上顿渡商业综合体（从排队318桌的点都德聊起）

前絮：近日，一位市区的朋友说来嘉定吃饭，说万万没有想到，南翔印象城MEGA的点都德竟然需要排队318桌，在全上海所有的点都德的餐厅中，排队人数是最多。或许是怕我不信，特意发来网上排队的截图。

部分截图页面，南翔的点都德是排队人数最多的

其实，这个属于意料之中，也是意料之外。意料之中的是，印象城很多点都是全市销冠，甚至是全国销冠。但是没有想到的是，点都德会甩后面几家上海标杆商业体的店那么多。

南翔印象城MEGA

近日，为了验证这个现象是偶然还是一个常态，蛋哥也取号排队，同时查询排队软件，在不考虑营业面积等因素的前提下，发现南翔的点都德确实是最旺的，而且比其他上海所有的店都要好很多。

这引起了蛋哥一个思考，原因到底是什么？

点都德嘉定南翔店

我想原因不外乎两个，一个是嘉定人极强消费欲望的释放，第二个是虹吸效应开始显现。

消费欲望需要吃螃蟹的勇气去释放，嘉定从商业的荒漠到群雄争霸的战场

在大约10年以前，嘉定镇的新开罗宾森广场还是很多时尚年轻人喜欢去的地方，而那里有嘉定最早的现代化电影院——大地影城。别说嘉定镇上的，很多安亭，甚至南翔的都会去那里看个电影，吃个饭。

但是，往嘉定城区走的毕竟只是少数，很多南边区域的居民，更愿意去市区消费，中环百联、徐家汇、人民广场、南京路...那边才是时尚的中心，那里有嘉定不可比肩的商圈、商场和餐厅，那才是消费的地方，而嘉定更多是用来居住。

但情况随着11号线开通正在悄无声息的改变，第一个吃螃蟹的是11号线南翔站的中冶祥腾城市广场。

中冶祥腾城市广场

2013年，中冶祥腾开业，依然记得开业时，那么多市区的品牌第一次来到了嘉定，星巴克、麦当劳、必胜客、优衣库、保利影城...虽然在市区都是极其平常的品牌，但是如果没有中冶祥腾，这些品牌真的不敢吃嘉定这个螃蟹！

蛋哥在开业时，问过几个相熟的品牌负责人，他们都对嘉定这个郊区市场完全是赌的心态，而海底捞更是表示了疑虑——嘉定有夜生活吗？

但是中冶祥腾做到了，让“市区的品牌”第一次见识到了嘉定人的购买力！

后面的情况，大家都非常熟悉了，一大波商业体随着嘉定的发展拔地而起，中冶祥腾、五彩城、太茂、嘉亭荟、江桥万达、大融城、宝龙广场、中信泰富万达、嘉定百联、西云楼、印象城...就像雨后春笋伫立于嘉定各个角落。

虹吸效应开始显现，嘉定等边三角形商圈内卷模型已构建

根据嘉定区统计局2021年1-8月嘉定区商业情况数据，全区有主要17个商业综合体和2条新型商业街区纳入统计，共实现零售额76.4亿元，同比增长99.5%

这是非常了不起的成绩！

菊园信业广场

蛋哥将嘉定主要商业体进行的标注，发现一个很有意思的现象。其中最大的四家商业体——南翔印象城、江桥万达、安亭嘉亭荟、新成路的嘉定百联、新城核心区的中信泰富万达合围成了一个几乎标准的等边三角形，嘉定绝大部分商业体都围绕在这几个航母商业体旁。

嘉定等边三角形商圈内卷模型

但是，蛋哥也注意到嘉定商业开始出现较为明显的虹吸效应。

这种效应，对外来看是将本来习惯去市区消费的嘉定客群留在了嘉定本土消费，同时，还吸引了一批通过地铁或者其他交通方式来嘉定周边客流。

关于这一点，印象城、嘉亭荟、江桥万达最为明显，不光有本地客群，还吸引了周边的普陀、闵行、宝山、昆山等地的客流。

安亭嘉亭荟

但是对内，则相当内卷。

区域内被列入重点统计的商业体和街区就有19个之多，大量消费人口被分散，3-10万商业体，品牌数量相对少，很难满足以孩子为中心，玩上一天的消费趋势，而10万左右的中大型商业体，既有被众多小商业就近消费吸纳的客流，又要面对15-30万 大型商业体的人流虹吸。

头部的商业自然是虹吸效应的最强者，在一系列“最”字的加持下，无论传播效应还是眼球效应，都时刻把控着媒体和招商的话语权。

因此，转到刚才话题，无论是点都德南翔店还是酒吞、南京大牌档等等品牌在巨无霸的磁场内，完全有可能在成就上海乃至全国单店第一。

上海旅游节闭幕式上，印象城的南京大牌档入围餐饮类前五

嘉定中型商业体的寒冬阵痛期

实话实话，这两年，嘉定的中型商业日子不会很好过，头部品牌都基本选择了区域的标杆，而在疫情，特别是近期“双减”政策的影响下，曾经占据重要阵地位置的学科类教培业态出走，造成不少商业体面积的空置。

而填满这些位置，必须经历一个阵痛期，这是对招商和运营的巨大挑战。

嘉定商业应该在市场竞争中应有宏观指导

目前嘉定商业体有几个明显的问题：

1. 同质化比较严重。几乎所有商业体都有影院、超市等业态，而餐饮品牌很多都是雷同，缺乏业态和玩法的创新。

2.档次雷同比较严重。目前无论是印象城还是嘉亭荟，无论是百联还是万达，大家几乎都是中档消费。未来在二次、三次招商时，例如印象城是否能将档次再提高一点点，打造一个轻奢为主，多层次的航母商业，同时把更多的中档品牌空间留给其他中型商业，而中型商业将部分大众消费留个社区级小型商业。

3.建筑形态比较保守。能否更多打造类似K11、太阳宫、太古里那样有艺术气息或者独特建筑形态的商业项目，说网红打卡点可能比较俗，那能否让建筑不但可以阅读，不但是购物的空间，也是艺术和人文融合的空间。

4. 舰船很多，没有形成舰队。嘉定商业体数量众多，但和其他地方一样，缺少形成舰队的抱团精神。从某种程度上来说，也是一种资源的浪费，虽然让每个商业体协调资源非常难（似乎也是不可能完成的任务），但需要去设法谋划，否则就是一种雷同的过剩，这对嘉定整体商业格局是不利的。

目前，嘉闵线已经开工，未来嘉定还有很多站点上的TOD商业项目，在未来的规划打造时，是否可以对投资方提出一些总体设想和宏观指导，让商业项目成为嘉定的一张闪亮的名片，这不但是嘉定人获得感的需求，也是嘉定对外软实力的展现。

嘉定商业，有非常可期的未来！

说了这么多，或许很多同学有疑问，那嘉定需要这么多商业体吗？要，当然要！

这句话的前提是，嘉定目前已经定位为“独立的综合性节点城市”，是上海大力发展的五大新城之首。而五大新城一个重要的指标就是要将目前嘉定新城的人口从70万增加到100万人。人口，特别是有消费能力的人才，将是未来的巨大红利！（关于嘉定新城的规划，今日不在赘言，有兴趣可以翻阅此前的文章。）

如果说嘉定新城的打造蓝图有点远，那么近期，我也看到了很多商业体开始积极求变的努力。

在“双减”影响下，虽然有很多学科类培训关门，但是有更多机构及时转方向，正在素质培训方面下力气。

五彩城

只有时代的企业。

在时代的洪流中，唯有进取和革新，唯有懂方向的企业，才能谋远途。最后在给大家爆个料，很久以前羊肉串已经在五彩城装修。新晋网红餐厅陈香贵即将在中冶祥腾启动装修。

期待嘉定商业能更高品质，多层次发展。衷心的。

编辑｜蛋哥

拍摄｜蛋哥、Mr.bee、玛豆

鸣谢 | 六月北极星

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