什么是真正的好项目（论一个爆款项目的自我修养）

当注意力成为一种稀缺资源时，大家都希望成为被市场瞩目的“爆款”。

没错，我们所处的是一个爆款时代。

为什么大家都喜欢爆款、需要爆款？因为商品过于丰富、同质化过于严重，爆款是万绿丛中一点红，是集创新、个性、均好于一体的安全性选择。

无论什么商品，买爆款意味着跟随潮流，同时也带来满足感和成就感，是让人内心愉悦的消费体验。

形形色色的商品中，手机有爆款、服装有爆款、化妆品有爆款，当然，房子也有爆款。

在这里必须界定，房产爆款与快消品不同，是有边界的，因有地域属性，一般房产项目不可能在全市范围内成为爆款，但在一个区域中，却有可能成为备受追捧的对象。

我们探究爆款基因，对打造产品、组织营销都有积极作用。那么，一个项目想成为区域爆款有什么条件呢？

1、价值高地，区域标杆

在一个区域中，爆款项目因其地段优势，往往能吸附最大化的资源，同时项目自身也拥有巨大规模，两种合力将主导区域未来的发展走向。

正所谓，一个项目定义一片繁荣。

欲做到“标杆”的高度，规模体量的意义在于区域之锚的定价权。

放眼北京各个区域，几乎每个版块都有一个标杆大盘统领局部市场，其房源的数量和丰富度，以及项目整体品质在区域楼市划定的标准，让其他项目成为无法逾越的价值“天花板”。

因此，爆款项目必须要处在一个区域的核心地带，且有规模和品质优势，具备标杆大盘的潜质。

2、凸显差异，特质鲜明

作为商品，市场上有很多款，但为何只有一种成为“爆款”？

显然是与其他产品存有明显的差异。无疑，这种差异化带给消费者的是不可替代的价值。

对于房产项目，这种差异是巨大的，不是微小的，是可轻易识别的，不是似有若无的。

比如：业态上的对比。一个单一住宅业态的项目与一个包含购物中心、写字楼、商业街区、住宅等城市综合体项目显然是差距巨大的。两者比较，后者称为爆款的几率显然更大。

除了业态，购房者十分关注的户型也是凸显特质的方面。今年北京几个网红户型的出现，就让一些项目成为市场热烈追逐的爆款。无论是户型的功能布局、尺度感，还是精装配置的风格、标准，都具备让一个户型脱颖而出、被客户深刻记忆的可能。

因此，抓住爆款最易凸显的层面，放大差异价值，通过口碑释放传播效应，是在产品上的胜出法则。

3、细节匠心，价格惊喜

爆款在做足差异化的同时，细节往往会成为最后的温柔一击，让消费者在理性和感性攻势下欲罢不能，只期出手为快。

这些细节可能层层深入，才渐次发现。在对项目大的好感和倾向性建立起来之后，被挖掘的细节如同意外馈赠的宝藏，让消费者倍增感动，从而加速了购买的决策。

放在房产项目上，差异化已经占领了客户的心智，而后续细节的展现，如园林景观、精装设计、物业服务等，则体现了开发商打造产品的价值观和对待品牌的态度，让购房者更加坚定信心，放心买入。

当然，任何爆款都离不开价格的惊喜！这是所有商品爆款的核心特征，诱人的价格体现的是极致的性价比优势，这是对刺激购买欲望最有力的武器。

因此，在限竞房时代来临之后，爆款项目开始增多。由于价格已经限定，只要在区位要素和产品要素层面足够突出，性价比会被立即发掘，迅速传播，从而激发一波又一波热销。

有人问，下半年的哪个项目具有爆款潜质？

面对上半年各区域层出不穷的爆款频现，这个问题并不好回答。不过，望京北部的顺义别墅区是沉寂几年之后又再次爆发的一个区域，从这里诞生“爆款”，理所应当。

近日，『地产营销人』到顺义新城品鉴了一个亲临之后倍感震撼的项目，爆款之感阵阵袭来，这便是合景•天汇。

合景•天汇位于北京市顺义昌金路与通顺路交汇处，地处顺义新城核心区。区域内有多条交通动脉贯通，现状距离最近的是15号线顺义地铁站。

根据《顺义分区规划》（2017年-2035年），未来牛栏山规划有M21号线，或将接驳项目。此外周边还有多条公交线路，享“四横四纵”立体交通路网，可快速通抵全城。

顺义新城是北京自然环境最好的板块之一。项目东侧是潮白河，为京东第一大河，贯穿京津冀三省市，是北京重要的水源之一。潮白河两岸是国家级森林公园，总面积6.3万亩，森林覆盖率高达75%。

合景•天汇四侧高端休闲配套云集，奥林匹克水上公园、乔波滑雪场、北京乡村高尔夫球俱乐部、怡生园国际会议中心等休闲娱乐场所，居住于此充满生活情趣。

顺义作为国门第一站，是北京东北部发展带的重要一环，是首都国际航空中心的核心区。顺义新城的功能定位是：首都功能疏解重要承接地和新增首都功能的主要承载区，以及首都科技文化、教育医疗、国际交往服务功能和“高精尖”产业的重要聚集区，是北京重点发展的三大新城之一。

未来顺义新城将成为整个顺义区的政治经济中心，其市政配套、基础设施、国际化进程将领跑整个区域！合景•天汇坐拥顺义新城核心区位，占据价值高地，后期发展潜力巨大。

该项目将建成顺义地标性的建筑群，未来启动将有20万㎡大型城市综合体，涵盖约10万㎡规划商业配套，集购物中心、创意办公、主题商业街、星级酒店、低密住宅等丰盛业态于一体，助力区域繁荣，构建全新生活方式。

如此大手笔规划和建筑体量，让合景•天汇具备了成为区域爆款的基本条件。

合景•天汇是由合景泰富集团打造 ，24载合景11载北京，很多人并不陌生。合景今年在北京共有6个在推在售项目，公司既有打造高端住宅的匠心，也有运营商业的能力，这些年经典作品持续落地，在不断刷新着市场认知。

其中，北京崇文门合景•摩方购物中心是合景于成熟商圈的崭新力作，其成功运营展现了合景打造大型新潮购物中心的能力。对此，未来合景•天汇中的商业营造，有巨大想象空间，有望引爆整个顺义！

在产品上，『地产营销人』在品鉴过程中，通过对细节观察，发现了诸多匠心之处。留下深刻印象的“山水园林示范区”，就别具新意，令人流连忘返。该示范景观，以接待中心为分割线，整体格局分为前庭和后园，游走其间给人身处江南园林的感觉。

西“山”为屏障，隔绝外界纷扰与喧嚣；东“海”挖池理水、筑岛藏山，形成一池三山的园林格局，山岛错落、石岭横斜、草木丰茂、深藏建筑，将理想的山水园居以当代园林的形式加以转译呈现。从对园林精雕细琢上便可见合景“美学大师”的功底。

后期项目社区园林的打造，更加值得期待。据悉，合景将借用传统手法，使前庭和后园形成从开敞到私密、从喧嚣到宁静、从平坦到高低起伏的体验转换。延续一池三山，三山三院，并通过增添隐秘后花园的手法，实现曲径通幽，可游可憩的景观体验。

项目还根据建筑产品类型分为尊享归堂、玫瑰花园、阳光中庭、林荫大道、静谧幽谷、活力商街等六大主题产品。同时，为满足不同年龄业主的需求，建立以邻里客厅、健身场地、休闲空间、儿童乐园、宠物乐园为主的4 1功能分区，打造陪伴型全龄关怀园林社区。

另外，一些贴心设计，如：户外WIFI、灭蚊灯、户外插座、二维码互动等细节之处，更体现了开发商的人本关怀和匠心精神。

合景•天汇采用三段式建筑手法，以大都会建筑风格，将建筑的精奢、简洁、雅致、理性与感性充分展现，并在材质、色彩上保持均衡，让人感受到历史痕迹与文化底蕴的厚重，彰显出不凡品质及独特气质。

在参观样板间中，『地产营销人』认为爆款特征尤为明显，是项目的一大亮点。

89㎡的紧凑三室两厅两卫户型，空间规划舒适，全明布局，独立双卫，动线分明。主卧送了飘窗，使空间与视野得到延展。值得一提的是，如今市场上很难见到的客厅敞开式阳台又再次重现，不仅扩展了使用空间，也增添了与室外的亲近度。

110㎡的三室两厅两卫户型，户型宽敞方正，设计合理。南向三室设计，享有更好的阳光；餐厨一体相互连通，使室内空间变的更阔绰；客厅同样附有敞开式阳台，作为家政空间使用，且阳台面积仅算一半，大大提升了房屋的使用率。

奢阔的南向面宽，舒适层高，满足了业主对品质住宅更高要求，方正气派、不失温馨的装修风格，相信会深得购房客户的喜爱。

当然，爆款的产品需要诱人的价格！据了解，合景•天汇89㎡的三居户型，最低总价仅为340万起，以此性价比，必将红动京城8月楼市，诸位可多加关注！

虽然我们所处一个爆款时代，但房产作为不动产，爆款项目十分有限。发掘爆款基因，提前预判好盘，就能把握最佳时机，找出最佳置业标的。

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