未来五年无锡房价（地铁是如何改变无锡房价的）

6 月 29 日，无锡地铁 4 号线二期工程开工，标志着无锡第三轮轨道交通建设正式拉开序幕。

这是个振奋人心的消息，为无锡城建又打下一剂强心针，同时，这也意味着新一轮的地铁跟投，将紧随其后，相关区域的房价，也将被改变。

NO.1

无锡地铁现状

从2009年到2021年，无锡经历了三轮地铁建设。

第一轮2009年到2014年：无锡1、2号线相继开工。

第二轮2016年到2020年：涉及3号线一期、1号线南延、4号线一期工程和锡澄靖城际的锡澄段开工。

第三轮2021年年底至今：涉及4号线二期、5号线、6号线一期3个项目。

（规划仅供参考 来源：百度百科）

无锡三期地铁的建设节点很特别，几乎是踩准了经济波动的节奏。

2009年，时值次贷危机在全球蔓延。无锡修地铁，正赶上全国救市大放水。

2016年，无锡正处于冲刺万亿GDP的当口。最终，无锡在2017年成功进入万亿俱乐部。

2021年，经济下行压力大，无锡地铁第三轮开工，作为重磅基建，也有提振市场信心的目的。

（2020年无锡地铁运营线路图 来源：百度百科 无锡地铁）

我们看已建成的无锡地铁线路，有这么几个特点：

1.枢纽高度集中在传统主城有限区域

无锡火车站、三阳广场、靖海站三个主要枢纽站点，围成了一个很小的区域。

一方面说明该区域人口和商业高度集中，另一方面，之前的站点规划很可能受旧有区划的影响。

2.线路分布“北密南疏”

主要是北边主城区人口高度集中，外围板块人口密度低，站点布局也符合无锡人口密度现状。

但目前的线路布局，明显不利于引导主城区人口向经开板块、东南部新吴区以及其他外围板块迁移。

处在无锡重点发展方向的新吴区、经开板块，线路密度，亟待进一步提高。

（2020年无锡市1万人口密度以上分布图 来源：无锡自然资源和规划局）

3.板块之间缺少环线连接

这也侧面反映了无锡各城市板块之间互通性不强。

我们对比苏州轨道线路，就看得更加明白。

（来源：苏州地铁）

苏州地铁线路在广泛的区域内形成多个环线和枢纽，比较有利于人口向多中心疏散。这正是无锡地铁未来需要做的事。

看完无锡地铁的现状，就不难明白接下来的地铁线路会怎么建。

（规划仅供参考 来源：发改委批复）

在三期建设规划中，我们可以看到，在建或规划中的4号线二期、5号、6号线已经在着力补短板：

1.线路整体随着人口郊区化进程向南迁移布局；

2.整个经开区，构建了“大环线 小环线”的格局，并新增了多个板块枢纽；

3.五湖大道站、新区站、体育中心站、旺庄站等，都成为了新的换乘枢纽。

（ 来源：无锡市自然资源和规划局）

NO.2

地铁影响房价

据学者研究：

500米范围内，地铁对房价影响最大；

500-1000米有一定影响；

1000-1500米范围内影响程度进一步下降。

（《地铁对沿线房价变动的影响与对策研究》，邓毅，南昌大学）

地铁的修建可以直接影响周边2公里内房价（或地价），道理也不难理解：

通勤时间大大缩短，人口向地铁站周边聚集，商业和公共配套跟进，房价上升。

无锡轨道交通在规划之初，也充分参考了其他城市的运营经验，推行了“以公共交通为导向的开发”（即TOD模式）。

地铁站点规划与周边土地出让、商业规划紧密结合，甚至与开发商联合开发沿线地块。

例如，无锡目前已经交付的TOD项目，绿地天空树。

（来源：无锡市规划局）

绿地天空树，位于雪浪站旁边，当时是绿地（香港）与无锡城铁联袂合作的项目。

“下楼即达地铁”，项目配建了住宅、商业、办公、公寓等产品。

论位置，该楼盘处于经开外溢区域，到无锡市政府的距离在7公里左右，到达三阳广场的距离则在15公里。

这个项目位于山水城板块的边缘，有了地铁，其可通达性和准时性大大增强，增加了卖点。

我们看该项目价格，2018年该项目当时107平米左右的备案价在2万左右，之后1号线南延项目完工，目前二手房有5000左右的溢价。

类似的TOD项目，还有愉樾天成、公园上城、华润置地公元汇等楼盘，这些楼盘兜售的重要配套，便是地铁站。

我们看几个早期围绕轨道交通开发的郊区板块，从2012年到2022年的商品房均价变化：

市政府板块最早是1号线贯通，2017年4号线开工，商品住宅均价从2012年的9541元/㎡上涨到2022年的32515元/㎡；

天一新城同样是1号线，围绕天一站、西漳站、刘潭站，板块商品住宅均价从2012年的6330元/㎡上涨到2022年的21795元/㎡；

2号线2014年年底开通，连接了无锡东站，锡东新城板块商品住宅均价从2012年的6433元/㎡上涨到2022年的25870元/㎡；

惠山城铁板块主要是城际铁路和对3号线预留线的预期，商品住宅均价从2014年的5077元/㎡上涨到2022年的16636元/㎡。

虽然住宅均价的上涨，还有其他多种因素，但是：

地铁是城市新区房价上涨的决定性因素。

没有轨道交通，新区板块人口导入就成问题，其他的配套和迁移也就无从谈起。

没有轨道交通规划，二线城市新区就是泡沫。

地铁解决人口怎么来的问题，刺激资本向地铁站周边投资，政府以站点为圆心，引入公共配套，最终造就了新的城市中心。

无锡在过去十年城建，已经建立起非常成熟的模式——

以地铁为发展轴，带动人口郊区化迁徙，带动城市扩张。

同样的模式，还在上演。

例如，新吴区的泰山路板块，由于规划中的5号线站点位于附近，近年来吸引了一众开发商落子，期待复制曾经的神话。

总结

对于一个城市来说，修地铁带来的房价上涨，只是地铁的副产品。

地铁最主要的作用有二：

一是缓解交通压力，提高通勤效率；

二是拉大城市框架，引导人口疏散，从而做大城市体量。

对于长三角城市来说，地铁还有第三个作用：

即，实现地铁互通，加速推动长三角一体化进程。

无锡的十四五规划，提到了轨道交通的任务和计划：

“完成第四期轨道交通建设规划，建成地铁4号线一期工程，开工建设地铁5号线、6号线、3号线二期、4号线二期工程，开展市区至钱桥（藕塘）至胡埭至马山轨道交通、地铁3号线二期南延对接苏州地铁14号线工程研究。”

这即意味着：

无锡未来6号线的站点和走向，将进一步明确。新一轮的地块跟投将纷至沓来。

藕塘、胡埭、马山等地，也将通地铁，板块价值将被夯实。

无锡与苏州地铁未来必然互通。这在两市的十四五规划中都有提到，两个地区的中间地带，未来将出现新的价值点。

总之，地铁改变了无锡的城市格局，也改变了无锡市民的置业方向。

但有一点需要明白：

地铁站点可以影响房价，并不能无限决定房价走势。

好的住宅产品，除了便捷的地铁通勤，还要有合理的户型、精准的建标、有口碑的物业、配建学校、绿地，以及相对完善的商业。

如果一个楼盘，明明离地铁站超过2公里，还说是地铁盘，那一定是忽悠。

如果一个偏远项目，除了地铁，其他配套都靠嘴说，大概率不靠谱。

地铁盘上涨的本质，是沿着地铁而来的人口和需求。

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