房屋租赁收入增值税税率3%（房屋租赁企业增值税的变化3）

最近住房租赁企业有了一个新政策，具体内容在前两天给大家分享过。

链接：房屋出租税收新政！增值税5%变1.5%，房产税12%变4%

文件里面对于住房租赁企业增值税是这样规定的。

那究竟怎么算增值税呢？

比如住房租赁企业取得房租收入X元。

现在有两种算法

1、X/(1 5%)*1.5%

2、X/(1 1.5%)*1.5%

你觉得是哪种呢？

不急，我们先来看看在其他政策中，关于减按征收是怎么列公式算增值税的。

一、3%减按2%征收

相关政策：

1、小规模纳税人（除其他个人外，下同）销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。（财税[2009]9号、国税函[2009]90号）

2、一般纳税人销售自己使用过的属于规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。（税务总局2012年第1号公告、税务总局公告2014年第36号）

3、纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。所称旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物（含旧汽车、旧摩托车和旧游艇），但不包括自己使用过的物品。（财税[2009]9号、税务总局公告2014年第36号）

以上减按政策，按照税务总局公告2014年第36号的规定，计算公式统一如下：

也就是先按3%换算出不含税销售额，然后再乘以2%计算税额。

二、3%减按0.5%

相关政策：

2020年5月1日至2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，改为减按0.5%征收增值税。（财政部 税务总局公告2020年第17号及解读）

这个政策的减按算法和前面的又不一样。

按照税务总局公告2020年第9号的规定，不需要先按3%换算不含税销售额，直接按0.5%换算即可。

而且这个文件还有一个特别点：本公告发布后出台新的增值税征收率变动政策，比照上述公式原理计算销售额。

三、3%减按1%

相关政策：

财政部、税务总局公告2020年第24号明确优惠政策实施期限延长至2020年12月31日。

财政部、税务总局公告2021第7号将政策延续到了2021年12月31日。

税务总局公告2020年第5号规定，减按1%也不需要先按3%换算不含税销售额，是直接按1%算。

四、5%减按1.5%

相关政策：

财税[2016]36号规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。个人包括个体工商户和其他个人。

怎么算？

税务总局公告2016年第16号这样规定的：

所以，在房屋租赁企业这个新政之前，我们知道的减征政策，在计算销售额和税额时候都有所不同。

用一张图给大家展示一下：

那这次出台的新政策又怎么算呢？

很多人说，5%减按1.5%之前有过这个政策，应该比照，一样的方式处理。也就是：X/(1 5%)*1.5%

也有人说，税务总局公告2020年第9号当时就有规定了，在9号公告以后的征收率变动政策，都按上述原理计算销售额，那么就应该是X/(1 1.5%)*1.5%。

那究竟是哪种呢？