存量时代商业地产资产管理（商业地产轻资产升温）

黑天鹅的持续影响已长达近乎三年，外部环境的不确定性加剧了不少企业的现金流困境。以往让商业地产“手中有粮，心中不慌”的重资产也因为变现周期长、出租率、租金波动大等，成为“不能承受之重”。

在此背景下，轻资产运营的热度持续攀升，越来越多玩家将轻资产拓展提上日程。正如轻重是相对而言概念，本文“老将”和“新秀”所选取的研究代表，亦是根据布局轻资产的相对时间和空间深度、广度进行区分。

在这些企业中，有深耕特定区域成为龙头的操盘者；有尽可能把盘面铺开到全国，数量“霸屏”的头号玩家；也有依然依赖重资产的试水者，其轻资产刚刚撕开一道口子；同样还有出身一线城市，借轻资产进行低线市场扩张的代表……

这部纵横交错、不断生长的轻资产商业图鉴，似乎正身体力行印证着新的行业趋势：在未来，资产价值将不断被重估，运营力便是那个把一副好牌打得更好的关键。

“老玩家”的轻资产扫描

对于部分入局较早的商业地产企业或商管公司而言，轻资产早已不是新鲜词。从模式来看，大致以合作与财务投资、管理输出、租赁及售后回租、基金或REITs退出等主流形式为主，通过不同轻资产模式的应用，企业能降低投资或开发成本，加快商业扩张，尤其是在中小城市实现规模化布局。

值得注意的是，尽管一些企业从时间线上较早官宣进军轻资产，但过去相当长一段时间依然更依赖于重资产，因此其可查在运营轻资产项目并不如想象中多，但从筹备中轻资产项目的数量来看，依然可以称之为“老玩家”，受到疫情的影响，这些项目或将在未来成为拓展的主力。

○ 万达商管

2017年以前，万达商管主要是凭借“以售养租”的重资产模式进行运营，即在万达广场附近建立商铺、公寓以及写字楼，通过地产业务的销售获取现金并反哺万达广场。

2017年，万达637亿割掉万达76间酒店、13个文旅项目的91%股权，旗下各业务版块也开启全面转型轻资产的道路。其中，万达商管的轻资产化最为彻底。

全面启动轻资产战略以来，万达的发展脚步明显加快。截至2021年12月31日,万达商管在管商业广场417个,其中独立第三方商业广场132个。

2022年，万达商管更是在轻资产方面动作频频。今年4月以来，万达集团接连拿下北京SOLANA蓝色港湾和北京五棵松卓展购物中心的整体经营管理权，合作方式均为轻资产。其中，蓝色港湾管理权将全面移交给万达，为期20年；五棵松卓展购物中心则更名为北京五棵松万达广场，未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品。

○ 新城控股

2017年，新城控股首个轻资产项目诸暨永利吾悦广场开业，普遍被认为是新城试水轻资产运营模式的开始。不过，之后几年其在轻资产赛道上步伐并不算快。

伴随2020年温州龙湾吾悦广场的盛大开业，新城吾悦正式进入百店时代。新城方面表示，公司的品牌影响力、人才储备能力、招商能力和运营能力都达到了行业较高的水平，为轻资产的发展创造了良好条件。

不同于全面转型轻资产的策略 ，新城控股采用轻重并举的业务模式拓展商业版图。2021年，新城控股新拓展了轻资产吾悦广场16座，新开业轻资产吾悦广场8座。值得一提的是，2021上半年，新城在管4个轻资产项目租金收入约1.2亿元，占全部吾悦广场租金收入的3.27%，对整体收入贡献较小。

2021年5月，新城商业布局湖北的首个轻资产项目孝感吾悦广场开业。据悉，该项目从商业开发建设、定位规划到品牌招商落位、商业运营推广等环节，新城均全面介入，基本完成轻资产输出的完整闭环。

事实上，随着近两年商业环境的变化，新城的轻资产拓展速度明显加快。截至目前已累计布局吾悦广场189座，其中轻资产项目32座。截至2022年5月25日，新城控股集团在全国已开业及委托管理在营项目达到130座，2021年度商业运营总收入为86.39亿元。

○ 益田旅游商业

作为同样较早试水轻资产的企业，益田的轻资产布局最早可以追溯到2015年。此后益田积极发展整体租赁、股份合作和管理输出等拓展模式，并于2016年初一举签约西安和深圳坪山两个地标性商业项目。

经过几年时间探索，目前益田旅游商业已形成益田假日世界、益田假日天地、益田假日里、益田假日广场、益田假日商业街、益田假日奥特莱斯六大产品线。拥有深圳坪山益田假日世界、西安益田假日世界、沈阳益田假日世界、无锡益田小娄巷、甘坑客家小镇等轻资产代表项目。除一线及新一线城市城市之外，重点布局大湾区及长三角地区。

从过去一年布局来看，其轻资产布局节奏也有所加快。经查资料发现，截至目前，益田在全国范围内已布局轻资产项目近40个，覆盖城市20余城，超过60%为轻资产项目。

去年4月，与贵阳白云区政府签署战略合作打造贵阳益田假日奥特莱斯；6月，签约佛山市富弘权富置业打造狮山益田假日天地；9月，益田与高新NEWORLD签约，打造西安首座西安益田假日天地；11月，与无锡市交通置业打造TOD商业无锡益田假日世界；12月，益田携手特发、印力共同成立招商运营合资公司，全面统筹小梅沙片区的商业招商与运营。同月，受莆田市建德房地产开发有限公司委托运营打造的莆田益田假日世界开业。

据近日消息，联手信达地产与中国金茂，由益田旅游商业负责商业版块运营的广州信达金茂广场预计将于2022年正式亮相；与此同时，益田旅游商业在深圳龙华与深圳市永晋盈投资合作的益田假日天地、与黄山文投集团打造的益田屯溪河街也将于2022年底开业。

○ 大悦城控股

自2016年大悦城控股在天津试水首个轻资产项目——和平大悦城之后，近年来大悦城持续在“轻重并举”的战略下加速轻资产商业项目扩张。2021财报显示，2021年大悦城获取商业项目6个，其中5个为轻资产项目。全年落地轻资产合作项目7个，其中5个项目已于报告期内达成合作协议签署。报告期末，其在运营轻资产项目4个，分别位于天津、昆明、鞍山、长沙；已签约尚未开业的轻资产商业项目6个，位于无锡、天津、绍兴等地。

值得一提的是，去年12月，大悦城控股与无锡太湖新城发展集团合作打造新泽悦街，标志着大悦城正式启动社区型商业的轻资产管理输出。

轻资产管理项目的增多也增加了大悦城管理输出的收入规模。据悉，2021年，大悦城购物中心及写字楼轻资产项目管理输出收入1.9亿元，占整体管理输出收入的63%。而按照规划，大悦城2022年轻资产商业项目拓展数量也将不低于7个。

不久之前的4月20日，大悦城控股与黄埔文化集团就广州黄埔区科学城商业项目签约轻资产管理输出协议，正式进驻广州。据悉，这是大悦城在全国落地的首个“大悦汇”产品线项目，是大悦城控股商业落子广州的首个轻资产项目，计划今年12月开业。

不仅如此，5月30日，大悦城与成都华侨城正式签约达成合作，双方将共同打造成都第三座大悦城——成都金牛大悦城。这也是大悦城控股西南商业布局成都的首个大悦城标准产品线轻资产商业项目，预计于2023年末亮相。

○ 万科印力

2015年，深国投商置正式更名“印力”。次年，万科入主印力。完成收购后，万科随即将旗下42个商业地产项目交由印力管理。随着印力的商业之路不断拓展，其轻资产的“投融管退”亦逐渐成熟。

2017年年底，印力携手深圳信城不动产拿下上海浦东原“三林城市商业广场”地块，并改造为三林印象城，根据数据显示，三林印象城开业首年实现总销售额近10亿元。

在产品线方面，印力轻资产产品线主要包括万科广场、印象城、印象城MEGA等，代表项目包括上海七宝万科广场、南翔印象城MEGA、漕河泾印象城等标准产品线轻资产项目及上海西岸AI PLAZA等项目。

万科2021年报显示，2021年印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%，印力累计开业105个商业项目，其中包含32个轻资产输出项目，截至2021年底，印力输出管理项目已达 42 个。2021年5月，上海漕河泾印象城成功开业，成为轻资产合作的代表性项目。

值得一提的是，2022年5月11日，印力与中信资本签署协议，收购中信建投-长沙悦方ID Mall资产支持专项计划权益级资产支持证券持有人50%份额。交易完成后，印力将为该项目提供运营管理服务和资产管理服务，将其打造为长沙首座印象城。

○ 华润万象生活

2020年12月，华润置地拆分旗下物业管理及商业运营平台华润万象生活，并在港交所成功挂牌上市。经过对轻资产运营模式的不断探索，华润万象生活合作方式主要包括管理输出、承租经营、商管公司收并购等。近两年，随着其轻资产拓展速度加快，已在深圳、上海、杭州、沈阳等一二线城市逐步获取11个优质的轻资产管理项目。

在产品线上，目前其轻资产产品线以万象系商业的“万象城”、“万象汇”、“万象天地”为主，主要为华润置地及第三方业主提供购物中心商业运营及物业管理服务。

今年4月，华润万象生活与昭阳地产旗下综合体项目“时代·朝阳”正式签署商业运营合作协议。这是华润万象生活首次在南宁拓展轻资产项目，预计明年开业；随后的5月份，据成都轨道城市投资集团公众号消息，成都轨道集团下属专司TOD综合开发的成都轨道城市投资集团已与华润万象生活达成合作，将在成都陆肖TOD引入“万象天地”产品线。

此前，华润万象生活明确了公司“十四五”业务发展目标，即物管业务保持行业第一梯队，商管业务行业第一。具体来看，公司计划在2025年末物业管理面积达到4亿平方米以上，开业的购物中心要在150个左右，其中第三方拓展至少50个购物中心。

○ 凯德集团

谈及凯德集团，轻资产似乎是绕不开的关键词。自2001年凯德提出轻资产转型战略后，经过多年探索，凯德于2016年8月正式启动购物中心管理输出战略。

在商业项⽬运作模式上，凯德作为资产管理公司和建设操盘⽅，⼀般在项⽬开发完成并运营⼀段时间、进⼊成熟运营期后，会和项目建设期的股东一起出售部分股权，并且选择优质的长期合作伙伴。

具体到产品线方面，目前凯德主要轻资产产品线包括来福士、凯德MALL、凯德广场等，轻资产项目包括长沙凯德·壹中心、上海虹桥阿里中心、上海凯德·星贸、成都凯德广场·乐视界、成都青羊宫项目、西安凯德广场·御锦城、佛山凯德MALL·180等项目。

2021年6月28日，凯德集团公告称，向中国平安人寿保险出售位于中国的6个来福士资产组合的部分股权，资产组合总资产价值为467亿元人民币，平安人寿收购其中部分股权，总投资额不超过330亿元。交易完成后，凯德也将继续负责标的资产中上海来福士广场等六个项目的运营及资产管理。

公开资料显示，目前凯德在中国40多个城市拥有或管理200多个项目，管理资产规模约2700亿元，业务集中在上海、杭州、苏州、、北京、、广州、深圳、成都、重庆、西安等地。

“新秀”的突围

一边是老玩家们的“神仙打架”，一边是持续新增的入局者，或是在后疫情时期加速发力轻资产板块业务的减负者。事实上，轻资产热度当前，能够迅速和合作方一拍即合的玩家，无论是在这个赛道布局已久还是尚可称为“轻资产新秀”的商管公司，基本都是在商业地产行业有长期成熟经验和诸多代表项目作背书的佼佼者。

值得一提的是，港资企业在内地多以重资产项目为主，相较于轻资产的迅速拓展，重资产项目往往更有利于慢工出细活，同时也需要运营者更长远洞察市场变化的眼光，这也是重奢项目多以重资产为主的原因之一。不过，随着商业格局的演变，站在轻重之间的分岔口，一些港资企业也不再固守城池。

○ K11集团

2022年3月16日， K11 官宣旗下全资子公司深圳新艺思成功投得由上海浦发上城置业有限公司公开招标的上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务项目，金桥K11 Select作为K11集团的首个轻资产项目，标志着K11集团正式进军轻资产管理市场。

据悉，K11透过轻资产管理的合作模式，将旗下专为新世代打造的"文化沙盒"K11 Select首次引入上海。未来将与已经开业的上海K11购物艺术中心和正在建设的淮海中路K11一同发挥协同效应。

对此，K11创始人郑志刚指出，相信上海金桥K11 Select项目将成为集团另一个文化零售新地标，并以此为起点，把轻资产业务延伸至全国各个城市。K11会继续积极在内地物色合适的发展机会，为顾客带来结合艺术、文化和商业的创意体验。

放眼未来，K11计划就品牌管理输出进行积极探索与业务合作，通过定制开发及轻资产运营等多种创新方式，以轻资产模式加速商业管理业务拓展。根据此前释放的消息，预计2023年底商业管理轻资产项目将增至10个。

○ 龙湖商业

2021年3月9日，龙湖商业发布「知轻重 有所为」的官宣海报，宣布全面启动轻资产模式。

时隔一年多之后的2022年5月20日，龙湖全国首座轻资产星悦荟项目——龙湖爱加两江星悦荟正式开业。据悉，项目开业三日销售额 1365万、三日总客流合计26.98万人次、招商率 超过99%、开业率超过97%。该项目也是龙湖商业的精致型商业产品线星悦荟代表项目。

在随后的5月28日，位于浙江杭州的轻资产项目——龙湖杭州吾角天街也正式开业。事实上，从官宣启动轻资产之后，龙湖商业的布局速度正不断加快。根据官方信息，今年将有13个重资产和5个轻资产项目落地。

○ 融创文旅

2020年，融创文旅与淮安国联合作开发融创广场，是融创文旅首次尝试轻资产项目，也是融创文旅轻资产输出的起点。

2021年11月8日，融创服务发布公告称，与融创中国签订目标公司融乐时代股权转让协议。交易完成后，融创中国将融创文旅集团旗下商业运营板块管理公司打包出售给融创服务，交易作价18亿元。

转出商管板块后，融创文旅无疑将更直接地谋求轻资产化运营。随后的11月 29 日，融创文旅与桥山集团达成战略合作，其将作为北大湖滑雪度假区的运营方提供全面运营管理服务；继北大湖之后，融创文旅又与河北旅投达成战略合作，融创被委托对金山岭国际滑雪旅游度假区冰雪世界项目进行整体运营管理。

事实上，随着在文旅城IP上的成功，融创目前已经在室内外滑雪场、商业托管、酒店方面输出过轻资产管理。

公告显示，融创文旅集团已签约的商管项目28个，合约建筑面积约为372.9万平方米，其中在管项目21个，在管建筑面积约为305.4万平方米。同时，已签约的商管项目中，来自第三方的商管项目建筑面积约为29.4万平方米，占比约为8%。

值得一提的是，今年5月份，有消息称融创在和几名潜在买家洽谈出售位于深圳的冰雪文旅城项目51%股权的事项。在潜在的买家名单中，深圳地铁集团正和融创方面接触，洽谈接手股权一事。由此也有分析师认为这是其进一步轻资产化谋求上市的动作。

○ 旭辉商业

2021年12月，旭辉商业在上海迈出了轻资产管理输出的第一步，宣布与山钢地产达成合作，打造闵行区一座筹开项目。

据悉，该项目地处闵行区浦江镇鲁汇组团，是一座总建筑面积约8万方的综合体，包含近3.5万方的购物中心，10栋独栋商墅，近5000平方的酒店以及约7200平方自持公寓，后期将打造为浦江精致社区商业中心。

值得一提的是，随着去年12月成都新都旭辉Cmall的成功开业，旭辉商业主力产品线“旭辉Cmall”也正式面市。据悉，截至目前，全国有超10个旭辉Cmall已在筹备中。业内分析指出，其商业产品线的不断成熟或许也将为轻资产的扩张持续加码。

○ 合景泰富商业资管

2020年，合景开始通过轻资产输出的模式为第三方商场提供开业前定位、招租等服务，并在开业后持续提供租户管理、营销策划等营运服务及物业管理。标志着其正式启动“轻资产管理输出战略”。

2021年4月，合景泰富商业资管与成都高投集团旗下高投资产经营管理有限公司签约，将成都交子金融大街收入其轻资产管理版图。受成都高投资管委托，合景团队负责了交子金融大街的招商及后续营运——即招商阶段业态的规划和把控，招商营运执行过程中品牌商家的沟通、对接、管理及服务，该项目自开业以来受到了业界的诸多关注和好评。

除此之外，合景轻资产产品线“彩立方”也已落地河北唐山，预计2022年开业。在该项目中，合景在前期负责招商、设计、顾问、咨询建议等开业准备工作，收费定价约为300块每平米。在项目后期，合景会继续负责商场整体的经营管理、物业管理。

未来，合景泰富商业资管还将不断优化自持项目、轻资产项目占比，持续扩大其轻资产管理版图。

商业观察

毫无疑问，随着越来越多玩家的加速布局，轻资产的热度还将持续。尽管轻资产模式能够让商业地产企业更加“轻快”地前行，但在这个过程中也应对更适合自身的轻资产模式进行深入研究。

一定程度上，轻资产模式的门槛并不低，加之越来越多头部玩家的入局，行业对管理运营实力的要求无疑会进一步提高。除此之外，轻资产模式快速扩张之下，商场相应也会减少精细化打磨的时间，较易出现千店一面的同质化，如何在轻资产扩张过程中保持产品创新力，将是未来不断出圈，成为轻资产模式佼佼者的关键。

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