关于房产方面的干货（房产干货开发建设问题）

1.开发建设有哪些程序？

答：开发建设有不同程序，具体为：

①提出项目建议书（经批准为立项）

②选定建设地点

③进行可行性研究（经批准为决策）

④设计阶段

⑤组织施工

⑥竣工验收

⑦交付使用。

项目办理建设用地的流程为：

①申请定点核发《建设用地规划许可证》

②申请用地，评估地价，签《国有土地出让合同》，办理《建设用地批准书》

③办理征地、补偿、拆迁手续，交付有关费用

④交清地价，办理地籍登记，核发《国有土地使用证》

项目设计及报建的程序为：

①总规划设计——总平面报审

②详细规划设计——详规报审（包括五图一书：即总规图、绿化图、道路图、竖向图、管线平衡图和设计说明书）

③建筑单体方案设计——建筑方案审查

④扩初设计——初步设计审查

⑤报建施工图设计——施工图报建（通过专业报建意见——教育意见、市政意见、绿委意见后取得《建设工程规划许可证》

⑥施工图设计——施工图审查，取得《建设工程施工许可证》

项目取得商品房预售证的流程及要求为：

①项目所需的工程形象为：七层以下(含七层）的项目，已经完成结构工程并封顶：七层以上（不含七层）的项目，已经完成2/3的结构工程

②所需的证件：《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建筑工程报建审核书》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》

项目工程竣工的验收流程及要求为：

①工程竣工验收备案：工程竣工验收备案必须要完成的验收项目有质监验收、规划验收、消防验收、环保验收、电梯验收、市政验收、燃气验收

②综合竣工验收备案：综合竣工验收必须要完成的验收项目有竣工验收备案表、规划验收、消防验收、人防验收、永久供水证明、燃气验收、电信验收、通邮申请表、公建配套项目竣工移交、化粪池验收、市政验收、环保检测

项目交付使用的流程、标准及要求为：

①商品房交付使用时，开发企业必须向购房业主出示一证三书——即综合验收合格证，提供商品住宅交楼书（由建委监制的）、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书

②根据2000年1月30日施行的《建设工程管理条例》，商品住宅质量保证书的最低保修期如下：

地基和主体结构——设计文件规定的合理使用年限；房屋防水——5年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏——5年；地面空鼓开裂、天面饰面开裂——2年；管道堵塞——2年：卫生洁具——1年；灯具、电器开关——4个月：

③《商品住宅质量保证书、使用说明书》的组成包括如下几个部分：封面：交楼书验收单位、建设单位、施工单位、监理单位和建设单位质量受理部门：住宅基本设置和设计标准（按户型填写，每个户型单独填写一张表）;住宅质量保证书；住宅使用说明书。

2.什么是房屋拆迁？

答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。

3.什么是”五证”和”两书”？

答：房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。

①《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证

②《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证

③《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证

④《建设工程施工许可证》

⑤《商品房销售（预售）许可证》

⑥《住宅质量保证书》

⑦《住宅使用说明书》