碧桂园未来5年走势（中梁小碧桂园）

1、温州商人杨剑，从技校毕业到香港上市

中梁的创始人杨剑，温州人。出生于1971年的他，在1990年顺利拿到浙江冶金机械技工学校的汽车维修文凭。

图：杨剑

1993年8月，杨剑在温州市创立了欣华房地产开发公司，负责销售及营销业务，后来这家公司更名为浙江天剑、中梁置业有限公司，算是中梁地产的早期雏形。

2000年8月，杨剑成为了浙江天剑的大股东及控制人，负责公司整体管理及业务营运。

2009年，中梁控股旗下的核心资产——上海中梁地产正式创立，杨剑自此便一直担任董事长，负责协调董事会事务、监察公司发展战略及日常营运管理；也是在这一年，中梁正式把集团总部从温州搬到了上海，全国化布局正式拉开序幕。

从中梁的发展史来看，他的创业路上离不开他的弟弟杨剑平、堂弟杨剑清、小舅子徐亮琼等亲友的帮助；他们都在中梁的发展历史上给出了资金、业务拓展等多方面的支持。

2019年7月16日，中梁于香港联交所挂牌上市，股份代号：2772.HK

2021年，中梁的全年合约销售按年上升2%至1718亿元，在克而瑞房企全口径排名中居第20位。在《2021新财富500富人榜》上，杨剑以高达129亿的个人财富，成为了温州地区商业巨擘的代表之一，在温州富人榜中排第七。

杨剑此时可谓是春风得意，风光无限。

2、中梁的高周转、阿米巴模式及三四线布局

2013年中梁的合约销售额才开始突破百亿，2016年销售额只有190亿元，但随后其业绩发展突飞猛进，在2017年猛增到649亿元，并在2018年跨过千亿门槛到1015亿元。

与此同时，中梁拿地速度在业内也是一绝：2016—2018年，中梁控股分别拿地达到63块、119块和221块。粗略计算，公司在2018年平均不到两天就拿下1块土地。

如果问，中梁迅速崛起有什么秘诀？

笔者认为有三点：高周转模式、阿米巴模式、布局三四线城市。

高周转模式

先说高周转模式，房地产行业很多公司都采用高周转的模式，中梁是高周转的典型企业。为了快速扩张，中梁在集团内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。这也与碧桂园提出的高周转模式如出一辙，所以中梁在业内也被称为“小碧桂园”。

此外，为了给员工打鸡血，中梁建立了包括事业合伙、费用包干、成就共享、项目跟投等多个激励机制。

其实高周转弊端也很多，一是现金流的极致运用，风险很大，万一回款受限，现金流很容易崩；二是高周转的房屋质量普遍不高，房子基本采用标准化的产品，并且为了赶工，经常出现偷工减料、房屋质量较差等现象。

那阿米巴模式又是什么呢？

在生物学上，阿米巴是一种单细胞的变形虫。这种单细胞生物，无法再小了，是最小单位的生命体。阿米巴模式最早是由日本的经营之神稻盛和夫提出来的，这个模式的核心就是把组织划分成一个个小的团体，通过独立核算制加以运作，在公司内部培养具备经营者意识的人才，实现全体员工参与经营。

简单就是说把一个大公司分成很多“小公司”，让这些“小公司”独自运营。优点就是提高员工参与经营的积极性，增强员工的动力，为企业快速培养人才。缺点是易导致“小公司”之间的漠不关心甚至恶性竞争。

中梁的阿米巴模式可以概括为“精总部、强一线、小组织”， 每个小组织都有充分授权，实现决策快速、高效、灵活。据说中梁在第一家地区性企业实施阿米巴后，当年实现了指数级收益增长。

第三就是布局三四线城市

这个跟当时的政策有关，可以说中梁抓住了棚改货币化安置的红利。

2015年，“要积极推进棚改货币化安置”，简单来说就是老房子拆迁后，改成直接给钱，让老百姓拿着钱自己去买房住。再加上因城施策的调控，这个时期对三四线其实是非常有利的。

因此，2016年10月之后，中梁进一步加大了在三四线城市的布局。发迹于二线的中梁，下沉到三四线，而且其大举布局的时候，大多数房企在一二线厮杀，三四线的竞争很小，使得其可以以较低的价格拿到理想的地块。而且三四线城市对于预售条件的管控，远没有一二线城市严格，房地产公司可以较快速度拿到预售证，更有利于高周转。

借助当时国内去库存的政策红利，中梁地产实现了规模的快速增长。

中梁地产董事长杨剑有耳熟能详的名言 ：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的。”

3、债务违约与自救

在房企纷纷暴雷的2022年，中梁终于也暴雷了，意料之中。

在暴雷之前，中梁的房屋质量频遭业主投诉，以及虚假宣传等问题。也有消息说，找中梁要债的经常去中梁集团总部进行堵门，以至于中梁不得不把公司名字隐藏起来。想不到曾经叱姹风云的杨老板，也会走到这一步。

今年7月29日，中梁发布消息称，一笔于2022年7月到期的9.5%优先票据构成违约事件。

在正式违约之前，中梁一直在努力自救。

今年1月，中梁开始了大裁员。据说此次涉及到300多人，除了部分被调整到其它条线外，几乎全部被裁。

今年2月，中梁将准备上市物业平台中梁百悦智佳服务卖给碧桂园，拿到了31.29亿元卖身救命钱。中梁的百悦智佳服务曾经两度冲击IPO，杨剑也想借着物业这一轻资产上市，进一步扩大融资渠道。可惜天不遂人愿，物业公司终究没有熬到那一天。

今年4月，中梁宣布为保留更多现金维持流动性去应对目前的市场困境，撤销派付2021年中期股息。

显然，这些举措对于目前已经债务压顶的中梁来说，也只是杯水车薪。

4、结语

杨剑是一位勇敢的冒险家，也是一位深谙人性的野心家。

中梁的高速发展离不开高周转模式，但高周转的前提需要资金，中梁早期的资金来源也是其快速发展的关键。

在快速发展到达千亿规模后，中梁应该尽快修正策略，及时刹车，以规范化和市场化的方式经营公司。据说，杨剑在业内是出了名的喜欢搞“战略”，总有些奇怪的部门和条线层出不穷。中梁总部积压的“虚职”和“虚条线”非常多，对公司实际业务发展却帮助甚少。

早在2016年12月，就提出来“房住不炒”的方针。杨剑可能没有真正意识到，房地产公司的本职任务是建好房子，没有好房子，就不会有长远的发展。

杨剑过于强调高周转和阿米巴模式，而且中梁投资集中在风险较高的三四线城市，在“搞战略”这种假大空中迷失了方向。

不得不说，中梁用三年的时间销售规模从百亿到千亿，是一个奇迹。但正如吴晓波在《激荡三十年》里说“任何被视为奇迹的事物，往往都很难延续，因为它来自一个超越了常规的历程。” 任何一个发展奇迹都需要天时、地利、人和，三者缺一不可。所以，中梁的发展奇迹也不会一直延续下去。

8月3日，中梁控股发布公告，2022年1-7月，累计合约销售金额约人民币434亿元，按年同比下降59.4%。2022年7月，合约销售金额约人民币47亿元，按年同比下降60.8%，业绩下滑如此严重。

中梁的衰落不可避免，未来的路也会越来越难。

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