德基广场一期和二期有什么区别（承担20多亿债务德基广场全面接手）

对不少市民来说，矗立在市中心停工多年的中央国际广场（又名雨润广场）一直是一个隐痛。凡经过，即便不经意，也会看上一眼，毕竟，这里是徐州寸土寸金的繁华中心，也是徐州人的脸面之地。

这座2012年开工建设的大型商业体，2015年因资金问题停工，风吹雨淋中陷入无法自拔的困境。

2018年新盛收购，魔幻般的点化，不到两年，这座徐州最大的“烂尾楼”摇身一变，成了众多商业巨头竞相争购的“香饽饽”。

2020年3月4日，江苏省政府国有资产监督管理委员会网站发布公告，德基广场全面接手中央国际广场。

凤凰涅槃，徐报融媒记者今天深入探访这座“巨无霸”，揭秘这座即将成为徐州体量最大商业体背后不为市民所知的故事。

▲售楼中心里的沙盘

资金链断裂成为“烂尾楼”

3月8日上午，记者来到依然处于停工状态的中央国际广场。这是徐州最核心的地段，东邻彭城路、西靠中山南路、南至青年路、北接淮海路，可谓寸土寸金。

从彭城路进入项目展厅，漆黑一片，只有一名保安在值守。打开灯光，两侧墙壁上挂满照片，用“有一种历程，叫传奇”为题图文并茂地讲述着雨润集团与祝义财的流金岁月。

▲施工工地

内侧展厅灯光中璀璨的雨润广场沙盘依然可见这座商业体的壮观，该项目最初规划是用地面积4.28万平米，总建筑面积约52万平方米（商业酒店写字楼部分），总高度259米，将由双塔楼、裙楼、城市休闲广场组成，是集高档购物中心、五星级酒店、甲级写字楼、酒店式服务公寓于一体的高端城市综合体。

据已公开的信息，雨润集团2005年控股中商集团后，依托中商集团70多年丰富成熟的商业运营经验，雨润集团大举进军商业地产领域，2008年起，通过雨润广场的规模化、标准化开发，“雨润”足迹遍布全国多个城市。

▲施工工地

雨润集团拿下我市这块地，计划投资50亿元打造雨润广场，按照最初设想，该项目作为淮海经济区最大的“城市综合体”，将为淮海地区带来同步全球的国际都会时尚生活，增强徐州在淮海经济区的辐射力和竞争力，将成为徐州地区第一、淮海经济区最具影响力，具有国际一流水平的大型地标性城市商业综合体。该项目计划于2015年10月建成开业。

但2015年3月，祝义财突然失联，不久，雨润集团宣布其被检察机关执行指定居所监视居住的强制措施，该项目就此陷入泥潭。

▲施工工地

据悉，该项目由雨润集团和中商集团共同开发，但以雨润集团为主，因祝义财的原因，新的银行贷款无法获批，原有的贷款更难以偿还，由此形成恶性循环，资金链就出现了严重问题，中商集团即便接手也无计可施。

关于烂尾的原因，徐州市城乡建设局曾给过一个公开回复：

“由于徐州中央国际广场置业有限公司投资方雨润集团出现资金问题，造成该项目资金投入不到位，无法及时继续施工，该工程现处于停工状态。”

有人在“烂尾楼”里坚守近10年

穿越展厅，进入中央国际广场施工现场，可以看到，虽停工多年，但内部并不凌乱，截至停工前建成的五层主体结构依然完好。

整栋大楼主要是混凝土和钢构，一层密密麻麻数百根直径约1.2米的巨型圆柱支撑起整栋综合体。综合体北侧和西侧各有两座约30米高的塔吊，五层主体之上还有一座塔吊，一直没有拆除。

出乎意料的是，这座停工多年的建筑物内还有一排板房，有多位工人在此居住生活，他们告诉记者，整个项目停工后，一直在坚守。

负责抽水的高班长介绍：“这栋建筑物下面有80多口深井，因建筑物的配重没有盖够，深井一直无法封口，但为避免建筑物上浮，必须时刻抽水。”

▲高师傅来到地下4层抽水

悠沃时尚街区在2010年开始建设时，高班长就负责地下的抽水作业。2012年悠沃时尚街区建好后，转战到这里施工，当时整栋大楼忙的热火朝天，数百名工人在这里施工，到了2015年突然停工，整栋大楼就只剩下他们了。

据高班长介绍

他们一共六个人，隶属一家降水公司，整栋楼停工后，他们没有停止作业，每天白天黑夜不停地从地下26米深井中抽水。“整栋楼的配重符合要求，深井可以封口后，我们才可以撤离。”

谈到工钱，高班长笑着说，快10年了，每个月3000多元的工钱，他们没少拿过一分。

▲在工地现场，一台孤零零的搅拌机已严重锈蚀，似乎诉说着这座建筑物经历的坎坷风雨。

德基广场全面接手

祁化明是新盛公司二级子公司副总，也是中央国际广场的主要“操盘手”，此次负责全面对接德基广场。

“在筹建中央国际广场之前，该地块就是徐州最繁华的中心区，有电器商场、餐饮酒店等，生意都非常好。”祁化明介绍，2009年左右，该地块就开始拆除，根据规划，中央国际广场共有三期，一期是悠沃时尚街区项目（B地块），二期是双塔楼和裙楼（C地块），目前的百货大楼地块是三期（A地块）。一期早已竣工投入运营，二期烂尾，三期百大项目预计今年5月1日前后拆除。烂尾的C地块是2012年7月开工，2015年年初停工。

新盛公司2018年9月份接手，2020年1月份和德基广场正式签订股权全面转让协议。

3月4日，江苏省政府国有资产监督管理委员会网站发布消息，德基广场正式接手中央国际广场。

记者注意到，这个编号：xzcq2019013的转让项目，转让方正是徐州市盛德实业发展有限公司，转让标的名称是徐州中央国际广场置业有限公司100%国有股权，转让标的评估价（万元）、转让底价（万元）均是8422.53。受让方为德基广场有限公司。

根据这个转让公告可以得知，这个项目最终成交价也是8422.53万元。

难道中央国际广场只值8422.53万元？

对此，祁化明解释说：

很多人都会认为这栋楼应该售价在几十亿元，但实际上，这栋楼是有负债的，8422.53万元是股权对价款，并不是说这个项目只值8422.53万元。

“中央国际广场目前已经建好的项目，尚未形成产值，之前该项目都是向银行借款建设的，由于没有销售，加上资金链断裂，一直没有钱还银行的贷款。”祁化明透露，这个项目烂尾至今，已经形成20多个亿的负债，德基广场接手后还要承担这部分的负债，要先偿还这部分债务。

根据测算，德基广场接手后，除了偿还债务，还需再追加20多个亿的投入。

德基广场全面进驻徐州后，

估计多久能够建成呢？

对此，祁化明介绍，根据建设总量估算，整个项目完工预计约需三年半时间。

“烂尾楼”成了香饽饽

在采访中，记者注意到，早在2019年就不断有消息传出，中央国际广场将有望被国内一些商业巨头收购，收购者之一就有德基广场，此消息现在已坐实，但中央国际广场突然从一座停工多年的“烂尾楼”，变成了多个商业巨头眼中的“香饽饽”，这中间到底发生了什么？

“我们收购后，进行了细致的整理，并对该项目的规划进行了优化调整。”祁化明介绍，这个项目从2015年停工后一直烂尾，新盛公司接手后，做了大量工作，其中重要一点就是将这个项目成功实现了规划调整。

2019年9月12日，市自然资源和规划局发布了“中央国际广场变更公示”，宣布中央国际广场双塔将全部改为62层。根据公示的规划变更，中央国际广场主要有六项变化：

◆东塔楼（酒店、办公）由58层改为62层，调整楼层层高，总建筑高度不变，功能由酒店、办公改为酒店式公寓；

◆西塔楼（酒店式公寓）由66层改为62层，调整楼层层高，总建筑高度不变；

◆增加东、西塔楼建筑立面造型变化，三角形塔楼角部空间内收；

◆增加出租车泊位、加大彭城路机动车出入口距道路交叉口距离、增加车库出入口前缓冲空间；

◆取消地块西南角和东南角地下车库出入口及风井，改为消防扑救场地，其他地下车库出入口保持不变；

◆B地块南侧增加两处下沉广场。

在这其中，东塔楼（酒店、办公）由58层改为62层，调整楼层层高，总建筑高度不变，功能由酒店、办公改为酒店式公寓最引人注目。记者提到这一点时，祁化明也给予了认可。

“酒店、办公回款较慢，但改成酒店式公寓，公寓可以销售，且回款较快。”祁化明表示，在市中心，酒店式公寓是稀缺资源，且市中心房价也较高，调整后，整栋楼升值空间显而易见，这也是多家商业巨头都要争购的一个主因。

新盛公司将这个烂尾楼收购后，通过一系列运作，短短一年多时间，将其变成“香饽饽”，实现了再转让，这个能力确实值得称赞。

将成徐州最大商业综合体

德基广场收购后，祁化明表示，新盛公司方面会给予全面配合，包括工程支持，各种证件的协调等。

“徐州德基广场建成后，将成为徐州最大的商业综合体。”祁化明介绍，德基广场总建筑51万平方米，其中地下结构16万平方米，商业裙楼15万平方米，东西塔楼各10万平方米。

对于徐州德基广场的高度，祁化明表示，仍为259米，比苏宁广场266米矮7米，是徐州第二高楼。但体量比苏宁大，将是徐州最大的商业综合体。

不仅如此，对淮海经济区喜欢奢侈品的消费者来说，徐州德基广场也将是一个好消息。

根据此次双方达成的协议，南京德基广场有的品牌，徐州德基广场也都将有，如：

Louis Vuitton（路易威登）、Ermenegildo Zegna（杰尼亚)、Brunello Cucinelli（布内罗·古奇拉利）、VERSACE（范思哲）、Salvatore Ferragamo（菲拉格幕）、COACH（蔻驰）、Triumph（黛安芬）、Calvin Klein（CK）、Trussardi(楚萨迪）、Lanvin（浪凡）、Bvlgari（宝格丽）、Paul Smith、Cerruti 1881（切瑞蒂 1881）、Loewe（罗意威）、Montblanc（万宝龙）、Omega（欧米茄）、Burberry（博百利）、TOD'S（托德斯）等，。

公开资料显示，德基广场是一个定位于高端商业的综合购物中心，是新街口最大的奢侈品中心。2014年购物中心业绩，南京德基广场以销售额达66.4亿元超越正佳广场，位列中国第一。

2014年，高端消费集中地德基广场税收达2亿多元，单体销售额突破66亿元，销售额超过上海恒隆，仅次于北京新光天地，居中国第二位。2015年中国购物中心销售额排名，南京德基广场2015年以总业绩70.2亿位居第一，是2015年中国最赚钱的购物中心。

全力打造徐州版“新街口”

◆文庙街区被称为徐州的“夫子庙”。作为我市城建重点工程，位于市中心的河清路以北，原二中地块，用地面积2.16万平方米，计划投资约4.1亿元，预计于2021年底前竣工。文庙街区项目完成后，将对提升中心城市承载力、辐射力、影响力和首位度具有重要意义。

▲效果图

◆2019年9月，金鹰二期商业开业。徐州金鹰二期工程位于中山北路东侧、河清路北侧。新扩建面积14万平方米，由5万平方米的综合楼和9万平方米的“H”型塔楼两部分组成，投资额10亿元。同时，将在一期塔楼上续建两栋高27层的“H”型塔楼，总层数达35层，总高度可达164.8米。其中，A塔规划为高档酒店，B塔规划为高级办公楼。

◆2019年11月，市第一人民医院完成搬迁，太平洋百货前期工作即将启动。

◆2020年3月4日，德基广场全面接手烂尾多年的中央国际广场。

市中心，以淮海路和中山路交叉为轴心，东南有德基广场和中央百大，东北有苏宁广场和徐州金鹰、文庙街区，西北有太平洋百货，除了位置不同，这些商业体扎堆在徐州的市中心，俨然就是一个翻版的“新街口”。

徐州地铁一号线早已开通运营，苏宁、金鹰等商业体出站就到。

德基广场彭城路展厅门口的二号线一期工程正在紧张施工。

显然，随着市中心商业体的完善和日益成熟，以及不可撼动的中高档品牌集中地，加上便捷的地上、地下交通，市中心商圈整体档次将会实现质的飞越，辐射整个淮海经济区的商业中心，成为淮海经济区的“新街口”。

徐报融媒体记者 朱友钦/文 许晨 、秦媛/图

编辑：耿萌

责编：葛浩

,