写字楼住宅租赁税率（浅谈一下商业地产）

大家好，我是上海商业地产 小刘同学

很多同学在外学习工作都会有租房子的经历，第一次租房子的过程中会了解到各种各样的规则，比如：押付方式，租赁年限，免租期等等。

商业地产也是有很多规则，很多创业的同学，需要一个办公场所，或者，公司发展需要更换办公地点、扩租，这时候，就要租赁写字楼办公室，那我就简单介绍一下，通常情况下，商业地产（只局限于写字楼，不包含商铺等）租赁和住宅租赁的区别：

1、押付方式

住宅：一般是押一付三、押一付一

商业地产：大业主一般是押三付一，个别业主门槛会更高，押三付三，甚至押六付六。小业主方面一般是可以谈的，一般押三付一或者押二付二，比较好谈的业主押二付一也不是没有可能。

总结：

住宅一般是押金是一个月的房屋租金，房租是季付或者月付。

商业地产市场上一般是押金是三个月的房屋租金，房租是月付。

2、租赁年限

住宅：一般是一年一签

商业地产：大业主一般是两年或者三年起签，小业主会有一年起签的情况，但是比较少，一般也会是两年起签。

通常建议签三年，三年后按照市场行情价格重新起签。合同时间太长的话，比如说签约五年，前三年会是现在的合同价格，后两年会有一个递增率，递增率一般是5%-10%。

总结：

住宅一年一签约

商业地产通常是两年/三年一签约

3、租金价格

住宅：一般是xxxx元/月或者是打包价xxxx元/年（一般情况是包含物业费的）

商业地产：通常是租金报价是xx元/㎡/天，物业费报价是xx元/㎡/月

知道了报价、面积后，要算月租金，月租金有个计算公式：

报价✖️面积✖️365天➗12个月＝月租金

比如说：报价是10元/㎡/天的楼盘，租赁面积是100㎡，月租金就是：

10元✖️100㎡✖️365天➗12个月=30416.6元

租金报价一般不包含物业费，物业费需要另外缴纳。

总结：

住宅的月租金报价比较明了，通常包含物业费

商业地产月租金需要计算，通常不包含物业费

4、免租期

住宅：一般免租期不会超过一周，房东会给搬家、打扫卫生的时间

商业地产：精装修的办公室一般能争取到10天到一个月左右的免租期，毛坯/标准交付的办公室一般能给3-5个月的免租期。目前帮客户拿到的最长免租期是7个月。

总结：

住宅免租期时间不会很长，商业地产精装修的办公室免租期时间会短一点，但是标准交付/毛坯的办公室能争取的一个不错的免租期。

5、议价空间

住宅：一般租金的议价空间不大，通常几百块钱，还有就是免租期没什么好谈的

商业地产：由于报价是xx元/㎡/天，通常跟业主谈价格，也是谈的这个xx元。

通常议价的空间在0.2-2元之间

注意：报价越低的楼盘，议价的空间幅度就越小。

比如说：

报价3元的楼盘，议价空间不会超过0.5元，一般在0.2元左右，也就是成交价在2.8元左右。

报价10元的楼盘，议价空间就相对大一点，成交价可能会在9元，甚至8元多久可以成交。

还有就是通常跟业主方议价的时候，租金价格和免租期一起打包谈判，也就是说，想更低的价格，就会没有很多免租期。价格高一点的话，免租期可以多争取一些。

具体操作，一方面要参考市场行情，一方面还要看业主方的心态和底线。

当然，每一个客户都想拿到最低的价格，最长的免租期，但是鱼和熊掌不可兼得，还是要权衡一下，再做取舍。

总结：

住宅议价空间比较小。

商业地产议价空间相对比较大，还可以和免租期一起打包谈判。

总体来说，写字楼租赁和住宅租赁之间还是有蛮大的差异，这里只是简单的整理分享一下，希望对需要选择写字楼办公的同学有所帮助，谢谢

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