全域土地综合整治三改一拆（十年深改网红村）

↑利用流转土地抵贷款，周厚冰在当地发展民宿旅游，使火焰村成为当地的网红村。受访者供图

红星新闻记者｜王震华 发自湖北武汉

编辑｜官莉 实习编辑｜朱洁英

“那笔贷款让我在最难的时候挺了过来。”

回想起7年前，用流转土地做抵押拿到第一笔500万贷款，周厚冰不无感慨。就在上个月25日下午，武汉市蔡甸区永安街火焰村，武汉农村商业银行的工作人员再次来到周厚冰的办公室，合作社社员签完字后，“面签”很快完成。第二天，双方到武汉农交所交易窗口办理完土地流转交易签证后，周厚冰就完成1300多万资金的续贷，“2015年到现在，今年是第7年了。”

在周厚冰的身后，武汉农交所副总经理桂玲见证了“周总”的创业发展历程，“看着企业一步步转型，从最开始简单的种植，到现在一二三产业融合。”而在桂玲的背后，则是承载着中央“三权分置”探索的武汉农村综合产权交易所的改革突破。

截至2021年底，武汉农交所产权交易金额超过220亿，发放农村土地经营权抵押贷款超过61亿。

7年，从500万到1330万

周厚冰是武汉市春惠江南农产品专业合作社的法人。2013年，做了两年莲藕加工生意后，周厚冰到武汉蔡甸区成立农产品专业合作社，从当地村民手中流转了1000亩土地，做蔬菜种植。

政府每亩补贴10000元，自己投入6500元，又配套了自动灌溉设施，周厚冰建成了蔡甸区第一个高标准蔬菜钢架大棚，前后投资了2000多万。“刚开始其实没赚到钱。”连续三年，冰雹、龙卷风、水灾、雪灾，尽管买了保险，周厚冰的合作社还是亏了钱。

处在困境中的周厚冰想到用流转土地抵押贷款。

针对农业企业和种植大户资金不足、抵押物不足的特点，在借鉴已经成熟的不动产抵押贷款流程的基础上，自成立起，武汉农交所就把交易标的物锁定在以农村土地经营权为主的10项农村综合产权上。通过价值评估，农交所为流转土地颁发《产权流转交易鉴证书》。有了鉴证书，企业就可以作为一份权证向银行申请抵押贷款。2009年成立当年，武汉农交所就联合武汉农村商业银行，放出了全国第一笔农村土地经营权抵押贷款，总金额1400万元。

↑周厚冰创业最困难的时候，是武汉农交所联动当地银行发放的土地流转抵押贷款帮了他。王震华摄

2015年，用1000亩流转土地中的750亩做抵押，周厚冰去武汉农交所做了土地流转“签证”后，向武汉农村商业银行申请了第一笔贷款500万。“贷款很快就批了下来，把之前的工程款付了。”但合作社要经营发展，第二年又贷了750万，“陆陆续续给我贷了1500万。”

有了钱，2015年开始，周厚冰进入农产品配送领域，“原来的种植没有丢，后来把配送和供应链做起来了。”新冠疫情爆发后，农产品电商迎来增长窗口，目前周厚冰的农产品配送一年可以营收1.5个亿。

武汉农村商业银行工作人员介绍，8月28日续签给周厚冰的贷款，一共1330万，分别以周厚冰担任法人的两家公司作为贷款主体，以其流转的1583亩土地做为抵押。“土地经营权签证有非凡意义。”周厚冰感慨，“到现在我还在用这笔钱，那是我创业最难的时候，幸亏有这个政策。”

10年过去，从最初的1000亩，到现在的3690亩，随着企业的发展，周厚冰在当地流转的土地面积还在增加。

“我把这个网红村彻底盘活了”

离武汉市区车程不过1小时的火焰村，如今已是小有名气的网红村。虽然依山傍水，但原来的火焰村在周厚冰眼里是个“鸟不拉屎”的地方。由于交通不便、产业基础薄弱，那时的火焰村，540户中有75个贫困户，一半以上的家庭房屋空置，农田抛荒严重，大量劳动人口外出务工。

2019年，武汉出台乡村振兴战略第一个五年规划，打造四大乡村振兴示范带，火焰村迎来发展机遇。2019年4月，火焰村成为蔡甸区当年第一个实施的美丽乡村建设项目。

周厚冰正是在这个时候进入火焰村。“通过第一个项目贷了740万之后，我又筹划了新项目。”新项目在原来的种植业基础之上，延伸到旅游、民宿、餐饮融合。

↑利用流转土地抵贷款，周厚冰在当地发展民宿旅游，使火焰村成为当地的网红村。受访者供图

2019年，周厚冰流转火焰村土地385亩，农户闲置住房10套，投资7500万，打造集旅游，民宿，餐饮，亲子，会务于一体的“现代都市农业区”。为了新项目的发展，周厚冰成立了一家新公司，并用新公司作为主体，再次抵押流转土地贷款590万。有了资金支持，周厚冰还承接了火焰村的房舍、道路、沟渠等整体的生态改造工程。现在火焰村已经成为武汉乡村旅游的网红景区。

2022年上半年，尽管受疫情影响，周厚冰在火焰村的文旅新项目营收仍达到了500万，“目前可以保持收支平衡，我更看好这里的未来”。“把这个村彻底盘活了。”在周厚冰看来，自己的到来，村民至少可以有三个层面的收益，“我最初来的时候，土地都是荒芜的，房屋流转，我付租金；在这里打工的村民，每个月有四五千块收入；有生产能力的农户，生产的农产品，我还可以用我的配送平台帮着去卖。”

↑利用流转土地抵贷款，周厚冰在当地发展民宿旅游，使火焰村成为当地的网红村。王震华摄

火焰村一名女性村干部介绍，户籍人口1500人的火焰村，三年前常住人口只有200多人，主要为老人和小孩。现在常住人口回归到500余人，另有150名外来务工人员。在“周总”投资的同时，火焰村还引进了一家湖北省百强民营企业，流转土地120亩，计划投资2亿元，在当地打造“高端野墅度假区”。除了“大企业”，火焰村还进行了小规模土地和水塘资源的流转，“召回”更多本村能人发展养殖和餐饮。

上述村干部介绍，火焰村目前大部分土地均已流转，余下的200多亩土地，根据法律只能作为种植用地流转，不能挪作他用。“土地流转也好，企业投资也好，政府的政策很重要，我们自己也要实实在在去做。”周厚冰说，现在这里成了国家级乡村振兴重点村，“政府继续在推，我也会继续完善我的内容。”

考察后，“三权分置”正式出台

在周厚冰通过流转土地抵押贷款获得发展的同时，武汉农交所也在不断探索自己的农村产权深化改革之路。

2009年4月，武汉农村综合产权交易所挂牌成立。当时，武汉农交所的交易品种囊括了农村土地承包经营权等九大类，居全国之最，并在全国率先开始了对农村土地“三权分置”改革落地的探索实践。

4年后的2013年7月22日，到武汉农交所考察。次日，《人民日报》刊载消息称，“强调，深化农村改革，完善农村基本经营制度，要好好研究农村土地所有权、承包权、经营权三者之间的关系，土地流转要尊重农民意愿、保障基本农田和粮食安全，要有利于增加农民收入。”十余年过去，“三权分置”的探索上升为中央政策，武汉农交所也探索出了“交易——签证——抵押”的农村产权交易模式。截至2021年底，武汉农交所产权交易金额达220多亿，发放农村土地经营权抵押贷款61亿多。

↑武汉农交所。王震华摄

武汉农交所副总经理桂玲见证了周厚冰的创业发展历程，“我们是看着他的企业一步步地转型，从最开始简单的种植，到现在的一二三产业融合发展，到今天带动当地农民增收致富，很不容易。”

2009年4月，武汉农村综合产权交易所挂牌成立。两周后，经济法专业出身的桂玲到农交所担任副总经理至今。资料显示，成立第一年，武汉农交所就完成农村产权交易206宗，交易金额达18亿元，流转面积达19万多亩，联手武汉农村商业银行为7家企业发放贷款及授信共计4200多万，占到当年全国农村土地经营权抵押放款总额的3成。

↑银行工作人员上门为企业办理流转土地抵押贷款。王震华摄

农交所成立4年后，2013年7月22日，桂玲在交易窗口见到了前来考察的。桂玲记得，当时认真翻看了业务档案，让工作人员逐句解释《交易鉴证书》明细，还询问了前来办理产权交易的农民和企业，“包括农民打工的情况，企业流转土地之后的用途，业务办理的流程等，问得特别细。”

考察后的第二天，国家发改委等八部委相关负责人就抵达武汉农交所，开始深入调研。3个多月后，党的十八届三中全会明确提出，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。此后，中办、国办正式印发文件，实行农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”。

截至2021年底，武汉农交所产权交易金额达220多亿，涉及农村土地面积151万多亩，联合13家金融机构为农业企业、合作社、种养殖大户发放农村土地经营权抵押贷款61亿多。孙晓燕觉得，武汉农交所的尝试，在农村产权改革中有着非比寻常的意义。

如何再加把劲突破“程艳的烦恼”？

在周厚冰完成自己1300多万土地流经营权抵押贷款的续贷时，距离武汉2个小时车程的湖北省崇阳县，同为土地流转“大户”，隽青农场创始人程艳却在为“资金”发愁。忙完2000多亩稻子的收割，程艳把精力都花在了加工厂的建设上。

2014年，女大学生程艳放弃在一线城市十几万的年收入，回到老家崇阳县青山镇吴城村，成为村妇联主席。看到土地抛荒，年轻人不愿回村的现状，程艳开始承包土地。四份土地承包合同显示，几年来程艳一共流转了2000多亩土地，涉及当地四个村。为了在市场上有竞争力，程艳想“搞新的东西”：不打农药，种植长粒香米；与高校科研团队合作，开发超甜水果玉米；引进大棚技术，首次在当地种出了香蕉。

↑土地流转协议。程艳几年来从崇阳县青山镇农民手中流转了2000亩土地，成为当地种植大户。王震华摄

为了增加利润，2022年上半年，程艳租借了村里废弃的小学校舍，准备建自己的加工产，烦恼随之而来，“2000亩土地流转费用，100多万；100多名村民的务工费，100多万；厂房，设备投入要200多万，肥料也要上百万。”算下来，程艳今年面临的资金缺口将近500万。

↑利用流转土地，崇阳隽青农场联合高校研发的水果玉米很受欢迎。受访者供图

成为种植大户的这几年，程艳当选了当地的人大代表，前几年的资金周转，靠的是土地上的产出，各项政策补贴，和自己的个人信誉贷款，“个人信誉贷款一开始是50万，去年增加到70万。”但今年面对500万的资金缺口，程艳甚至动了向个人借贷的念头。

程艳不知道农村产权交易平台的存在，也不知道土地经营权可以用来抵押贷款，“以前找过银行，银行认为单纯农业种植，风险大，很少会贷款。”在听说周厚冰可以获得1000多万元土地流转贷款时，程艳动了到武汉农交所办理“交易签证”的念头。

“目前还实现不了跨地区，或者说全国性的交易。因为国家层面，这个交易市场原则也是以县级为单位，现在确权办证的管理权已经下放到区县里。”现任武汉农交所总经理陈珊珊解释说，“农村产权交易市场目前还是一个区域性市场。”

↑流转土地2000多亩，湖北崇阳返乡女青年程艳在当地创办了自己的农场和加工厂。受访者供图

陈珊珊介绍，武汉农交所虽然搭建了市、区、乡三级体系，整个武汉市可以统一起来，“但是跨市、跨省业务，目前就我们现有的这个架构来说，不具备这个功能。”陈珊珊认为，如果能够建立统一大市场，让农村产权要素能够全国、全领域的流动，“它的价值发掘会更充分。”

因为产业链条的延伸，周厚冰现在的关注点转向了对“点状供地”的关注。相对于原来的成片土地流转，“点状供地”是指在城镇开发边界以外，按照项目开发建设的实际用地需求供应土地，建多少、批多少。相比原来的“片状供地”，“点状供地”更灵活，更适合现代种养业、农产品加工流通业、乡村休闲旅游业等乡村产业项目。

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