40岁为什么卖掉别墅（我为什么卖掉了自己住的别墅）

接上篇所讲内容，住别墅的缺点：

四、投资属性不好

分两个方面：

1、买卖流通性不大，且增值不高。

如果要卖装修后的别墅很难，总价高，贷款金额不大，意味着买二手精装别墅的客户，首付金额会增加。

为什么会这样呢？因为二手房贷款金额是以银行评估价来算的，银行评估价只按清水算单价，不管你装修花了多少钱，都以清水评估价的单价来乘以房产证上的面积，再乘以首套房能贷七成就乘以七，二套房就是乘以六，不同城市贷款比例略有不同。那么别墅使用面积大，但是架空层并没有算在房产证面积上。

比如我家这套使用面积有300平方米，但房产证上的面积不到150平方米，单价是清水的价格，面积是房产证上的面积，总价就更少了，再乘以七成或者六成才是买家的贷款金额。意味着实际二手精装别墅的价格和这套房能贷款的价格相差很大，我家这套卖二手房的首付比例基本上是实际房价的60%多了。

这只是其中贷款金额比例的问题。还有装修会过时，装修费会折旧。首付比例能出到别墅总价六成的人，他们对房子的要求绝对不低。

很多能买别墅的人，能接受二手清水别墅，但不一定能接受二手装修好，住过人的别墅。他们对审美也有一定要求，装修几年风格更新换代很大，能看中的人真的很少。遇到确实欣赏你家别墅装修风格的人，且不介意住过人的房子，他们也会盘算，如果我买同样清水的这套房，自己装修大概花多少钱，如果你装修上的价格低于他自己估算的装修价格，那买卖双方可能还有机会二次磋商。

别墅涨幅也很慢，同样的金额如果五年前买的是住宅，那赚不少了吧，但买的是别墅，只求它稳中略涨就不错了。

2、抵押贷金额不大。

既然说装修好的别墅不好卖，流通性差，那就不卖，需要钱投资其他产业的时候，可以拿去银行做抵押贷款。

可是，面临同样的问题，银行抵押贷款的房子单价还是按清水价格来算，面积也是房产证上的面积来计算，不是实际使用面积。另外，敲重点：别墅抵押贷银行贷五成，如果是高层住宅或者大平层住宅都是贷七成[捂脸]。

总价有一半花在装修上，钱抵押贷款套不出来，买房时候的清水价格还要砍掉一半才是这套别墅真正能从银行抵押贷出来的钱，最终抵押贷的金额还不如市中心一套三房或者四房的高层贷的金额多。

五、维护成本高

1、别墅区物业管理费不便宜；5元‬—10元‬每平米‬的‬价格‬都有‬；

2、清洁费高；面积大了也不可能自己整天在家做清洁，请钟点工，按房子实际使用面积算，费用就上去了；

3、地暖、中央空调、新风使用成本高；我所在南方二线城市，别墅装修地暖、中央空调、新风系统是标配。

南方没有集中供暖，地暖使用成本很高，我家装水地暖（通常：面积大，装水地暖，面积小装电地暖）通常从11月份开到2月份，水电暖烧天然气，四个月下来燃气费用一万左右。

像负一楼、负二楼比较潮湿，家里安了新风系统，平时就算不在负一二楼活动，里面的家具、电器怕受潮，也是经常需要开新风。

雨季的时候还要再增加两套抽湿机，连轴转。其实觉得需要的空间真的不必那么大，徒增烦恼，足够的空间，将每个房间都充分利用上更显家的温暖。

说了那么多，所以我决定要卖掉这套自住别墅。中国房地产市场已经不是随便乱买房子都能赚钱的时代了，这个时候更是要清理一下自己手上的不良资产，留住核心保值资产。

我不是房地产行业的从业人员，我现在分辨优质资产和不良资产的方式就是看银行。银行喜欢的资产，抵押贷比例高，评估价高的资产就是优质资产，反之，则是不良资产。

商业门面、写字楼、公寓大部分银行都不接受这些来做抵押贷款的。别墅银行抵押贷五成，住宅是七成，这样一看就很清楚该买什么不该买什么了。

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