离婚限购下如何买房（为什么一离婚就被限购买房）

为了保障住房问题，全国各地都出台了相应的限购政策。特别是在寸土寸金的上海，房产限购规定非常细致，以离婚时间为节点，前后房产和婚姻状况变化非常复杂，如果没有搞清楚状况就离婚，可能会吃不必要的亏，那么到底会遇到什么问题，又该如何处理？下面通过一个真实案例给出答案。

秦先生和柳女士于2015年通过相亲认识，经过两年的恋爱后于2017年登记结婚，双方都是上海户籍。2020年柳女士的父母把他们自己名下的一套房屋出售后，为柳女士全款购买了一套房产并且登记在了柳女士一人名下，半年后秦先生和柳女士一起购买了另一套房屋，登记在双方名下，到了今年二人感情破裂，准备协议离婚，经过几次谈判双方对离婚协议框架达成了一致，但是在谈到出售双方名下房产的时间时产生了矛盾。

秦先生认为，由于女方名下另有一套房产，目前家庭名下共两套房产，如果在离婚后出售房屋，秦先生将被限购三年，对于未来购置新房产或重新组建家庭都非常不利。但若是在离婚前出售房屋，那么离婚时点，整个家庭只有一套房子，秦先生作为未分到房产的一方，离婚后将不限购，即可另行购买房产。但柳女士希望尽快办理离婚手续，离婚后两人都限购，面对的情况也是一样的，没有本质差异。

那么两人说的是否正确呢？

婚后买房即使登记在一人名下，也不能排除事实上该房产系夫妻共同财产的可能，因此目前的政策规定是不论登记在一人名下还是双方名下的婚后房产统一按照家庭为单位计算。

那么秦先生和柳女士婚后共拥有两套房产，家庭购房数量已满，二人离婚就会产生两种可能性：

1、先卖房再离婚，离婚时点（领取离婚证或者离婚判决时）整个家庭只有一套房的情况下，名下没有房子的那一方，按照单身的政策，可以另行买房，拿房的那一方仍旧限购。

2、反之先离婚再卖房，离婚时点整个家庭仍是两套房子，按照上海市发布的《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》规定：夫妻离婚的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。那么离婚后双方名下都有2套房，双方则都会限购。

所以秦先生说的没错，先卖房后离婚，离婚后就不用再限购，对他更有利。

律师分析

1、限购政策除了为保障住房需求外还存在着另一层逻辑——杜绝通过离婚增加原有家庭的持有套数。主要就是通过“离婚未满三年购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数来算”这一规定。但若离异前只剩一套房子，那么其实原家庭本身就可以再购买一套房产，离婚后无房的一方另行购买一套房子，也没有超过限额。

2、《上海市房地产买卖合同》这一格式合同中有一个格式条款：买卖双方应知晓国家和本市住房限购规定，转让房屋应当符合限购规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的商住房等情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任和经济责任。所以在签订购房合同时也要注意是否在合同中有相应的规定，有了这样的约定，任何一方触发限购情形，都可能会承担一定的后果。

3、离婚过程，财产是关键，房产更是财产中的大头，处理时更需小心。房产交易充满了不确定性和潜在风险，一旦某个环节出现问题，接踵而至的将是一系列难题。在离婚前要咨询专业人士，提前规划时间节点，把握房产交易每个流程，才能避免走弯路。

离婚卖房有讲究，一不小心就限购。对规则多了解，对细节多考虑，才是万全之策。

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