有没有专门做营销的公司（没事别来郑州做营销总）

做营销总难，在郑州做营销总难上加难。

郑州这几年仿佛开了光，城市价值被重新发现，全国一线房企争先恐后，气势如虹决绝杀入。然后呢？虽说一线大佬各占各坑，表面看起来也挺有面儿。但其实，叫好又叫座的，大多还是本土房企。

不过有一样，一线房企总能力压本土豪强，那就是营销总换得倍儿勤！

当背负着极高期待、极强使命感的营销总，放下行囊，准备在郑州大干一番时，几座“大山”总能随时教他学做人。

没事，别来郑州做营销总，真的，太难了！

经历了三月底短暂热闹之后，各大开发商纷纷收起了假装“涨价”的神通，楼市逐渐恢复平静，不出意外的话，本月业绩将成为各大开发商的比惨大会。

不用想就知道，在每一个滞销楼盘背后，都站着一个脸色铁青的营销总，在这种市场中卖到绝望。

有两个事实可以以点带面证明，郑州的地产营销总要更加艰难。

第一，不可否认的是，作为城市限价的目标也好，市场真实博弈的结果也罢，郑州绝大多数版块的同等条件房价，几乎已经和2016年12月甚至6月份的价格持平。长达三年多的兜兜转转，房价不景气如此。

第二，去年12月曾经在北京参加过一个论坛，链家总部市场总分享说，链家新房销售业务全国表现最好的城市之一就是郑州，几乎没有之一。内外压迫之下，甲方营销总的生存状况，可见一斑。

如果不把鄂尔多斯、鹤岗等城市拉出来抬杠，郑州地产营销总是同类城市中最难做的，几乎没有之一。

政策限制“五指山”很硬核。

“限购、限贷、限价、限商、限售”这楼市“五限”，就是压在营销总头上的“五指山”，百般神通至少被收了99般。

郑州“五限”执行之彻底，之果敢决绝，全国难有出其右者。自2016年10月重启“限购令”至今，郑州“五指山”几乎纹丝不动，连根草都不带拔的。

在郑州当营销总，那都是戴着镣铐在跳舞。

河南还有个特点，加码政策最迅速，放松调控最谨慎。还记得驻马店么？悄咪咪打响“救市”第一枪，结果偷鸡不成蚀把米。

你要知道，别的城市几乎都是“外人”喊打，驻马店可是被“自家人”灭的（省ZF约谈）。

作为省内大哥、领头羊，郑州自然要起模范带头作用，恐怕连放松的念头都不能有。更何况，郑州房贷利率稳居全国前列，买房成本那叫一个高，没有“六个钱包”真不敢想。

说多了都是泪啊，兄die！

分裂的新老城，裂变的新区，凌乱的营销总。

很少有城市像郑州一样，新城区全面吊打老城区。

最能说明问题的当然是房价。一条中州大道像隔开了两个世界，郑东新区房价最低2万起，老城区房价最高也就2万左右。

当然，这不是重点。重点是郑州新区概念频出，今天这儿一个新城，明天那儿一个开发区，分散导致聚焦不足，定位大多鸡肋。

太多新区，发展中心未夯实，版块热度不持久，房企深陷其中。

最典型就是绿博版块，文创区产业资源落实太慢，地块早期大多定位改善，兰乔圣菲的别墅，融创观澜壹号的横厅大户型，永威上和郡的大平层……

这些产品就算放到北龙湖都不失竞争力，但奈何绿博板块产业进展太慢，交通及配套跟不上，几乎沦为刚需外溢地，降价降到亲妈都不认识。

类似的还有滨河国际新区、常西湖新区、杨金片区、平原新区，板块概念无法支撑房价，营销总大多时候也是回天乏力，有劲无处使。

而三环内主城，多城中村改造，供地节奏不能保证，营销节奏失当。

营销理想的节奏，展示面优先提供，售楼处、示范区、样板间，三宝在手，卖房无忧。但郑州主流地段多为城中村改造，容积率奇高，无法做出好产品。供地节奏无法把握，大多项目仓促开始。

也有人提前招兵买马，闲养半年，营销总要么磨光锐气，要么耐不住寂寞红杏出墙。

在郑州，营销总不能叫营销总，叫被渠道掐住脖子的营销总。

贝壳新房渠道的第一个试点城市就是郑州，大获成功之后，才被迅速的复制到了天津、成都等其他城市。

在郑州做营销总，没有渠道玩不转，用了渠道更加玩不转。

曾经有个远郊盘的营销总，用了一个星期的X壳渠道，因为佣金太高放弃了。但是在那之后的半个月，这个盘没有一个自然到访。

访客都被X壳洗完了。

还有一个营销总，用某渠道半个月卖了20多套房子，放弃渠道一个月，结果只卖了两套。

到底是渠道太厉害？还是营销总太无能？在郑州，这是个哈姆雷特式的灵魂拷问。

据说，去年房企总部年终汇报大会，PPT都是这么汇报的：

其他城市/区域：

-我们去年完成了销售额XX，销售面积XX，拿地XX。

-优秀！

郑州城市区域：

-我们去年也大卖，销售额XX，销售面积XX……

-说重点，赚的钱呢？

-哦，都在X壳口袋里！

营销总，卒！

在郑州做营销总，那是“小姐的身子，丫鬟的命”。

期待太高，用心太少。尤其是外来房企，对郑州市场的销售有太理想的期待，人多钱多客户傻，标准化产品一上，就要求全开全清。对市场缺乏足够尊重和研究。

对比杭州，每个房企都对城市、客户有细致研究，成为产品高地。郑州的开发商产品总是全国的下限，客诉频率最高，负面舆情最多。

开发商和消费者在郑州已经形成极度不信任造成的恶性循环。

郑州还是一座刚需之城，消费习惯不成熟，站岗的往往是品质盘。郑州楼市的两个巨大变量：

第一是数量过于庞大的刚需客户群体，价格为导向；

第二是庞大的地市客户，占到总销三成左右，该部分客户普遍看重短期价格浮动，跟风比较严重，不对房屋价值做深层分析，是买涨不买跌的核心群体。

比如，在过去两年地市市场房价上涨较快，宁愿买南阳、洛阳本地6000-8000的小产权房，也不认同几乎同等价格的郑州近郊的房子。

SO，在郑州当营销总，开始是心比天高，结局总是命比纸薄，被现实教训的一愣一愣的。

乱世出英雄，时势造豪杰。在郑州做营销总，也可能更加有所作为。

疫情之后，全国在变，郑州也在变。

楼市进入盘整期是毋庸置疑的，各位营销总监要时刻保持警惕，修炼内功、淬炼团队、精细管理、拥抱变化！

我们也呼吁各房企，给予来郑州做营销总的爱将更多关爱。

1.预期要合理。希望房企们大佬们，合理看待郑州市场的特殊情况。中原省会，居大不易，虽有一亿两千万人的客群基础，但个个“拦路虎”威力也不容小觑。

2.团队要稳健。大力出奇迹，稳健出业绩。有些房企营销总走马灯似的换不停，一言不合就下课，业绩能好了才怪。

3.诚意要给足。真的，请给郑州更理想的产品，美的、坚固的、高性价比的。千万人口、万亿GDP的新一线城市，郑州人配得上更好的房子。

另外，也请给郑州营销总更多的权限，更趁手的武器。

在郑州这样一个特殊市场，能做出业绩的营销总，是真正的干城之将、股肱之臣。

春风得意马蹄疾，一日看尽绿城花。

没事，别来郑州做营销总；如果来了，就请做一个“陷进去”的营销总。

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