投资洼地和价值洼地(这些价值洼地)

投资洼地和价值洼地(这些价值洼地)(1)

我是星叔,全国资深房产投资专家,你相见恨晚的买房军师,目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体,遮遮掩掩的让你摸不清头脑!星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问:星叔,我坐标广州,已婚,孩子一岁半,计划这两年二胎,目前存米50w,社保满五年,首套房,家庭年收入在30w左右,目前租房住4000元每个月,不想再给房东打工了,想在广州买个小三房。之前看了增城,黄埔,南沙几个楼盘哪里值增值更好点,因为现在首付不多,想先买套自住,过几年经济宽裕一些再置换,二手房也可以考虑。星叔有没有好的建议,或者好的适合我们现阶段首付的楼盘?

回答:你的想法是正确的,租房没有未来,尽快买房上车,才能在广州扎根安家。

资金有限,一线城市宁可先上车后面再置换,不然靠攒钱买房,很难追上房价上涨的速度,普通人要学会用资产追资产,实现风险对冲。

我的建议是你的首付虽然不多,但是你月供能力还不错,可以淘二手次新配合gpgd,降低首付,这样选筹范围会更大,可以买到更好的房子。

南沙规划虽好,兑现时间太长,短期内难聚人气,现在价格也不低了,增城不限购区域太远了,建议买黄埔

浅谈新区买房,如何选择?

优先看新区的产业发展,产业对于新区的发展至关重要,直接决定了人口能否有效流入。缺少产业的新区,完全不值得投资!

1、不要去碰投资周期超长的新区,例如西安的西咸新区,南沙。

2、不要去碰低能级城市的新区,比如赣江新区,因为城市级别低,吸引的都是传统制造业企业,而非高新技术产业,产业都发展不起来,真正推进执行的力度甚至不如南昌自主运营的红谷滩新区,更何况是要依靠产业带来的溢价的房产投资呢?

3、不要碰与主城区有断裂带的新区,例如兰州新区,天津滨海新区。新区越远,新区的开发实质上更接近于再造一个新城市,即便当地引入有高规格的产业也需要落地的时间。在产业发展真空期,新区需要老城的辐射,否则难以聚拢人气。

现在买房思路不一样,新区盘就是例子。

如果单从规划的眼光来看,肯定是很优质的,适合居住的。

而就算这些新区未来的规划再宏大,也不敢拿前十年的与世无争去赌未来的车水马龙。

何况新区的布局理念,本身就是去中心化,避免造成市中心的大面积拥堵.

新区也不是说就一定不能买,只是要擦亮眼睛注意区分哪些是具有潜力的,哪些是坑!

投资价值高的城市新区,具体详见内部 分享

提问:星叔你好,我最近想买房,工作在上海,老家在赣州,前段时间本来想在赣州买,但想想赣州属于三线城市,于是又打算在上海周边买,因为上海社保没交满5年,所以只能买上海周边,可支付首付70万左右,您觉得买哪里更合适呢?我目前名下没有房。

回答:你的思路还是正确的。赣州城市能级太低,未来看不到太大机会,人口老龄化和大量外流,本土自住可以买,投资没有太大价值。

子弹70,工作在上海,可以优先考虑环沪城市,推荐花桥。

上海限购不会放开,花桥就可以长期享受价值外溢的红利,是目前离上海较近的,热度比较高,借势上海错位发展,有望成为真正的临沪先锋区,选筹重点沿地铁线淘笋,方便上海通勤。

提问:请问和朋友的房子当年差不多的价格买的,朋友的房子价格涨了不少,而我的房子不怎么涨价,到底是什么原因?

回答:其实总结起来也不在乎这么几点原因:

1、城市:一个城市的房价,就相当于这个城市的股票,影响房价80%的直接因素是城市和区域,剩下再怎么努力,也只能说是先天不足,发展滞后。

2、区域:区域的分配问题,看的就是这个板块的主流购买力是谁?如果你在刚需板块上买豪宅,而在豪宅板块买老破小,人群错配,这样的房子也很难涨价。

3.产品:剩下的20%的分值就是看产品本身的价值,周边有没有没地铁或者地铁线路规划?户型是不是很奇怪?朝向好不好?周边环境有没有公园绿化带?附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等,这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少,房价的涨幅也不会太好。

4、涨幅透支:像部分城市房价在之前已经是属于高位,调控政策一来,房价应声下跌,而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入,但下一个上涨周期却没有很快到来,那就等于提前被套牢在高位,要恢复涨起来那还得看zc,看人群走向。

提问:辽宁沈抚新城,小户型41平南向,5200/平,可以入手吗

回答:沈抚新城刚进入拉升通道,时间上五年内不看好,空间上距离主城25公里太远,资金上不看好产业能落地。

投资讲究的是低价入高价出,推荐沈阳沈北板块,沈北目前虽然经历了一波补涨,但是相对来说还是价格低洼区域。

沈阳新盘建议沈北地铁沿线单价8千左右入手,目前还可以淘到很多7-8千左右的。二手房重点淘一环二环内次新,属于领涨区域。

沈阳投资回报率高的楼盘 详见内部分享

提问:星叔好,坐标二线城市,最近附近旧改,想投资一套,想问旧改会造成房价上涨吗?

回答:旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。

重点改造小区的水电路气及光线配套,有条件的可加装电梯,配建停车场,在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。

这里面需求最大的,也是最贵的便是装电梯,其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来,跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。

你会发现,旧改虽然是定向放水,但钱没有直接塞进人们裤兜里,旧改户只能把钱用来改善住房环境。

而且,旧改和棚改不一样,改来改去,只是在原有存量房上动刀子,并不会创造新的购房需求。

反之,旧房子翻新又能多住十年,不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。

所以在某种意义上讲,旧改反而利空房价。

未来被旧改的房子,由于硬件环境提升,小区房价和租金较之前有一定的上涨,而且抗跌能力更强,更容易流通了。之前没有电梯,可能一个月才能租2000块钱,现在有了电梯,一个月就变成了2500块钱。

所以如果有购买老房子的打算,一定要问清楚,在旧改之前上车

提问:打扰了星叔,自住唐镇,想再投资一套,预算500万,哪个板块或小区比较合适?中介一直推荐大虹桥板块或浦东祝桥2040,现在能上车吗?

回答:上车时机可以了。上海楼市2017 - 2018年降温明显, 2019年量增价

稳,今年以来量大增价小涨,近期无调控新政出台,则下半年仍看小涨节奏。

长线,有上海房票,做资产配置,作为普通百姓,买房是最佳选项。

500万,资金不算多,但也能找到较合适的标的物。

你这个预算,大虹桥板块是首选。

浦东祝桥2040年,离市中心太远,升值性不会太强。

只有一个小利好,邻近规划中的浦东火车站,此站容量小于虹桥火车站,但也不算小。

问题是,这里没有商务区,没有产业聚集,没有向外辐射腹地,其房地产价值远不及大虹桥。

大虹桥,可关注近商务区或近地铁线的新房与次新房,单价5 - 6万的可选小区有多个,具体投资价值高的楼盘详见内部分享。

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