老鬼足球52期分析（花样年等来白武士）

恣意洒脱的花样年创始人曾宝宝，近几个月低调了许多。去年10月花样年宣布美元债爆雷后，她嬉笑怒骂的个人微博设置了半年可见和仅粉丝可见。

曾宝宝给自己在花样年内部OA的名字取做Ms.Zeng，即使再低调，但曾小姐始终是曾小姐。

当业主和看客们冲去微博询问何时办房产证、何时还债时，她回：“你去问华利安（花样年财务顾问华利安诺基）”

今年3月下旬，曾小姐自述与潜在白武士聊了两个半小时的天。刚过去半个多月，那次聊天的结果就公之于众。4月11日早间，花样年和旗下物业公司彩生活共同官宣，聘请粤民投另类为公司债务重组潜在战略投资人。

潜在战投的出现，给了花样年喘息的机会。

去年底，花样年主席潘军曾公开表示公司“极度缺氧”（缺现金）；现在，曾小姐终于为花样年找来了“呼吸机”。

可进可退的战投

“粤民投另类”这个名字听起来有些拗口，其单一最大股东是广东民营投资股份有限公司（简称“粤民投”）。粤民投于2016年成立，是目前全国资本规模最大的地方民营投资平台，首期已实缴资本金就有160个小目标。

粤民投的背后，站着一众GDP最强省份广东省的民营企业家：易方达基金创始人叶俊英、碧桂园联席主席杨惠妍、康美药业副董事长徐冬谨、香雪制药董事长王永辉、星河湾董事长黄文仔……关键时候，粤系大佬们拉了这家深圳房企一把。

碧桂园是第二次出现在花样年的救星名单上。去年花样年爆雷前夜，碧桂园宣布收购彩生活的核心资产，其中包括万象美物业、长白山旅游度假区物业、开元国际、开际商业、万象美住宅、花胥物业及北京万象美。花样年由此拿到了33亿的“救命钱”，彼时彩生活的市值也不过37亿港币。

花样年如何和碧桂园牵上了线？有花样年的离职员工对《凤凰WEEKLY地产》分析，也许和CFO有关。花样年现任CFO陈新禹此前的老东家就是碧桂园，他在碧桂园最高做到了金融部副总经理。

面对资金雄厚的白武士，花样年直白地表达着欢喜的心情，上市公司发布公告之后，花样年官方微信公众号马上推送了一篇题为《双向奔赴、真爱直给》的文章，粤民投另类被描述成护花的“铁甲骑士”。

但这名铁甲骑士给自己留了随时抽身的机会。

根据与粤民投另类签订的协议内容，粤民投另类将在多方面为花样年提供协助，其中“包括将其自身或其指定人士定位为花样年集团债务重组的可能战略投资者”。

这个“可能”在去年以来的并购市场经常出现。在此之前，旭辉也可能拿下广西房企彰泰地产，万科也可能入股泰禾，但最后，可能都变成了不能。

不少人评价，这是一个可进可退的协议。

出手相救的原因

外人很难知道曾小姐是如何在两个半小时里，让潜在白武士决定出手。

按照她的自述，潜在白武士认为她这个老板“除了做有趣高咖产品、构建体验服务、有能力之外，对其他事都大咧咧。”

曾小姐确实是房地产行业老板里的一股“清流”，热爱艺术，邀请日本国际级平面设计大师、MUJI艺术总监原研哉来设计花样年的整体形象，花样年的深圳总部花团锦簇又颇显格调。花样年也成为行业内为数不多还留有浓烈创始人气质的房企，它给自己的定位是“地产界艺术生”，无论从公司LOGO还是产品包装，审美都独具特色。

曾小姐同时还是行业里的一股“泥石流”，宝能姚员外卖油条起家就是出自曾小姐之口；万宝之争时她点评王石“讨厌你牛逼拽，尊重你情怀在”。

相比社交网络上的活跃，曾小姐在线下沉寂了多年，已经超过10年没有公开的照片流出，留给外界不少神秘的气息。

25岁时，曾小姐出走深圳京基地产创立花样年。2009年花样年在港交所敲钟，那时的曾小姐曾面对媒体记者侃侃而谈，高调而自信。

一名花样年的早期员工告诉《凤凰WEEKLY地产》，当时公司的大小会议，曾小姐都会亲自参加，是一个存在感很高的老板。

曾小姐突然淡出公众和花样年员工的视野，是在2015年前后。那几年，曾小姐个人微博显示的长居地在香港。一名当时才入职的员工说：“工作了几年，直到跳槽都没见过老板一面，很神秘”。

2019年，神秘了数年的曾小姐杀回花样年，并任命自己为花样年地产集团CEO，通过股东大会入驻董事会。2020年1月，花样年的一则公开通告中这样描述新任CEO：快准狠、买卖人、毒舌。

新任CEO杀伐果断地清洗了原有上市公司董事会，一年之间，原执董邓波、非执董林锦堂、独立董事黄明离职。柯卡生、张惠明、陈新禹获任为花样年执行董事。

花样年开始在土地市场增加了曝光量，曾小姐在微博给绿城取了一个外号“绿毛龟”，直指绿城在天津河西陈塘地块的出让中给花样年“耍阴招”，但不久之后两家握手言欢、宣布共同开发天津地块。

不仅拿地，花样年的内部审批都快了起来，一名员工调侃：“我们公司批流程速度最快的是宝（曾宝宝），最慢的是潘（潘军）。”

除此之外，曾小姐回归之后，还亲手梳理了花样年的产品线，推出了“趣”、“味”、“料”三个系列，价格梯次走高。

但正当她踌躇满志，从上海的高端产品“料”系列转战重庆“趣”系列时，花样年意外爆雷了。

意不意外？

2021年10月初，花样年在毫无预兆的情况下宣布无法兑付一笔本金为2.06亿美元的美元票据，云锋证券称花样年的“意外爆雷”带动中资美元债一路大幅下行。

之所以“意外”，是因为此前的9月28日，花样年还兑付了一笔1亿美元的私募债，卖出彩生活核心资产回笼33亿也在爆雷前。

“在海外投资者群体里，花样年违约是破坏性最大的，评级机构就是从他家开始对内资房企的信息开始系统性怀疑。”一名业内人士评价称。

自媒体《雪贝财经》称：“投资者最终意识到，中国中小规模的开发商可能普遍存并不诚实地披露债务，甚至刻意地制造繁荣假象。”

国金证券分析了其中原因，“花样年违约本质上是由于销售疲软叠加短期大量债务到期导致”。

虽然花样年的总部在深圳，但其实花样年的重头一直在西南区域，尤其是成都，用花样年自己的表述是“深耕成都20年”，且加仓一直在持续。

2020年短短5个月时间，花样年在成都天府新区、新津、蒲江、郫都区、双流区累计斩获多宗土地，成为同一时段内，在成都拿地最多的房企之一。一直到去年年中，成都的土储占比达到了近三成。

而过去两年西南二线城市毫不放松的政策调控以及温吞的楼市，将花样年拖入危险的边缘。

花样年的投资不仅没有“地利”，也没有“天时”。潘军曾把投资节奏的错误，归结为造成危机的原因之一。“比如我们今年上半年遇到这么大的压力，不应该再买地了，结果我们还花了80亿。”

2021年上半年，花样年拿地金额达到了64亿元，但当时花样年已经出现了流动性的问题。曾主导投资拿地的原花样年执行董事张惠明已于去年12月离职。

债务结构方面，国金证券认为：“花样年高度依赖债券融资，尤其是美元债，且债务短期化严重。”

截至2021上半年，花样年有息负债中债券占比达到67.1%，其中美元债占比超过50%。期限结构上，一年内到期占比达到38%。

过去几年花样年不断发行信用债借新还旧，融资成本不断攀升，去年6月底发行的美元债票面利率高达14.5%。

截至2021年底，花样年的债务分为4大类，约260亿元人民币的美元债、60多亿的境内债、200多亿的银行类金融机构贷款和没有披露金额的非金融机构融资。

重生的窗口期

早在爆雷前夜，花样年就已行动起来，将中国集团与地产集团合并引发了大批裁员，爆雷之后成都公司也传出劝退员工的消息。

宣称绝不躺平的曾小姐，开始奔波在和债主沟通的路上。

潘军说：“包括十一期间，我和曾小姐没有休过一天，每天都在加班。”原来晒名包、晒水晶杯的人，在一个风和日丽的周六，忍不住在微博抱怨：“想想一会儿要去加班，心脏一下子就不好了”。

流水的董事，铁打的潘军，在花样年的至暗时刻，潘军陪伴曾小姐和所有相关机构对接，比如深圳政府的各个区委办、主要的金融机构，还有交付量极大的成都。

糟糕的是，由于信用的坍塌，花样年已无法在任何债券市场和银行间借到资金。

“我们已经到了最坏的时候，我们现在极度缺氧，极度缺乏现金流，都得去售卖资产换来最根本的保障。”去年12月，潘军对全员说。

如果说呼吸机的到来，让花样年获得了重生的机会，但走下病床最终还要摆脱呼吸机、恢复自主呼吸。

恢复自主呼吸的过程也许会非常漫长，按照花样年最新公告里的表述，目前债务重组仅停留在初步阶段，债务重组方案、资产出售策略规则及交易架构等都还未落定，“仍有很多困难需要一起努力”。

用潘军的话来说：“大家不能理解成我们可能短期就能熬过这个困难，要做一个中长期的准备，我们可能需要花一个非常长的时间来化解我们这次危机，可能是2-3年甚至更长时间。”

在三年之前，潘军可能怎么都想不到会有今天。当时在香港的2018年度业绩会现场，潘军曾对投资者自信地宣布千亿销售的目标，他同时还提到了融创：“2010年我们和融创都是突破100亿元，后来我们稳定在100亿元，他们已经干到4000亿元以上了。”

不幸的是，当年的榜样恐怕也和花样年一样，被裹挟在泥沙俱下的大势之下了。

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