揭秘买公寓的那些坑（揭秘买公寓的那些坑）

上次说过商铺的坑答应我，商铺别碰，好吗？，今天说说公寓有多坑，我来为大家科普一下关于揭秘买公寓的那些坑?以下内容希望对你有帮助!

揭秘买公寓的那些坑

上次说过商铺的坑答应我，商铺别碰，好吗？，今天说说公寓有多坑。

有多少人，因为没钱没名额，入了公寓的坑？或者在坑的边缘徘徊？

首先，你要搞清楚：买公寓，是为了啥？

一

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很多人买公寓，是为了自己住。没有买住宅的名额，或者没有买住宅的预算，买个公寓想先上车。

但公寓住起来感觉咋样呢？

公寓的概念，往深了扒其实和住宅并不搭边。国家地产相关法规里只划分了住宅和商用办公楼，所谓公寓，其实是让你住进包装成住宅样子的办公楼而已

因为公寓这个办公楼的本质，所以它的居住环境就无法保证。

一层可能筒子楼似的住了十几户，面积小，南北不通风；

公寓里干啥都有，开公司的、开工作室的、开健身房的，人员进出相当复杂；

因为是商用楼，不通燃气，走商用水电，物业管理费也比住宅高很多；

没办法实现落户，也就意味着和学区房无缘了。

整体来说，公寓的居住舒适度，要打一个很大的问号。

二

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有的人买公寓，是想做投资。

公寓不限购、不限贷，无需摇号、有钱随便买，单价便宜。

有些公寓在市中心，交通便利、商业发达，还有的酒店式公寓能提供返租，看起来租金回报率还可以。

投资房地产的一大好处，就是可以高杠杆、低利率。

但商用楼的首付比例和贷款年限和住宅不一样，公寓首付比例最低50%，而且贷款利率比住宅高，还款期限更短，最长还款期限是10年。

只说高杠杆、低利率这一项，公寓就打就了个折。

公寓的租售比也一般般，比住宅略好点，毕竟售价也便宜。

深圳核心地段的七街公馆，40平售价300万，租5000块一个月，租售比能做到2%。比深圳不到1%的租售比强点。。。。。。

三

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公寓其实最大的Bug，其实是税费。

公寓和商铺一样，流动性极差，存在高额的交易税费，想要下车，很难。

二手公寓交易需要缴纳大约差价20%的个人所得税，30%-60%的土地增值税，5.6%的增值税以及其他杂项费用。以450万的公寓为例，若以500万卖出，则需要缴纳的大头税费就大约28万，占到差价的60%左右。

这个税费，不是买家承担，就是卖家承担，实际上是双方共同承担，反正轮不到国家承担。

投资房产要看政策导向。

近年国家对公寓交易的政策逐步收紧，深圳甚至不再批新建公寓。

2017年，广州出台“330”政策，“限制个人购买商办物业”，一年后，成交同比暴跌71%（局势太惨了，2018年政策又改了个人可以买）；

2017年，北京出台“326”商住房新政，商业、办公类项目，未经批准不得擅自改变为居住等用途，新建项目不得出售给个人，一年后，成交同比暴跌94.6%。

没有流动性，没有接盘侠，公寓真的只能永久自持了。

如果刚需确实没有名额买不了住宅，或者预算不够想先上车，不得不买公寓，一定要选择：

户型结构合理

处于核心地段

且尽可能多贷年限和金额的公寓！

投资不建议！一旦买入，就要做好长期持有的准备！

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