天津楼市的现状(割裂的天津楼市)

可以说,当下的天津市场,是一个割裂的市场。

刚需不敢妄动,刚改左顾右看,改善开始躁动,豪宅瞅准就下手。

天津楼市的现状(割裂的天津楼市)(1)

身在其中的购房者,对于买房这件事很是焦虑,今儿和大家分享四个买房故事,希望对大家有启发。

天津楼市的现状(割裂的天津楼市)(2)

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彭哥,最近接触的一个粉丝,在互联网大厂上班,来天津时间不长,想在这里安定下来,买房成了第一目标。买房预算最高首付50万以内,妥妥的刚需购房者。

怎么选房子,道士君给了他之前做过一个公式,刚需买房人可以参考。

地段30% 学区30% 产品力(户型、小区配套等)10% 商业10% 利好(交通、产业、环境)10% 其它(10%)。

在他所承受的预算范围内,看了几个项目,最后定了想买的楼盘,房子品牌、产品、价格都到位,所在的区域发展较好,且在通勤圈内,对他来说,均好。

决定交定金的档口,彭哥公司下达命令,整体裁员比例50%。更坏的消息是他也可能在裁员名单中。

彭哥最终决定暂时不买了,延期了买房计划。核心是担心月供没有稳定的资金来还。

现阶段,像彭哥这样的刚需购房者一批批。当下买房,不仅仅是首付凑够就行,还要确认一下收入是否能够完全覆盖房贷,充满不确定的时代,现金流稳定才是买房的底气所在。

现在,很多刚需已经被逼到墙角,当连生存都是问题时,哪还有精力去售楼处看房?哪还有钱去买房?

作为成交主力的刚需,不夸张地讲,直接影响了楼市预期。

的确,疫情影响下,人们经历着行业变动,收入萎缩且进入不安全边际,楼市刚需行情被暂时抑制,置业放缓,这是事实。用一句话来概括,疫情之下,刚需寸草难生。

但对于刚需,道士君还是那句话,能上车,抓紧上车,趁现在买房窗口期。

天津楼市的现状(割裂的天津楼市)(3)

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庚少,奔波在买学区房路上的“鸡娃”家长。从去年开始看二手学区房,到现在了,还是没解决。

大家都知道,从开年,天津的学区房率先迎来了新的独立上涨行情。短短几个月的时间,有学区房就涨了接近40%。

学区房,依旧是这一波天津行情中强势的存在。

前几日,庚少和道士君讲了讲其辛酸的买房历程,他主要盯上河西,和平预算不够。来来回回看了不下40多套,要不就太小太破,压根没法住,要不就是超预算了,更要命的还是最近这几套,看上了,和房主也洽谈好了,隔天就要付款了,晚上被告知,已经卖出去了,河西上海道小学那一片,房子稀缺,挂一套出来全靠抢。

最近,好不容易一套可以了,万万没想到房主转天因为其公司原因,牵连个人资产被暂时冻结,解冻还不知道什么时候。

一边是在涨的学区房行情,一边是孩子上学的时间逼近,着实让庚少很愁。

天津楼市的现状(割裂的天津楼市)(4)

根据庚少反映的优质学区房出一套少一套火热行情,道士君特去查了一下发现,二手房挂牌量和带看量明显增加,尤其是学区房,除了成交量上涨,价格也一定程度上浮。

常规来看,上海、广州都经历从热点学区开始蔓延至热门或大IP板块热点楼盘跳涨,最后迎来普涨。包括北京,也正在按照这个路径在走。

于天津而言,这个行情已冒头很久,但基于目前整体市场判断,这很大程度上是单点行情小爆发,传导至全域,可能性不大。

天津楼市的现状(割裂的天津楼市)(5)

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这两天,天津新下发的楼市利好政策:针对名下有多套住房的居民,2022年1月1日后卖掉1套后,可再购1套住房。并强调该政策覆盖全市,各区通用。引发行业热议。

也是,目前新政刚下,成功案例不多,一来是精准调控,满足条件的购房者少。二来,时间短,还需要一定周期发酵。

这几天,去年陷于卖一买一困局里的孟哥,房子终于卖掉了,顺利买了中交融成。

多长周期呢?一年零三个月。

天津楼市的现状(割裂的天津楼市)(6)

目前一个家庭2套住房,卖一买一置换为主流。能卖的出去,才能做下一步购房打算。

改善是目前楼市破局的关键。为什么呢,曾在《接下来的天津楼市,刚需平,改善起,豪宅争抢!》一文中有阐述,在此不过多赘述。

刺激改善,释放改善需求,道士君建议可以支持置换购房需求,可先“买一”,待领取新的不动产权证前再“卖一”。

天津楼市的现状(割裂的天津楼市)(7)

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接下来这个买房故事,意料之外,也是情理之中。

前两天一个粉丝,一个粉丝打算出手买体北鲁能公馆,来咨询主要是夯实几个信息点,其中一点是其规划的小学、中学是否属实。如若属实,就直接买了。

末了,提出在天津在售上千万的房子可选择的太少了。

今儿上午被告知,买完了。本来还想等等接下来新拍的体北地块,得知停牌,觉得短时间这个片区出新盘难,就果断下手了。

天津楼市的现状(割裂的天津楼市)(8)

豪宅市场,在天津有点特立独行,这几年地王延迟入市,市场供量少,但需求还是很饱满的。数据上,800万 需求,这几年暗戳戳的涨了。除了2016年特殊除外,该波段的成交量又刷新了历史新高。

另一方面,有个事实,天津楼市是割裂的,并没有像连通器一样,要涨一起涨,要跌一起跌,更像是中间有大坝的水库,有的水位持续高,有的地方水位比较低。没有逻辑,没有道理,但它就在那里。波动中,扛价较稳的当属高端改善、豪宅这类产品。这里多说一句,近两年天津市场上的豪宅产品又上新了不少,比如招商江山玺、体北鲁能公馆、龙湖天曜等。

最后,应一个项目所求,抛个话题:新政之后,还想再涨个价,是否可行?

我表情悠哉,跳个大概,动作轻松自在,你学不来......

嗯,道士君又对《本草纲目》上瘾了。练操去了。

数据来源:京津冀数据研究院。图片来源:好友周总、钟总朋友圈

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