日本房地产发展时间(疯狂的日本楼市)

房地产税的消息一出,立刻引发各方关注。一些刚需购房者拍手叫好,认为“居者有其屋”不再是梦想;投机者们则普遍慌了手脚,他们一边叫嚣着“楼市要变天了”,一边琢磨着抛售手中的房产。

还有部分自诩为理中客的网友,三五成群地在网上高调留言,你一言我一语猜测起被选中的房地产税试点城市都有哪些,房地产税若真要开始征收,每人又将获得多少免征面积。

日本房地产发展时间(疯狂的日本楼市)(1)

纷纷攘攘的声音中,不知是谁感慨了一句:这房地产税改革来得恰到好处,中国的楼市,永远也不可能重蹈日本楼市90年代的覆辙。

01疯狂的楼市

短短一句话,打开了人们记忆的阀门,上世纪九十年代的一幕突然如潮水般涌现在人们眼前。《广场协议》后,美、德、法、英等各国联手抛售美元,掀起全球美元贬值狂潮,一时震惊天下。

美元汇率一天一变,作为出口国的日本遭了殃。

短短三年间,日元对美元外汇牌价就升值了86.1%,日本外贸出口商苦不堪言,逼得日本政府不得不采用宽松的货币政策扩大内需,以拯救疲软的日本经济。

为此,日本央行多次放松信贷。仅1986年到1987年一年之间,日本央行就5次下调利率,成功让贴现率降到了史无前例的低谷中。

日本房地产发展时间(疯狂的日本楼市)(2)

在日本政府看来,宽松的货币政策必将刺激国民消费,从而带动GDP增长,盘活经济。然而,日本国民却纷纷跑去贷款买房,等到房屋到手后,再立刻转手出售,分分钟就能赚得盆满钵满。

1990年,日本的房地产市场迎来了黄金时代。

东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%,其中仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,而美国的面积则是东京的1.5万倍。

疯狂的房价刺激着日本国民不断涌入房地产市场。

一些房屋开发商及中介公司趁机制造舆论,宣称日本是个岛国,土地稀缺,特别是首都东京只有一个,若能在东京拥有一套房产,就是掌握了核心稀缺资源。

这些舆论进一步刺激了投资者们。哪怕1990年在东京买一户60平米小户型便要5千万日元以上,按当时人均四百万日元工资标准,大约要不吃不喝干12.5年——与中国相比确实不多。

日本的年轻人 “抢楼犹如抢白菜”,许多人甚至超出家庭还贷能力购房,坚信今天买房子,明天就能赚大钱。

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人同此心,心同此理。在全民买房的热潮下,日本楼市出现了一个“神话”,那便是“土地永远不会贬值”。

几乎所有国民都相信日本的土地是稀缺的,日本的主要媒体,也纷纷宣称日本的经济超越美国,而日本的房价相比美国而言还有充分的上涨空间。

不仅如此,一些媒体还放出“豪言”,表示只要日本人乐意,大可以将东京地皮卖掉,买下整个美国,再将日本人的“美国”租给美国人。

狂热的炒房氛围,让日本“地王”频现,楼市价格屡创新高。

用东京大学教授田村清彦的话来说:“当时东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你卖,明天他买,形成令人叹为观止的连锁效应。”

02消费即美德

楼市的火爆,带给了日本国民无尽的财富,也改变了整整一代日本年轻人的消费观。

当时日本有个流行语,叫做“刹那主义”,指的是及时行乐。换句话说,那代日本年轻人,已然形成了“消费即美德”的共识了。

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恰好当时日本整个社会都处于繁荣时期,商家们不断鼓励年轻人去享受生活。

日本国内的每个节日,都被商家们打造成“购物节”,各家百货公司还推出各种会员日,购物日,想尽一切办法刺激消费。

如此一来,日本人的购买力完全释放了出来。在纽约第五大道的奢侈品商店里,挤满了从日本去海淘的消费者,以致一些百货公司不得不对持有日本护照的游客实行限购。

饶是如此,日本人依旧消费了全球约70%的奢侈品。

而日本国内的购物狂潮更加疯狂,每个节日年轻人们都不忘趁机爆买,一些商家看准年轻人的购物欲,在价值100多元的普通巧克力外面包裹一层金箔装饰,然后叫价4000-5000元出售,还供不应求。

这一幕,让人不禁想起楼市鼎盛时期的中国香港。

当初的香港,一面是感慨着“在香港,不买房子就是傻”的刚需族,一面是坐拥房产,疯狂消费的房东们,哪怕大多房东们的房产仅仅是10平米的“鸽子楼”,依然让香港的经济持续繁荣,成为人们心中的“购物天堂”。

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日本人对楼市的执念比香港更甚。当时日本的电视、杂志及各种媒体上,纷纷宣扬物质至上,这让整个日本社会都洋溢着极端的物质崇拜及消费欲望。

据媒体报道,当时日本最抢手的工作之一竟然是出租车司机,因为深夜的东京马路上随处可见喝得醉醺醺的人,根本不愁客源。

有时候,人们为了打车还频频上演“斗富”。出租车司机不打表漫天要价成了行业默认潜规则。

不少人为了抢先坐上出租车,时常手握一叠一叠的现金招车,到了目的地就将这些现金送给司机当小费,其中不乏连银行封条都没拆开过的新钞。

看似繁荣的社会让所有人都在纵情享乐,却不知这烈火烹油的繁荣背后,危机已悄然埋下。

03繁华落尽,一地鸡毛

疯狂的房价首先影响了日本的实业。许多从前踏踏实实做实业的企业家,眼看炒房成了“财富收割机”,忍不住放弃了原有的产业,把资金转移到房地产中,以便靠着房价上涨赚一把“快钱”。

这直接造成日本的房价、地价继续疯狂上涨,带动建筑用地的价格也水涨船高。

渐渐地,日本实业中的“龙头大哥”丰田汽车、富士重工、日立电机等等企业也因为地价太高难以扩大生产,转而将原本用于投资企业生产的资金投入楼市,正式加入了炒房大军。

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据统计数据显示,1990年,日本生产性行业的贷款比重下降到25%,非生产行业的贷款比重却上升为37%。看似繁荣的日本经济成了空中楼阁,全靠房地产这个擎天一柱勉力支撑。

直到此时,日本政府才发现,房地产正在不知不觉间,威胁着日本“科技兴国”的国策。日本政府再也坐不住了,他们毅然出手上调利率,收紧信贷,主动刺破楼市泡沫。

楼市的神话就此戛然而止。外资和实业老板们纷纷出逃,没有了信贷支撑的日本民众,也无力再接盘如此昂贵的房产,日本房价不得不以一场高台跳水,宣告日本进入了“失去的二十年”。

仅仅三个月时间,东京房价就暴跌65%,无数炒房者一夜之间从身家过亿变成了“亿万负翁”。

到了1992年,日本政府再度出手调控楼市,高调推出“地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收,终于让成为被神话的日本房地产全面崩溃。

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从1990年至2006年,日本全国的平均房价连续16年呈下跌趋势,平均房价跌幅约为49.56%,基本回到了地产泡沫发生前1986年的水平。

这其中,房价泡沫期房价偏高的东京圈,则以下跌67.12%的跌幅将全国平均房价跌幅远远甩在了身后。

随着房地产神话的破灭,房产一夜间从人们眼中的“香饽饽”变成了“负资产”。

因为日本的房屋是永久产权,这意味着房产持有者必须一直缴纳“固定资产税”,而且日本房屋的寿命大多只有25年,一旦房龄接近25年,折损率极大,持有这样的房产无疑是笔“赔本买卖”。

正因如此,日本的年轻人们干脆用脚投票,拒绝继承祖辈留下的房产。原本拥有高龄房产的日本老年人,也使尽浑身解数卖楼,以免一辈子都套死在房子上。

如今的日本,年轻人心照不宣地形成了“远离楼市”的默契,而日本的老年人则一边守着老宅,一边回忆着上世纪九十年代的房产泡沫,那是他们心中抹不去的伤痛。

日本房地产发展时间(疯狂的日本楼市)(8)

其实,回顾日本沉浮起落的房地产发展史,我们不得不承认, 如果贪婪与欲望能带给人快乐,那只是晢时的。制造泡沫很容易,但泡沫破灭的伤害,却需要人们用一生来消化。

与其如此,倒不如当初放下执着,从贪婪当中挣脱出来,笑看人生,淡看得失,平和宁静,知足常乐。

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作者:梨院月夜

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