中海房地产未来发展趋势（中海地产龙头优势何以加固）

中国房地产市场空间仍然巨大，行业下行阶段对头部企业反而有利。

文/每日财报 何嫱

近年，地产在政策导向下又到了分化的关键节点，在下半场面临更为彻底的洗牌。这次，许多优质央企走到前排。就去年公布的房企销售额数据来看，前六名都是央企。

作为行业央企中低调的代表，中国海外发展（00688.HK，简称中海地产）于1992年8月20日在香港联交所上市，已走过三十年，如今已是资本市场中国地产概念的风向标和龙头股，更是中国房地产行业稳健、持续、高质量发展的一面旗帜。

8月24日，中海地产发布了2022年中期业绩报告。行业艰难环境下，中海地产上半年实现销售合约额人民币1385亿元，排名上升至全行业第四，跻身行业第一梯队。

不足为奇，中海地产长期都是以“稳如磐石，值得信赖”的企业形象立足。在如今的环境下，这份稳健增添了一层深意，那便是中海地产在行业下半场博弈面前已经做好准备，优势将会以肉眼可见的速度拉开。

逆势业绩稳健，加速并购发展

中海地产经过43年深耕，凭借着过硬的品质竞争力，已经成长为国内龙头地产企业。在发展中 “求稳”：稳健的布局、稳健的节奏、稳健的创新、稳健的财务制度等，融合形成中海地产的基因。

上半年，中海地产营业收入1037.9 亿元，毛利率为23.5%。股东应占溢利达167.4 亿元，扣除税后投资物业公允价值变动收益和非现金汇兑损益影响后的股东应占溢利为173.5亿元。

《每日财报》注意到，中报一大亮点就是净利润率达16.1%，继续保持行业一流水准。相比其他财务指标，净利润率更能反映一个企业的综合管理能力，比如说投资精准、成本管控、精益建造等能力都会增厚企业的利润。

在业绩沟通会上，中海地产董事主席颜建国始终强调稳字发展战略。在行业大变局下，在立于不败之地的基础上，中海地产还善于抓住危机中的机遇。

上半年，在土地市场竞争下降下，中海地产在国内13个城市新增21幅土地，权益拿地金额为457亿元，新增货值为949亿元。其中在一线和强二线城市新增土地18宗，权益金额为451亿元，占比达到94%。

今年上半年，中海地产在四个一线核心城市的销售业绩非常优秀，其中北京240亿元，天津114亿元，香港110亿元，广州101亿元，这都源于此前敢于在核心城市逆市增加土地储备。

在并购发展方面，中海地产抓住行业洗牌的机遇，加大并购力度，特别在广州、上海、成都等城市并购投入超过了100亿元。今年1月，中海发展以36.88亿元完成对雅居乐和世茂有关广州亚运城项目的股权收购，成为该项目最大股东；中海宏洋约10亿元收购雅居乐义乌、徐州三项目公司股权。3月，中海发展以62.4亿元收购上海杨浦城建的江浦项目，成为该项目最大股东；中海宏洋10.24亿元收购龙光控股汕头一在建住宅项目。

此外，中海与农行签署300亿元意向性并购融资战略合作框架协议，该笔为国内首单央行和银保监会支持的重点房企并购贷款。

与此同时，中海的商业资产也保持高质量增长，商业项目入市进入加速期。上半年入市7个项目，新增商业运营建筑面积38万平方米。包括：北京金安环宇荟、广州亚运城广场、成都中海友里天府国际公寓等。下半年，计划新入市运营项目10个，预计新增商业运营面积约71万平方米。

资金实力雄厚，融资成本强势

自“三道红线”政策出台后，不少高周转房企深陷资金困境，而中海地产却从始至终都稳居“绿档”行列。去年，公司更是一跃至“零踩线”房企榜首，安全系数直接拉至满分。

站在如今的需求端，广大购房者因历经了疫情和房企大洗牌后，买房逻辑已经不再单纯考虑传统的地段配套和价格因素，更青睐品牌实力过硬、资金实力雄厚的项目。像中海地产这种类型的央企品牌，正逐渐成为购房者追逐的对象。

更需要看到的细节是，在2021年的九月份，中海地产加大出手力度，直接拿地512亿；十月份，在杭州及北京等地拿地116亿元。时至今日，中海地产拿地的金额已经超过1400亿。巨额拿地资金背后，是公司对行业后续发展的信心，亦是逆势腾飞的开端。

“主动出击”的另一面——中海地产拥有全行业最低融资成本。4月7日，中海地产曾发行了全国规模最大的绿色（碳中和）CMBS产品，规模50.01亿元。

（图：上半年中海地产发债一览）

中报显示，中海地产截至上半年末的资产负债率为59%，净借贷比率为41%；持有现金1253.2亿元；加权平均融资成本仅3.44%，融资成本持续保持地产行业最低区间。

三大国际评级机构目前仍给予中海地产行业领先的信用评级，分别为惠誉 A-、穆迪 Baa1、标普 BBB 。

逆势踩中市场节点，出手凶猛，离不开雄厚低成本资金支持，彰显了公司在行业低谷中稳健的财务管理能力。

下半场空间仍然巨大 质优房企走得更远

去年7月份以来，房地产市场急速下降，整个社会对于地产前景看淡，买方市场急剧萎缩。尽管地方政府出台了不少的刺激政策，但成效甚微。

市场购买意愿不足，最根本的原因就是信心不足。

在中海地产董事主席颜建国看来，下半场，市场总量虽然会继续下行，但仍然是一个规模巨大的市场，是一个好行业，是一个可以长期坚持的行业，要对未来充满信心。

理由很充分。市场有效需求继续存在，包括城市化率进一步提升、约3亿新市民的住房需求、超大城市与特大城市的人口聚集效应以及改善需求、住房折旧与新建的动态平衡等等方面。从美国地产发展历程可以看到，房地产发展高峰后会下降，但下降没有那么快，仍然维持很庞大的量。

当然地产还要经历阵痛。就短期来看，一方面取决于宏观经济的总体变化，二季度宏观经济压力还是比较大。另一方面，出险企业遇到困难的解决进度将直接影响市场的信心，还需要一段时间的行业重整。

当市场里的玩家、行业利润率再次进入一个相对稳定的阶段，市场会进入另外一个平衡。精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在新竞争中胜出。

展望未来，中国房地产市场空间仍然巨大，对于中海地产等头部企业而言，要想走得更长远，需要持续打造面向下半场的护城河，强化竞争优势。

中海地产也将因势而变、积极应对，持续以“好产品、好服务、好效益、好公民”的四好公司发展理念，坚守长期主义，稳步发展。