城市商圈周围房价如何（一街之隔二手房价贵1万）

上周五，南京三盘齐开，两盘位居河西南，精装限价3.5万/㎡，可以说笑傲江湖，不少人抢破头，当场全部卖完；另外一个与河西南打擂台的是新玄武的星河天赋，毛坯均价3.9万/㎡，当天也全部卖完，乐居君甚至在开盘现场发现不少全款买房人，不禁十分诧异。

△星河天赋首开现场

正面“硬刚”河西南，一点没落下风，城北楼市在不经意之间，已经成长为如此火爆的存在？带着这样的疑问，我实探迈皋桥板块，深入了解板块信息，采访多位二手房中介经纪人，为大家带来一手消息。

1、一路之隔，二手房行情悬殊大！栖霞均价3万/㎡，玄武最高挂牌价破5万/㎡；

2、新房面临短期断供，栖霞纯住宅地G01地块即将出让，金地或将竞争入驻，想要卖4万/㎡；

3、“三不管”的迈皋桥板块不复存在，迎来诸多发展利好，或将腾飞

△迈皋桥地铁站

一路之隔，二手房行情悬殊大！栖霞均价3万/㎡，玄武最高挂牌价破5万/㎡

一直以来，我对迈皋桥是三区交界这事儿仅有一个概念，实探时在中介经纪人的解释下才体会到，在迈皋桥，玄武栖霞随意切换、一脚玄武一脚栖霞是一件多么容易的事情。

网板路，一条其貌不扬的路，简单粗暴地来说，它就是玄武和栖霞的分界线，路北是栖霞，路南是玄武。一路之隔，二手房行情完全不一样。

多位中介经纪人告诉我，迈皋桥的二手房价格悬殊比较大，主要和小区的地理位置有关系。小区在玄武地界的，二手房价格会高一点；而栖霞的小区，价格普遍比玄武低至少三四千一平。这其中，学区是个很关键的因素。

“栖霞没学校哎”，一位中介这样告诉我原因。“立贤小学是方圆两三公里最好的小学”，而立贤小学是玄武的小学。这就造成了即使房龄差不多价格还贵一点，买房人仍是挤破头想买路南玄武区的房子,学籍不占的单室套更是一出就被秒。

△位于玄武的恒大翡翠华庭，有可能是立贤小学学区

据中介介绍，因为城北已经被开发的差不多了，没有什么地，目前迈皋桥05年左右的都算新小区。细化来看，

位于栖霞区一侧的二手房，基本以老小区为主，房龄在06-08年，小区环境不错的，挂牌价在2.7-3万/㎡，最贵卖上3.8万/㎡；

而一街之隔位于玄武的二手房，房龄差不多，价格能卖到3.1-3.4万/㎡，房龄较短的能卖上3.7万/㎡，另外新玄武最贵的二手房挂牌价已超过5万/㎡。

△中介门店门口的二手房报价

栖霞最贵的二手房保利朗诗蔚蓝榜上有名，挂牌价已达到3.8万/㎡左右，科技住宅是一大特色，但成交量比较小。而玄武最贵的二手房出在中海玄武公馆，挂牌价最高超5万/㎡。

△链家上中海玄武公馆二手房源报价

城北卖5万/㎡？我在链家上查询房源看到，目前中海玄武公馆挂牌价在4.2-4.5万/㎡之间，这个价格不少经纪人认为值！一是项目整体品质好，在区域内可以称得上标杆项目；二是学区还不错，科利华和北京东路合作，直属办学，教学质量有保障；三是玄武区几乎没有什么可以开发的地块，想买玄武机会也不多。即使目前买中海玄武公馆需要面对几十万的税费，但仍有不少买房人重点考虑。

新房面临短期断供，栖霞纯住宅地G01地块即将出让，金地或将竞争入驻，想要卖4万/㎡

目前，迈皋桥板块新房存量很少，栖霞区域仅有星叶瑜憬湾在售，均价2.7-2.9万/㎡，面积137㎡、147㎡，还剩40几套毛坯房源，卖完收官；

而玄武区域，目前仅有刚刚首开造成轰动的星河天赋，近期即将推出3、4号楼房源，面积103㎡、108㎡；另外，恒大翡翠华庭还有最后2套大平层在售，面积225㎡，均价3.2万/㎡。

△星叶瑜憬湾售楼处

我询问迈皋桥板块的一些中介，怎么看待星河天赋毛坯均价3.9万/㎡卖完。他们纷纷表示，这个情况是正常的。目前，玄武可以买的品质盘太少了，而城北的改善需求很高，很多城北人在城北住习惯了，不愿意离开城北，在城北目前新房供应如此紧缺的情况下，星河天赋售罄是正常的。

确实，除了在售的楼盘外，迈皋桥区域几块地均未传出上市消息。一为2017年10月栖霞建设拍得的G53地块。我同事在探地时发现，G53内部正在铺设地基，建筑体还未出地面；二为葛洲坝常州三禾鼓楼G50地块，目前仅有规划出炉；三为北京电子城G17地块，将为区域带来新的商办、商业产品。可以说，迈皋桥片区的新房正在面临短期断供。

△G53地块现状

而本周五，迈皋桥片区即将出让一块纯住宅地G01，为迈皋桥楼市扎入一支强心剂。

G01地块基本信息：

G01地块为栖霞区迈皋桥街道合班村288号地块，西临逸文路、北临迈尧西路、东临北苑东路、南临熙湲路。该地块总用地面积146618.14㎡，出让面积90424.47㎡，为二类居住用地，容积率1.01≤R≤2.6，限高50m≤H≤80m。起拍总价41.3亿元，最高限价58.7亿元，起拍楼面价17567元/㎡，最高楼面限价24968元/㎡。

G01作为2019年南京的第一块纯住宅地，看点颇丰。地块周边经过3条地铁线、紧邻2处学校用地，地理位置不错，很有可能引起房企“血拼”。在我和中介经纪人聊天中得知，近期金地正在针对G01地块进行调研，甚至很直白地询问中介经纪人，未来这块地卖4万/㎡有没有可能。

迈皋桥板块内，栖霞仍有地块出让以及待开发，然而玄武却几乎已经没有地可以开发了。据中介介绍，从这儿到德基，玄武基本没地了。最后一块还没有施工的地，就是以前老的依维柯厂那一小块，未来价格肯定不会低。

“三不管”的迈皋桥板块不复存在，迎来诸多发展利好，或将腾飞

曾几何时，三区交界的迈皋桥好像是“三不管”地带，然而现在的迈皋桥正在蓄力，即将爆发。

交通大爆发

众所周知，迈皋桥是地铁1号线的底站，但迈皋桥即将迎来多条地铁线穿城而过。预计2020年底，地铁1号线北延线建成通车、地铁7号线建成通车；预计2021年，地铁6号线建成通车。届时，迈皋桥板块将迎来交通大爆发。

另外，在道路方面，目前红山路-和燕路快速化改造、和燕路过江通道正在施工中，在经历过修路的阵痛后，迈皋桥会迎来更加便捷的路网。

商业、医院、学校资源大爆发

目前，迈皋桥附近没有形成较为大型的商圈，仅有万谷慧生活、彩虹广场以及招商花园城。虽然迈皋桥商圈不大但繁华，是整个城北的商业核心。

△万谷慧生活

在商业资源方面，未来，迈皋桥还将建设集办公、商业、酒店、居住、休闲为一体的都市综合体城北商业航母“万象汇”；迎来定位为大型企业总部的两栋200米超高层甲级写字楼；规划中待建的还有金浦9万方Shopping Mall、恒大翡翠华庭自带商业体。

在医院资源方面，迈皋桥医院将升级为栖霞区妇幼保健院；南京市妇幼北院将异地重建，选址定在丁家庄保障房片区；在教育资源方面，拉小分校、南师附小联盟青秀城小学等优质教育资源纷纷被引入迈皋桥。

小编说

迈皋桥板块，作为城北居住氛围十分浓厚的板块，自住十分方便；然而作为投资地段，要慎重选择小区，目前可能收益不会太高。未来，随着规划利好的落地，迈皋桥会彻底甩掉“三不管”的帽子，成为南京城北不可忽视的优质板块。

神奇的迈皋桥板块！

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