房地产行业平均roa和roe（区域多项目更多）

之前，我们分享过以日常生活场景讲了ROE的概念（点击标题即可阅读：《房地产ROE到底是个啥？如何才能提高？》）、杜邦公式的分解，以三个维度讲述提升ROE有哪些办法，并延伸到房地产行业，对提升ROE给出了一些基本思路。

我们房企经常说高周转，经常说ROE，那主流房企的ROE一般是多少呢？看下图：

通常ROE越高，代表该公司的资金利用率高，资产流动快，最终让股东收益越高，这样的公司通常也更受到资本的青睐。

而决定资本聚焦，最终还是看集团整体的ROE情况，而不是单个项目的ROE，但是在我们的日常管理中，大部分的关注更多的是单个项目的ROE，也可能非常熟悉他的计算方法，但是对集团或者大区域可能不是那么熟悉或者不是那么关注，那么这个集团公司（或者大区域）的ROE数值是怎么得来的，你会算吗？

算算你所在的房企或者大区域公司的ROE和上图这些企业比，高了，还是低了？思考如何提升。

废话不说了，今天分享一下房地产公司ROE的计算方法。

首先还是以生活场景来类比，话说有这么一家人，以卖手机壳为生（离不开这个手机壳了，看看后面IRR的讲解是否也用手机壳

）。

2019年1月1日，一家之主的父亲给大儿子100块，二儿子80块，三儿子60块，让他们去不同的地方去卖手机壳，想着过去只有父亲一个人经营生意，现在家里人口多，生活艰难，生意一起做，钱一起花，用一个月时间，看看三个儿子的生意水平。

备注：为啥钱给的不一样多，因为父亲觉得老大成熟一点，老二老三年轻，经验不足。

下面就开始做三个儿子的卖手机壳的营收情况统计。：

老大用100块进货，单个成本8元，进货12个，到最火的广场舞聚集地去卖，单价12元高利润出售，用了 30天卖完，此时现金资产144元，一净赚44元。

ROE=44/100*100%=44%

老二用80块进货，单个成本8元，进货10个，到大学附近摆摊，为了卖的快，中利润卖10块，15天卖完，总资金100元，继续进货12个，卖10块，15天卖完，此时现金资产为120块，净利润40块。

ROE=40/80*100%=50%

老三只有资金只有60块，就靠这，想要翻身，没可能。

想来想去，于是从邻居哥们那借了90块（此时自有资金占比40%），答应一个月后多还1.5元作为利息，看起来很少，已经相当于年利率20%

。

看看老三的经营策略和战绩：

150块去进货，成本单价8块，进货18个，去地铁站门口卖，考虑进货太多，客户又来去匆匆，以低利润9元单价出售，8天卖完，此时总现金资产162元；

继续进货，进货20个单价8元，继续卖9元，此次10天卖完，此时总现金资产180元；

继续进货22个成本8元，卖出9元，用了12天，卖完，此时总资金198元，还给邻居本息合计91.5，剩余106.5元，净赚46.5元。

ROE=46.5/60*100%=77.5%

总结一下这波手机壳的操作：

老大用高利润方法；

老二本金较少，用中利润 提高周转次数；

老三因为自有资金最少，采用了财务杠杆 快速去化 更快周转的策略，最后胜出。

那最后这个以家庭为单位的ROE是多少呢，这一个月整个家庭的ROE等于净利润除以自有资金投入总和，即（44 40 46.5）/（100 80 60）*100%=54%。

以上是生活场景的roe计算，那么到了房地产呢，这个家庭相当于一个集团公司，老爸就是老板，几个儿子就是区域总，独霸一方，怎么经营自己说了算，但是到了年底，钱得给我赚回来。

房地产的开发就比卖手机壳复杂多了，不过我们还是用最简化的方式来让大家最快的速度弄懂他。

先做如下的说明：

1）房地产集团公司的roe就不能像卖手机壳按月了，要按年。

2）通常会计口径的利润按结转就到了3年以后，有一定滞后性，但是经营管理和决策讲究时效性，因此按照动态利润率的方法来做类比更合适些。

3）房地产项目每周转一次，都会进行一次融资，刚才手机壳的例子三次周转只融资了一次。

接下来以房地产举例。

ROE=净利润/净资产

转换成：

ROE=（当年签约额*当年末动态净利润率）/自有资金峰值*100%

对于地产公司来说，和家族经营手机壳的逻辑是一样的。每年集团根据会制定当年的预算目标，假设一家地产公司经评估后，对于当年各区域的可投入资金是120亿，那么这120亿的限额需要分配到每个区域。

假设该集团新成立南部、中部、北部三个区域公司，所有的项目假设都为当年1月获取。南部定位为集团的大本营每年需要维持一定的规模投入资金60亿，中部区域投入资金40亿，北部区域投入资金20亿。

【南部区域公司获取的项目主要位于一线城市，且预售条件较为严格，需达封顶后才可预售，项目平均开盘周期为10个月。】

//南部区域公司共获取新项目3个。中部区域所在城市由于土地价格较高，均采取和其他房企合作的模式进行项目开发建设，原来60亿的资金投入可获取100亿左右的货值，因为合作模式参股接近50%，最终获取了200亿的土地货值。

//南部区域公司将项目定位高端楼盘并且精装交付以提升整体利润，南部区域公司整体利润率提升至10%。

//南部区域公司由于开盘周期较长，当年各项目只可推盘一次，决定加大首次开盘推货量到40%，当年签约完成率为70%，最终实现签约额200*40%*70%=56亿。

南部区域公司的ROE=（56*10%）/60*100%=9.3%

【中部区域公司获取的项目主要位于二线城市，预售条件同样需达封顶，但是当地前期报建速度较快，项目平均开盘周期为8个月。】

//中部区域公司共获取新项目4个，共计获取货值100亿。

//中部区域公司开盘周期缩短，当年各项目可推盘两次，首次开盘货值为30%，二次开盘货值为20%。由于营销采取多种手段加大去化力度，首开货值当年可去化80%，二开货值当年可去化60%。当年整体签约额为100*30%*80% 100*20%*60%=36亿

//中部区域公司当年的动态净利润率为8%。

中部区域公司的ROE=（36*8%）/40*100%=7.2%

【北部区域公司获取的项目主要位于三四线城市，达正负零即可预售，加上前期和政府提前沟通以及标准化产品的推行，平均开盘周期为5个月。】

//北部区域公司年初共获取新项目3个，共计获取货值50亿。

//北部区域开盘周期较短，1月新拿项目当年可去化全盘货值的70%。1月新拿项目，到6月即可开盘，假设首次开盘推出货量为30%，签约70%，回款50%（当然还需要考虑当地按揭放款条件，这里为假设情况），6月当月可完成回款50*30%*70%*50%=5.25亿。

//北部区域可利用现有回款资金和融资，我们考虑最快速的情况，可以在6月再获取一宗新土地，预计新增货值15亿，到12月可实现首次开盘。比起南部和中部区域公司，北部区域公司的资金周转次数就多了一次。

//北部区域公司当年的签约额有两部分，一部分是1月项目全盘去化70%，一部分为6月新获取项目首开去化的货值（依然是推盘30%，考虑年末实现去化50%），全年签约额为50*70% 15*30%*50%=37.25亿

//中部区域公司当年的动态净利润率为8%。

北部区域公司的ROE=（37.25*8%）/20*100%=14.9%

通过以上

最终就可以计算集团当年的整体ROE

南部区域当年已售货值*动态净利润率=56*10%=5.6亿

中部区域当年已售货值*动态净利润率=36*8%=2.88亿

北部区域当年已售货值*动态净利润率=37.25*8%=2.98亿

集团当年整体的ROE=∑（已售货值*动态净利润率）/∑自有资金投入*100%=（5.6 2.88 2.98）/120*100%=9.55%

来源：米小侠（id：gh_73d6d109bf13），本文已获授权，对原作者表示感谢。

,