上海这个二手小区怎么跌这么惨（上海这个二手小区怎么跌这么惨）

复盘之前，我们先来看一组数据

因为对口闵行第一梯队公立中小学，今年年初上海郊区的一个老破小社区卖到近10万/平

且挂牌只用了1天就成交

实际上，这个小区去年成交最高价应该是11万/平，不过现在房源成交信息已被网站“整顿”后下架

到了今年底，同一个小区同面积户型房源价格却急速回落到6万/平，半年内走出了这样夸张的降价趋势，两个月总价降了近100万

对客户来说，同样是买入外环外的一套老破小，半年足足多掏160万

以上的所有数据，都来自于一个位于上海闵行春申板块，房龄高达25年以上的老破小小区

今天这篇文章复盘的就是上海今年房价跌最惨的学区房：高兴花园

它是怎么从年初的房市香饽饽，沦落成为现在众人口中的“天坑盘”的

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高兴花园的房价为什么如此畸形，中介最清楚不过

我看盘那天联系的张经理，他负责整个春申学区房的带看交易已经有三年了

用他的话说就是：“在春申，高兴花园一个盘就够我忙的了”

他还告诉我一个惊人的数据，2020年高兴花园实际成交套数超过300套，平均一天就有一套房子卖出去

这在一般的小区根本无法想象，可见房源流动性之大

一般像高兴花园这种双学区房，每年开学前就是房源交易密集的时候，因为那时候有很多客户面临着孩子要上小学，置换学区等各种情况

经历过高兴花园房价最疯狂时刻的张经理告诉我

高峰的时候，挂牌房源可以到近百套，整个社区同一时间内有三分之一的房子都在卖

一般到了春秋季开学的时间，高兴花园带看量会明显上升，且成交周期也会加快，因此他几乎每天都在高兴花园里呆着

社区本身距离闵行实验小学畹町校区就一墙之隔，接送小孩上学下学很方便，这也是高兴花园的最大卖点

除此之外，这个小区是上海对口公立一梯队学校里上车门槛最低的，因为大部分户型是40、70平左右，总价非常低，300-400万就能入手

大部分客户是纯粹为了学区而来

但去年二月份，疫情和春节之后，上海很多被积压的需求释放出来，很多人追高买入，多重因素造成了夸张的11万成交价格

接着11万成交之后，又稳定成交了单价10万、9万的几套，短时间内推高高兴花园的房价

很多人在调侃当时候11万买下的客户，现在应该哭晕在山顶了，但是对于一直在帮这类客户介绍房子的吴经理来说，他却非常能够理解

因为他见过太多这样高价买入的父母

吴经理经手的很多客户都是这样，很多客户都为了小孩上学才高价买的学区房

置换走的房东也都是因为学区用完然后就离开，这其中尤其二套全款客户更多

“对他们来说，350万和400万，看似差了50万，但是不掏出这50万，小孩的教育问题难以解决，这就是做父母的无奈吧。”

看起来，当初11万买入的价格是不理性的，但却是买入那套房子的业主最真实最急切的需求

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为什么会从年初的单价10万，跌到现在的6万

高兴花园降价的第一个节点，是在今年的三月份

闵行区教育局公布了2021年公办小学、初中招生划片范围，由于部分热门学校报名人数过多，闵行学区的统筹小组发生变化

之前闵行实验小学四校区都是内部统筹，高兴花园原本100%确定可以对口的闵行实验小学

但今年学区统筹组里，增加了一个曹行小学，也就是上海父母口中说的“菜小”

如果闵实验入学的生源超出了，有可能会被统筹到曹行小学，这一下让高兴花园不再是学区稳妥的双学区房

但高兴花园房价腰斩的原因，不仅只是因为学区变动，到了下半年七月，上海又出台了二手核验政策

整个上海房市开始降温，二手核验让二手房入手门槛抬高到五成，原本一百多万首付的学区房，变成了二三百万才能买

很多客户因为低总价才考虑入手，现在买入成本还要翻倍

伴随着下半年市场弥漫着悲观情绪，原本双学区现在有了不确定性，人们失去了对这个上海郊区老破小的大部分预期

所以很多房东看不到希望后，纷纷开始选择抛盘，导致价格回落

03

上半年客户着急买，下半年房东着急卖

在我和张经理的交流中，他明确表示现在房东明显比之前，卖房更加急迫了

他向我展示了自己手上某套积压房源的调价情况，房东在下半年开始用降价来试探市场和客户

今天降35万，明天涨了17万，后来又不断3万、5万的小幅度降，希望更多客户看房，尽快成交

但是降一半价格的高兴花园，年底虽然看房的客户多了，但实际成交的却很少

据张经理介绍，他今年保守估计高兴花园成交量会是在200套以内，比去年跌三分之一

就他个人来说，他去年一共卖了12套，今年到现在为止也才成交4套，自己的业绩也比去年下降一大半

目前手上的两个单子也都接近于“黄了”的状态

昨天刚谈好的一套，客户签合同前临时不买了，另一套的全款客户把价格谈到了299万后，现在看到行情不好又压着价格谈到280万，买家卖家双方还在僵持博弈中

每看一套房源，他最后和我说的都是“如果有意愿，价格可以谈，上周有一套挂牌价降20万卖的”，以此加强我尽快买房的意愿

也看得出来，很多房东已经对价格不抱希望了，只求赶紧置换出手

但链家上显示最近一套成交还停留在去年11月，现在的高兴花园，是越降价越不好卖

04

实地看盘，这里给人的感觉真的不像是一个正常居住社区

因为过于老旧，有一种被荒废的感觉，现在住在里面都是老年人，中介带看的几套房源还发生过“特殊事件”，看房的时候心里麻麻的

经历了25年周期的老房子，本身也没有什么好物业

每一栋单元楼前面几乎都是被遗弃的家具，桌子椅子等等无人回收

在高兴花园，现在一共有70多套房子挂牌在售，你可以在这个小区看上一整天的房子

买到这里的客户，大部分新上海人为主

基本都是为了学区而买，他们赌定这里的硬学区，不愁找不到买家，但绝不会长期持有，小孩读完书之后会立马抛售

无论价格如何，高兴花园一直会是上海交易最频繁的小区

看房的时候有一点也很特殊，虽然是个学区房，听中介说才知道，很多业主根本就不在这里居住

而是给小孩挂好学区后，把房子租出去，然后在旁边更好一点的小区租房住

所以小区除了房子还没卖出去的老年人，就是一些租客，但大部分还是空置的房子

这个号称闵行第一梯队双学区房，在5-6点的下班放学时间，我竟然没有遇到一对家庭一个小孩

可见买到这里的人，都心照不宣的把这300-400万当作是购买一个学位，而不是一套真正的房子

这恐怕是属于高兴花园这类社区，最魔幻但也是很司空见惯的场景了吧

看了几套房子，我也终于明白为什么今年上海跌的最惨的是这个小区

高兴花园的学区面临不确定性后，价值几乎等于零，而教育资源公平化的各种调控已经在一一落下

人们开始重新审视这类房子的价值，基本放弃了高预期

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其实很多城市都有自己的“高兴花园”

比如北京，西城区一个地下室卖出了千万的天价让人震惊，杭州也有所谓的最强孟母三迁房文鼎院

但今年北京、深圳、杭州等各大城市，出台了不同程度的打击炒作学区房的政策

不用过多展开，今年我们已经看到全国自上而下不同城市，对学区房炒作遏制的决心

下半年上海也同步开启降温降价模式，今年上海房价腰斩的老破小学区房也不止高兴花园这一个

下半年如梅园、张江汤臣豪园，暴涨过后也是一地鸡毛

今天通过复盘高兴花园这个案例，是想要通过最真实的数据，为大家展示一个明确的事实

不论是在哪个城市，那些炒作学区概念的高价学区房，最终都会回到自己合理的价格轨道上

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