天津生态城北部片区硬伤（天津生态城向南拓展）

临海新城是原滨海旅游区一部分，滨海旅游原规划面积99平方公里，其中陆地面积28平方公里，海域面积71平方公里，后续还将通过吹填将陆地面积扩大到82平方公里。滨海旅游区的范围包含北起津汉快速路，南至永定新河北治导线，西至汉北路和中央大道，东至渤海的大量土地和海域。

滨海旅游区原规划图，总面积99平方公里

2013年滨海旅游区和中心渔港并入中新生态城，生态城的面积从30平方公里迅速扩充到150平方公里，也就是如今人们所了解到的生态城。经过多年的发展生态城形成了现在的空间发展格局，即生态城起步区、中部片区、生态岛、中心渔港、生态城北部片区和临海新城等板块，而临海新城正是是从原滨海旅游区分离出来的一个区域。

现在的临海新城是从原“滨海旅游区”分离出来一部分

临海新城一定程度上延续了原“滨海旅游区”的定位，区域内部导入了大量高端旅游资源，如妈祖文化园、国家海洋博物馆、欢乐水魔方主题乐园等。同时也沿海岸线修建了东堤公园、南堤公园和生态公园，周末和假期吸引了大量游客来到临海新城游玩。

位于临海新城的国家海洋博物馆

随着区域环境的不断改善，临海新城吸引众多一线开发商进驻，包括宝龙地产、泰达、北科建、朗诗、中福、旭辉、新城等纷纷进驻，掀起了区域开发的热潮。在2019年临海新城重新优化了规划布局，将依当前的地形地貌和海岸线实施岛式布局，在临海新城内部开挖河道，从而形成多个岛和半岛，中间通过水系连通，打造水城风光，预计将在2020年底完成岛式布局。

临海新城通过水系连接打造水城风光

一、临海新城板块区域配套

交通配套：区域内部路网密布、交通便利。当前已经开通公交128路、932路、947路，可以很方便地到达滨海新区核心区，区域内还开通了生态城内部免费公交3、4号线，可以便捷的在生态城内部进行通勤。另外滨海新区正在修建的地铁Z4线在临海新城设有站点，按照最新的消息可能在2023年具备通车条件，届时区域交通将得到进一步改善。

Z4线生态城站位于中央大道，靠近临海新城

教育配套：教育资源的导入是整个生态城的优势，临海新城也是如此。当前已经有北京师范大学天津生态城附属学校投入使用，截止到2019年学校共有31个教学班，初中5个教学班，小学26个教学班，在校学生1175人。同时区域内部还规划有枫叶国际学校和海嘉国际学校两所高端私立学校，当前海嘉国际学校已经投入使用。幼儿园方面已经投入使用的是精英传奇幼儿园，今年在中加示范区和中福地块的幼儿园也已经建成，在今年都可以投入使用。

北京师范大学天津生态城附属学校

商业配套：已经投入使用的宝龙商业广场总建筑面积13万平米，是区域内部的大型商业综合体，内部业态包含了购物休闲、餐饮、生活配套、儿童培训等领域。另外宝龙广场对面由红星美凯龙开发的爱琴海购物公园也基本竣工，预计在今年10月份投入使用，未来区域内的商业配套将得到进一步的完善。

爱情海购物中心效果图，预计今年开业

医疗配套：当前临海新城没有大型医疗资源，就医需要到生态城起步区的医院天津医科大学生态城医院。

天津医科大学生态城医院

其他配套：临海新城在并入生态城之前属于“滨海旅游区”的一部分，在定位中非常强调旅游资源的导入，区域内部包含了中国北方唯一的国家海洋博物馆，还有天津欢乐水魔方水上主题乐园以及妈祖文化园等，可以这样说临海新城占据了整个生态城最多的旅游资源。

妈祖文化园

二、新海新城板块当前在售项目

1、红星天铂湾

红星天铂湾位于滨海新区中新生态城川博道与荣盛路交口，由红星地产开发。占地154000平米，建筑面积185000平米，容积率1.20。该项目由27栋洋房和47楼栋叠拼组成，共计1944套。

红星天铂湾效果图

2020年8月16日首开6栋楼，楼号为瀞园7#、8#、9#、10#号楼和润园2#、 3#号楼，产品为4层叠拼和6层洋房，共计164套。洋房户型建筑面积88-138平米，均价15500元/平米，叠拼户型建筑面积128-147平米，均价18000元/平米，当前已经售罄。2020年10月加推澄园7栋楼，楼号为1#、2#、5#、8#、12#、13#、15#号楼，产品为7层洋房和4层叠拼，共计136套。洋房户型建筑面积面积118-138平平米，15500元/平米；叠拼128-147平米，均价18000元/平米，当前已经售罄。

2021年2月加推澜园4栋楼，楼号为13#、14#、15#、16#号楼，产品为4层叠拼，共计44套。户型建筑面积128-147平米，均价18000元/平米，当前该部分产品尚有余房，新品推出时间待定。

2、新城金樾府

新城金樾府位于中新生态城景盛路和海逸道交口，由天津新城创置房地产开发有限公司开发。项目占地42000平米，总建筑面积64000平米，容积率1.50。项目由20栋7-9层洋房组成，共计750套。

新城金樾府效果图

该项目于2020年10月31日首开4栋洋房，楼号为1#、2#、3#、4#号楼，共计144套。户型建筑面积79-99平米，均价15500元/平米，当前该部分产品已经售罄。

项目于2020年12月底加推洋房4栋洋房，楼号为10#、15#、16#、17#号楼，共计116套。户型建筑面积79-99平米，均价15500元/平米。当前该部分产品尚有部分余房在售，新品加推时间待定。

3、中加示范区二期

中加示范区二期位于滨海新区国家海洋博物馆西南侧，由北科泰达投资发展有限公司开发。项目占地9.59万平米，总建筑面积约11.51万平米、容积1.2。产品由7层电梯洋房和4层叠拼组成。

中加示范区效果图

开盘时间2020年8月首开分两个批次共计推出6栋洋房，楼号为枫瑾园1#、3#、4#号楼和枫玲园2#、3#、6#，产品为7层洋房，共计234套。户型建面100-130平米，均价15500元/平米，当前该部分产品已经售罄。

2021年04月加推枫珑园2栋洋房，楼号为枫珑园2#、8#楼，共计84套。户型建筑面积户型建面100-130平米，均价15500元/平米，当前该部分产品顺销中。

4、宜禾南湾

该项目滨海新区海文道与永盛路交口，由生态城建投开发。占地72249.2平米，总建筑面积154070平米，容积率1.50。项目由22栋5-9层到顶洋房组成，共计1013套。当前该项目尚未开盘，处于意向客户登记中。该项目主推95-135平米户型，开盘时间和销售价格待定。

宜禾南湾效果图

三、临海新城板块与生态城起步区的对比。

1、从位置上看：临海新城紧邻生态城起步区，与生态城起步区隔路而望（中央大道），二者位置大体相仿，去往滨海新区核心区的距离基本上也差不多。从临海新城去往滨海新区核心区可以走海滨高速或者中央大道，而从起步区去往滨海新区核心除以上两条路也可以通过彩虹大桥走黄海北路，因此临海新城的交通畅达性比生态城起步区稍差一点。

两个板块隔路相望

2、从周边配套上看：从启动速度上看生态城起步区和临海新城是当前整个中新生态城启动速度最快的两个板块，而现在的临海新城最早在滨海旅游区并入生态城之前就定位成“旅游区的起步区”。从配套落地上，两个区域都要明显领先于生态城的其他板块，如生态岛、生态城中部和北部片区和中心渔港。从配套资源的类型上看二者之间又有着一定的差别，生态城起步区居住人口多，生活配套齐全，例如社区中心、菜市场、医疗、银行等相对完善，教育资源的覆盖密度更大。而临海新城旅游资源丰富，国家海洋馆、水魔方、妈祖文化园等等，另外一站式的购物中心是生态城起步区不具备的，但是生活配套比生态城起步区有着明显的差距。

位于临海新城的国家海洋博物馆

3、从售价上看：当前旅游区洋房产品售价约为15500元/平米，叠拼产品的均价约为18000元/平米，联排产品的均价约为22000元/平米。生态城起步区的洋房产品的均价约18500-20500元/平米，联排产品均价约为25000元/平米。临海新城同类型产品比生态城起步区低3000元/平米，价格上拥有一定的优势。

根据市场调研数据绘制

4、从客群上看：二者之间客户重合度较高，但是生态城起步区成熟度更高，改善型客户所占比重相对更大。而临海新城相比拥有一定的性价比优势，首置型的客户数量相对更多。

结语

临海新城板块是离生态城起步区最近的板块之一，经过几年的发展已经成为整个滨海新区极具代表性的一个板块。

板块当前的特点是依托拥有丰富海岸线资源，导入优质的旅游资源。劣势是当前生活配套资源相对不足，需要后续进行兑现。

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