注册会计师税法专业考点（注册会计师土地增值税）

读书能改变人的生命轨迹。

一起来学习，土地增值税。

”

一、纳税义务人和征税范围以及税率

（一）纳税义务人

在征税范围内取得收入的单位和个人。

（二）征税范围

1、基本范围

（1）转让国有土地使用权；

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

（3）存量房地产买卖。

2、不征税范围

（1）房地产继承、赠与、出租、抵押、交换、代建、重新评估；

（2）合作建房、企业改制重组。

（三）税率

举个栗子·单选题

下列各项中应征土地增值税的是( )。

A、房地产的继承

B、房地产的代建房行为

C、房地产的交换

D、房地产的出租

【正确答案】C

【答案解析】房地产的继承、房地产的代建房行为和房地产的出租不属于土地增值税的征税范围;房地产的交换属于土地增值税的征税范围，所以选C。

二、应税收入与扣除项目

（一）收入形式

货币、实物、其他。

（二）扣除项目

1、对于新建房地产转让的扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）房地产开发成本；

（3）房地产开发费用；

（4）与转让房地产有关的税金；

（5）财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）。

2、对于存量房地产转让的扣除项目

（1）房屋及建筑物的评估价格；

评估价格=重置成本价*成新度折扣率

（2）取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；

（3）转让环节缴纳的税金。

举个栗子·单选题

某单位转让一幢1980年建造的公寓楼，当时的造价为1000万元。经房地产评估机构评定,该楼的重置成本价为4000万元，成新度折扣率为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为（ ）。

A、500万元

B、2400万元

C、2000万元

D、1500万元

【正确答案】B

【答案解析】转让旧房使用评估的方法，要用评估的重置成本价与成新度折扣率计算评估价格。评估价格=4000×60%=2400万元。所以选B。

三、应纳税额的计算

（一）增值额的确定

1、土地增值额=应税收入-扣除项目合计

2、需按照评估价格计算的情形

（1）隐瞒、虚报房地产成交价格；

（2）提供扣除项目金额不实；

（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由；

（4）旧房及建筑物的转让。

（二）具体计算

应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数

举个栗子·计算分析题

位于市区的某企业转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元，计算应纳土地增值税。

【答案解析】

（1）土地使用权转让扣除项目：420＋6＋(560－420)×5%×(1＋7%＋3%)=433.7万元

（2）土地增值额=560－433.7=126.3万元

（3）增值额与扣除项目金额之比=126.3÷433.7=29.12%

（4）应纳土地增值税额=126.3×30%=37.89万元

四、房地产开发企业土地增值税的清算

（一）清算单位

国家有关部门审批的房地产开发项目或分期项目。

（二）视同销售

房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产、安置回迁户等发生所有权转移。

（三）扣除项目

1、据实扣除

（1）公共设施类的成本、费用；

（2）装修费用、共同成本费用；

（3）开具发票的质量保证金；

（4）支付给回迁户的补差价款；

（5）为取得土地所有权所支付的契税；

2、核定扣除

房地产开发成本的凭证或者资料不符合清算要求或不实的。

3、不可扣除

（1）不能提供合法有效凭证而支付的地价款、开发成本、开发费用、相关税金；

（2）预提费用；

（3）土地闲置费；

（4）未开具发票而扣留的质量保证金。

举个栗子·单选题

土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照（ ）计算征收土地增值税。

A、最高一档税率

B、扣除项目金额不得扣除的原则

C、成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法

D、房地产评估价格确定转让房地产的收入

【正确答案】D

【答案解析】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（1）隐瞒、虚报房地产的成交价格的；（2）提供的扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

五、税收优惠及征收管理

（一）税收优惠

1、直接免税

（1）国家征用收回的房地产；

（2）因城市规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让的原房地产。

2、增值额≤扣除项目金额20%，免税

（1）建造普通标准住宅出售；

（2）转让旧房作为公祖房房源。

（二）征收管理

1、纳税地点

（1）法人：房地产所在地；

（2）自然人：住所地、办理过户手续所在地。

2、纳税申报

（1）基本规定：转让房地产合同签订后的7日内。

（2）其他规定：按照税务机关规定定期申报。

卢金凤

今天的考点精讲，就到这里啦。

我们，下期再见。♡

,