数码公寓楼下，蓝堡湾二、三期商铺，恒大商铺等就大部分是科技市场商户投资购买。”

2014年开始，郑州商铺普遍转冷，但目前科技市场周围商业地产却供给越来越大。大批量商业地产上市，需求不足，这给原来商户投资者和使用者都带来风险。

以白庙路和文博东路恒大名都的商铺为例，恒大当初售价在7万元/平方左右，定位成数码产品名店，但蓝堡湾二期临东风路300平方三星形象店倒闭，对数码产品商户们心理打击太大了。

这一带商铺售价高，租金高，餐饮业倒闭，数码产品也支撑不了高额租金。使得科技市场周围商铺空置很高，商户老板们最初的把资金从科技市场里撤出，进入商业地产，没想到又随着同科技市场一起遇冷。

科技市场周围的空置商铺▼

三、数码产品生产商对电商的支持和科技市场新增商业地产形成矛盾。新商业地产

1科技市场周围正在建设的新商业地产。

A、硅谷广场：位于文化路创新大厦对面。1—5商铺加100米高写字楼，目前商铺二楼售价2万—5万不等，写字楼13000元/平方（尚不能签正式合约）▼

B、智汇港：位于东风路渠西路交叉口北。1—5层商业，两栋写字楼（尚不能签合同建设缓慢）。计划商业2万—5万不等，写字楼1万/平方。▼

C、金田数码中心：东风路文化路交叉口东200米，6万平方商业裙楼，8万平方写字楼（尚不能签合同）。▼

D、华润摄影主题艺术艺术公园：渠西路和东风路交汇处。8000米摄影主题卖场，华润打包给一个上海公司统一管理。▼

2数码产品生产商对电商的支持在加大。

《郑州楼市》致电北京联想新通路刘总，他表示：“联想新通路事业部是负责全国电商平台，该事业部自2010年成立。前三年业务，都是每年百分百增长速度，这两年增长速度也是超过50%以上。电商销售迅猛增长，使得公司对电商平台投入也在加大。全国数码产品卖场整体在萎缩，联想在实体店投入也在减少，比如店面装修、卖场支持费等都在减少。北京海龙数码卖场目前都惨淡经营，太平洋数码卖场都已关店，国美、苏宁等卖场数额产品销售每年超过20%以上速度下滑。以后中低端产品基本是网上购买，高端产品，比如高端耳机等需要体验店。但总的是大卖场一定呈下降趋势。”

所以从以上两者结合起来看，《郑州楼市》对科技市场周围商业地产整体看淡。

四、科技市场打工族生存状态。租房成本/就餐状况等

马明2015年今年5月刚从一家从事数码产品销售的公司辞职，目前在科技市场开摩的。原来月收入基本在3200元/月。马明从前住在创新大厦对面的大铺村，房租380元/月。大铺拆迁后他搬到陈寨，目前陈寨房租是590元/月。马明说：“搬得远了反而房租贵了，一个月3200元收入，早餐8元/次，午餐10元/次，晚餐10元/次。每月吃饭低于900元就吃不饱。吃饭和租房就不低于1600元/月，电话费50元/月，交通费、买件衣服、其他生活用品、偶尔聚会一下，每月都不够花，所以不如去开摩的。”

开摩的的马明▼

在郑州科技市场附近大铺、小铺拆迁后，科技市场打工族租房成本每月最少上涨200元，另外吃的成本也在增加，但由于科技市场下滑，收入增加速度明显低于生活成本和租房成本上涨速度。这让科技市场打工族在科技市场附近消费很低。

7月11日上午11点，驻马店的刘猛就在创新大厦北侧电脑桌卖场后面小胡同里准备好各种面条。刘猛看到《郑州楼市》在拍照，就问是否发微信做宣传，如果是就帮他多宣传。刘猛说：“我用的菜都是选好的，一碗面只卖6元，每天午餐可以卖出200多碗，一天挣300—400元没问题。”这是一条只有70—80米左右的胡同，胡同里还有成堆垃圾，同有几十户商家经营简餐。

12点十分左右，附近科技市场鱼贯而出的食客已把这个胡同挤得满满的。刘猛忙得满头大汗，给不同食客做着面条。这条简陋且卫生条件十分恶劣的食街，成了科技市场生活最火爆的餐饮地。以低于附近商铺最少一半的价格，让打工族吃饱，形成对附近高租金餐饮店的巨大冲击，使得他们接连倒闭，蓝堡湾二期150元/平方上下两层店铺租金，无论如何也无法做出这个价格的一碗面条。

创新大厦北侧后面的小胡同▼

郑州楼市观点总结分析

（1）赛博数码广场，经营“中式快餐”的周口人王文亮，世博中心写字楼南侧信阳商城人老李的“开心饺子馆”，还有“大米先生”“海盗兄弟”等都是猜中开始，没有猜中结局，高额店租和科技市场工作人员过低的收入使他们打不过驻马店人刘猛6元/碗的面条。科技市场人流如织，但大多是在科技市场工作或转行开摩的的马明们一样的状态。每月3000—4000元工资，让他们实在吃不起附近200元/平方租金店铺做出的饭菜。这是科技市场商铺和市场需求之间巨大差距。

（2）百脑汇写字楼里的刘小翠在当下科技市场经营环境中，降低企业成本，想卖掉写字楼，选择轻资产运作，也非易事。10年前 房本上“商业用地”是导致他写字楼有价无市的直接原因，并且写字楼超过十年卖掉的难度也远远大于住宅。

（3）世博中心写字楼里李林森和他一样的业主们，也没有想到原本计划要迁来的科技市场公司来此办公的并不多，并且当初看好的世博中心增值潜力也没实现他的期望，甚至顾不住银行利息。来来去去频繁搬家的小公司和五花八门入驻的企业是这个楼最独特的风景。正弘当初分隔成70平方左右小户型写字楼，基本就是把这个楼定位成屌丝写字楼，反而定6元/平方·月物业费也是错的。

（4）惠普打印机代理商刘金方们有实力的科技市场老板们，在市场下滑时，本能的采用分散风险，投资了附近商铺，以期可以回避企业风险。其实这个风险并没有分散掉。科技市场附近商铺也是给科技市场做服务和配套。当科技市场必然下滑，这又使得租金和售价的双双下跌，风险不但没有分散，反而往往因使用了按揭杠杆来得更猛烈。

（5）联想公司，自2010年开始新通路事业部成立，电商业务的迅猛发展，三星在东风路世博中心东侧形象店的关闭，创新大厦一楼锁了门的店铺，都真实地告诉科技市场附近的正在建设的“金田·数码中心”“创新大厦·智汇港”“乐缤纷摄影主题商业”“硅谷广场”等新新商业地产的功能在没有按互联网思维重新设计，而只是简单的“新瓶装老酒”。这样的商业地产是对核心区域稀缺土地的浪费，他们的明天不值得期待。只能是建的越多，供需矛盾越大。矛盾越大，整体商业地产一起贬值的恶性循环。

结尾：

科技市场周围饭店的接连倒闭，同时也提醒我们，一个项目的定位需要对目标消费者的精准分析。

科技市场部分商户的经营困境，同时也告诉我们，一个互联网 的时代里，需要经营者转变思维，与时俱进。

科技市场周围新建商业地产遇冷，再次警示我们，重大的商业地产项目对客户习惯和使用需求进行全面认真的研究。

科技市场经营者已经到了是“颠覆自己创新重生”还是“在陈旧经营意识中沉沦消亡”的抉择时刻，周围的店铺必将要进行一轮彻底的二次价值重估和租金市场化选择。新的在建项目唯有使用功能的巨大变化和设计的人性化，方才有一线生机。

科技市场给我们留下太多的思考和值得借鉴的案例。想明白这些让我们有类似境况的朋友减少损失，带来更好的收获。

（完）

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