投资洼地和价值洼地（这些价值洼地）

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

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提问：星叔，我坐标广州，已婚，孩子一岁半，计划这两年二胎，目前存米50w，社保满五年，首套房，家庭年收入在30w左右，目前租房住4000元每个月，不想再给房东打工了，想在广州买个小三房。之前看了增城，黄埔，南沙几个楼盘哪里值增值更好点，因为现在首付不多，想先买套自住，过几年经济宽裕一些再置换，二手房也可以考虑。星叔有没有好的建议，或者好的适合我们现阶段首付的楼盘？

回答：你的想法是正确的，租房没有未来，尽快买房上车，才能在广州扎根安家。

资金有限，一线城市宁可先上车后面再置换，不然靠攒钱买房，很难追上房价上涨的速度，普通人要学会用资产追资产，实现风险对冲。

我的建议是你的首付虽然不多，但是你月供能力还不错，可以淘二手次新配合gpgd，降低首付，这样选筹范围会更大，可以买到更好的房子。

南沙规划虽好，兑现时间太长，短期内难聚人气，现在价格也不低了，增城不限购区域太远了，建议买黄埔

浅谈新区买房，如何选择？

优先看新区的产业发展，产业对于新区的发展至关重要，直接决定了人口能否有效流入。缺少产业的新区，完全不值得投资！

1、不要去碰投资周期超长的新区，例如西安的西咸新区，南沙。

2、不要去碰低能级城市的新区，比如赣江新区，因为城市级别低，吸引的都是传统制造业企业，而非高新技术产业，产业都发展不起来，真正推进执行的力度甚至不如南昌自主运营的红谷滩新区，更何况是要依靠产业带来的溢价的房产投资呢？

3、不要碰与主城区有断裂带的新区，例如兰州新区，天津滨海新区。新区越远，新区的开发实质上更接近于再造一个新城市，即便当地引入有高规格的产业也需要落地的时间。在产业发展真空期，新区需要老城的辐射，否则难以聚拢人气。

现在买房思路不一样，新区盘就是例子。

如果单从规划的眼光来看，肯定是很优质的，适合居住的。

而就算这些新区未来的规划再宏大，也不敢拿前十年的与世无争去赌未来的车水马龙。

何况新区的布局理念，本身就是去中心化，避免造成市中心的大面积拥堵.

新区也不是说就一定不能买，只是要擦亮眼睛注意区分哪些是具有潜力的，哪些是坑！

投资价值高的城市新区，具体详见内部 分享

提问：星叔你好，我最近想买房，工作在上海，老家在赣州，前段时间本来想在赣州买，但想想赣州属于三线城市，于是又打算在上海周边买，因为上海社保没交满5年，所以只能买上海周边，可支付首付70万左右，您觉得买哪里更合适呢？我目前名下没有房。

回答：你的思路还是正确的。赣州城市能级太低，未来看不到太大机会，人口老龄化和大量外流，本土自住可以买，投资没有太大价值。

子弹70，工作在上海，可以优先考虑环沪城市，推荐花桥。

上海限购不会放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利，是目前离上海较近的，热度比较高，借势上海错位发展，有望成为真正的临沪先锋区，选筹重点沿地铁线淘笋，方便上海通勤。

提问：请问和朋友的房子当年差不多的价格买的，朋友的房子价格涨了不少，而我的房子不怎么涨价，到底是什么原因？

回答：其实总结起来也不在乎这么几点原因：

1、城市：一个城市的房价，就相当于这个城市的股票，影响房价80%的直接因素是城市和区域，剩下再怎么努力，也只能说是先天不足，发展滞后。

2、区域：区域的分配问题，看的就是这个板块的主流购买力是谁？如果你在刚需板块上买豪宅，而在豪宅板块买老破小，人群错配，这样的房子也很难涨价。

3.产品：剩下的20%的分值就是看产品本身的价值，周边有没有没地铁或者地铁线路规划？户型是不是很奇怪？朝向好不好？周边环境有没有公园绿化带？附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等，这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少，房价的涨幅也不会太好。

4、涨幅透支：像部分城市房价在之前已经是属于高位，调控政策一来，房价应声下跌，而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位，要恢复涨起来那还得看zc，看人群走向。

提问：辽宁沈抚新城，小户型41平南向，5200/平，可以入手吗

回答：沈抚新城刚进入拉升通道，时间上五年内不看好，空间上距离主城25公里太远，资金上不看好产业能落地。

投资讲究的是低价入高价出，推荐沈阳沈北板块，沈北目前虽然经历了一波补涨，但是相对来说还是价格低洼区域。

沈阳新盘建议沈北地铁沿线单价8千左右入手，目前还可以淘到很多7-8千左右的。二手房重点淘一环二环内次新，属于领涨区域。

沈阳投资回报率高的楼盘 详见内部分享

提问：星叔好，坐标二线城市，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。

重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。

这里面需求最大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。

你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。

而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。

反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。

所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。

未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。

所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车

提问：打扰了星叔，自住唐镇，想再投资一套,预算500万,哪个板块或小区比较合适?中介一直推荐大虹桥板块或浦东祝桥2040，现在能上车吗？

回答:上车时机可以了。上海楼市2017 - 2018年降温明显, 2019年量增价

稳,今年以来量大增价小涨,近期无调控新政出台,则下半年仍看小涨节奏。

长线,有上海房票,做资产配置,作为普通百姓,买房是最佳选项。

500万,资金不算多,但也能找到较合适的标的物。

你这个预算,大虹桥板块是首选。

浦东祝桥2040年,离市中心太远,升值性不会太强。

只有一个小利好,邻近规划中的浦东火车站,此站容量小于虹桥火车站,但也不算小。

问题是,这里没有商务区,没有产业聚集,没有向外辐射腹地,其房地产价值远不及大虹桥。

大虹桥,可关注近商务区或近地铁线的新房与次新房,单价5 - 6万的可选小区有多个，具体投资价值高的楼盘详见内部分享。

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