合肥绿都花园规划（合肥老城保护更新）

新安晚报 安徽网 大皖客户端讯 大凡一个商品、行业乃至商圈，都会经历一个萌发、兴起、爆发，衰退的过程。这就是很多人耳熟能详的“产品生命周期理论”。在实践中，唯一的区别是：有的在衰退中沉沦，在沉沦中消亡；而有的则在衰退中涅槃，在涅槃中新生。

给无数老合肥人留下深刻印象的绿都商城、太阳城乃至老城区商圈，都不可避免地走到了第四阶段。绿都商城从商业地标到商圈洼地，这当中，既是合肥城市不断扩展、商业中心不断多元的代价，也有整个社会整个时代发展的必然性，而回首绿都商城的发展历程，也许还有一些自身的原因。

绿都商城步行街曾经人流如织。

大势变迁 老商圈老业态发展乏力

经济学上有个基础理论——先发优势。很显然，新旧世纪之交的那些年，区位优势明显的四牌楼、淮河路步行街商圈，藉此走上巅峰，商铺的老板和经营户都大赚特赚。但是，优势和劣势，往往是相伴相生的。

无论是卖场设计，还是交通配套等各个方面，市场先行者在抢占先机的同时，也不可避免地为自己留下了桎梏。

2008 年1 月，合肥商圈发生了一件大事件：合肥百大收购了安徽乐普生，后将店名改为百大鼓楼名品中心银座。

从萌芽到红火，再从红火到消失，乐普生只用了十多年。乐普生走过的历程，正是绿都商城在合肥商业迭代、业态进化下发展乏力的生动教材。

1995 年12 月28 日，绿都商城内建筑面积达1.85 万平方米的乐普生开业。凭着“乐为普通百姓创造美好生活”的理念，1997 年销售额便超3 亿元、实现利税800 多万元，稳居合肥市零售业三甲。

全联房地产商会商业地产专业委员会专家委员、中国城市网点建设管理联合会学术委员、飙马智库首席策划师何其琛分析，长期以来绿都商城给人的印象是区位好，是客流会聚中心，高端客户和品牌聚焦于此。另外交通便利，旁边就是BRT 枢纽车站。

但随着合肥城市空间的拓展，城市骨架的“拉大”，城市多个副中心、新中心出现，合肥商业也随之向外扩张。政务区涌现万达广场、银泰城、新地中心、万象城等一大批现代化购物中心。滨湖新区则崛起世纪金源，以及融创乐园等新兴业态。绿都商城所在的老城区商圈则出现交通弊端凸显、电商冲击等情况，商业呈现一定老化。

与此同时，老城区人口也发生了较大变化。合肥市政府、安徽省政府等一大批毗邻绿都商城的政务机构，纷纷迁入政务区和滨湖新区，带走了庞大的高收入人群。而新生代人群又钟情于网购，“消化”了绿都商城这样的实体商业消费。

凭借乐普生、网吧、桌球室等百货、休闲娱乐、小服装商贸等红火的绿都商城，外患重重之下，业态“后劲”不足，缺乏当下主流消费群体青睐的体验式消费业态。

2017 年1 月，绿都商城负一层改造成集购物、餐饮、休闲、娱乐、景观为一体的合肥时尚1983 购物广场试营业，吸引了约300 商户入驻，试营业期间日人流量便达到5000 ，五一开业期间人流量达到5 万人次。

虽然因为种种原因，最终该广场陷入停业、破产结局，但当时的开业情况还是能从侧面反映出新业态的实践有一定的市场基础。

何其琛认为，在合肥多中心发展、新商圈兴起、老商圈人气减少的情况下，绿都商城业态需要转型升级，从负一层到上面五六层，每层之间进行清晰的业态规划，彼此之间形成良好互动。绿都商城天然的体量优势，加上位处淮河号与宿州路十字路口、宿州路两侧区域的核心位置，借势进行业态更新，迫在眉睫。

项目难点 产权分散运营不容易

据了解，绿都商城属于合肥旧城改造项目，项目于1986 年经省政府批准立项，于1993 年全主体结构完工，1995 年全面投入使用。商城建筑面积超过10 万平方米，可谓合肥SHOPPING MALL 的“鼻祖”，当时也是合肥乃至华东体量最大的单体建筑。

由于历史原因，项目业主组成分散且多元。据商城的物业服务商绿都物业人士介绍，整个商城业主总数超过1000 个，业主中既有个人小业主，也有各类企业和各种单位，“有的业主持有的面积仅几个平方米”。

这一特点对于商城的运营可能并不是好事。何其琛认为，业主个体的分散性意味着意志的多元性，在面临某一决策时很难“一盘棋”，达成一致意见。这可能导致商城很难从源头上对商业业态进行统一规划，在经营上进行统一运营。

这样情况的商业体，业主如果拧成“一股绳”，团结一致，统一规划，则更利于市场的培育和发展。事实上，绿都商城就有过类似的历程。记者了解到，由于绿都商城所处的黄金区位，很多投资商曾对其有过合作意向。其中，负一层的发展历程可以说是绿都商城的缩影。据合肥百货大楼集团股份有限公司前副总经理武义平回忆说，2004 年前后，公司对绿都商城负一层多番考察，计划对负一层进行统一租赁、运营，打造地下购物广场或超市卖场。

当时甚至已经成立了前期工作组，不过在经过大量调研后决定放弃，其中一个很大的原因就是负一层业主有70多家之众，达成一致意见较难。

2007 年，来自浙江的开发商被招商引资进来，意欲对绿都商城负一层进行整体运营。这就是后来的安徽国商置业投资发展有限公司。

多年来，该公司一直在对负一层业主的经营权陆续签约、归集，直到2013 年，在负一层打造地下停车场的项目才成型。最后停车场项目无疾而终，经过股权变更，负一层由时尚1983 购物广场整体经营。最终广场也经营失败，走入清算破产，导致业主、商户权益受损“双输”的结局。

不止是绿都商城，事实上，因为物业产权分散，业主诉求不一致，容易产生纠纷，商业体经营困难的情况并不鲜见。2015 年5 月，金鹰商贸集团宣布，因物业产权存在纠纷及物业营运条件受限，集团旗下位于合肥市大东门和百花井两间门店将于5 月10 日起暂时歇业。对合肥熟悉的人知道，要歇业的这两家店生意一度十分火爆。至于歇业的原因，金鹰方面表示，百花井店所处物业为集团旗下从其他方租赁的店铺，由于物业产权存在纠纷，加上小业主众多且利益诉求不一致，已导致门店难以正常开展经营。最终，这家商场再也没有重新走入合肥市民视野，曾经风光无限的商业大楼本身也不复当年红火了。

当下，绿都商城要发展，仍面临着这一问题。

历史遗留 未开征专项维修资金配套“底子”差

记者了解到，绿城商城投入使用已20 多年，作为典型的“边设计、边施工、边修改”的三边工程，至今没有竣工验收。而由于至今未开征物业专项维修资金，绿都商城的“养老”也成为问题，建筑整体面貌及配套状况令人堪忧，硬件的不完善也直观地影响到消费者的购物体验，使得绿都商城成为步行街商业板块的“洼地”。

杨先生的公司在绿都商务中心12 楼持有800 多平方米的物业，公司是绿都商城业委会成员单位，杨先生是该单位推荐的联系人。他表示，目前绿都商务中心两部电梯已超过20 年，超出了建议报废年限。更新电梯属于大修范围，按照相关规定，应该由全体业主或是区域相关业主共同承担，从物业专项维修资金中支取。但由于历史原因，绿都商城至今没有开征物业专项维修资金。为此今年年初，物业公司向业委会发起报告，对改造更换电梯所需的100 万元费用进行筹集方案的征集，不过目前尚未有进展。

不只是电梯，绿都商城不少共用设施和共用部位也出现问题。据绿都物业公司程经理介绍，目前，商城外墙立面瓷砖出现大面积空鼓、脱落现象，已发生多起瓷砖脱落伤及行人、砸伤车辆事故；10000 多平米的屋面、退台、各楼层出现不同程度的漏水现象；商城供水管道、供电、消防主机等设备老化，需要更新。为此，物业公司筹资增设了监控摄像头，对商城实施无死角、全覆盖的监控拍摄；公司依靠100 多名员工、36 名专职消防队员及两支义务消防队24 小时巡查的“人防”措施，确保商城消防、二次供电、供水安全。“对绿都这样的大体量的、且使用年限较长的建筑来说，安全是一切的基础。”程经理说，但靠物业的人防措施毕竟不能治根，设备问题都是隐藏的“雷”，只有开征物业专项维修资金，彻底更新设备，才能让业主、商户、消费者安心。

此外记者也了解到，绿都商城周边交通方面也存在“淤堵”。商城西边是人民广场BRT 枢纽站台，众多公交线路汇集于此，可以带来大量的人流。但由于动线设计的问题，这些人流却无法直接通往商城内部、转化为商城人流。而对私家车主来说，绿都商城的停车配套也是十分不便。商城没有自己的规模化停车场，原有的停车场如今是公交换乘中心，毗邻的人民广场地下停车场负二层通道又与商城不通，难以满足绿都商城消费购物的停车需求。

如此种种，最终使得绿都商城逐步陷入发展“瓶颈”，而人气如何“复活”，还需要多方考量。但前方终究是光明的，老城区依然具备无与伦比的活力，合肥市表现最好的商业综合体，毕竟还落在四牌楼淮河路商圈。

新安晚报 安徽网 大皖客户端记者 姚一鸣 胡继洪 胡霞利/文 王从启/图