武汉武昌区老破小（淹没了一条关于武汉老破小的重要消息）

动笔之前，又忍不住偷懒刷了把抖音

一辆03年的老本田雅阁，翻新的全过程，很震撼

发动机、全车漆、底盘、座椅、方向盘、大灯……

想起了我的A4，也已经5年半了

也奢望能够开得很久，因为她陪伴着我的生活，彼此熟悉

这几天，被所有关于军运会的消息刷屏

像过年似的，武汉人好久没有这么真实的兴奋过了

走在街上，能感受到大年初一都不曾有的氛围

武汉，每天不一样

2019年10月11日，有一条新闻消息，被淹没了

《楚天都市报》报道，武汉市已启动121个老旧小区改造，涉及4.91万户居民

3个月前，住建部专门出台了棚改变旧改的政策，范围涵盖全国近17万个小区、上亿居民

武汉旧改，终于来了！

01

朋友们会想，棚改就改的，好像跟咱关系不大

其实，跟每个人都息息相关

棚改，直接推倒重来

旧改，在原有基础上改造

棚改货币化使得棚改的性质发生了根本的转变

房子被拆迁后的住户，一定要花钱买房的，这个是刚性需求

还是有消费力支撑的刚需

也是过去几年，房价上涨动力的主要因素

比如我的大姨，就是棉花街拆迁后，买了梦寐以求的福星惠誉汉阳城

“旧改”则不同，它更像是普惠性政策，涉及范围大

通过对配套设施、小区外立面、增设电梯等重新翻新或是改造

但不会涉及到人口迁移，以及催生新的购房需求

又比如我家附近的鹦鹉花园小区，2000年的房子，很多多层楼房自己加装了电梯，方便高楼层住户上下

家里有老破小等着拆迁的

想买套老破小拆迁后获得财富暴击的

老破小大量挂牌后，对于郊区房的冲击

完成旧改后的老破小，价值还能不能迎来第二春

都是朋友们，需要面对的问题

还能说棚改变旧改的新闻，与自己无关吗？

02

首先，旗帜鲜明的阐明一个观点

但凡以投资为目的，而购入老破小的想法，都是不合适的

微观上，来看看武汉各个热门版块的价格

汉阳钟家村腰路堤

自力新村 ，96年建成，目前二手房价格18000元/平

鹦鹉花园， 01年建成，目前二手房价格19000元/平

福星惠誉汉阳城，14年建成，目前二手房价格19000元/平——25000元/平

汉口江汉路

联保小区，95年建成，目前二手房价格为20000元/平

华中社区，96年建成，目前二手房价格为22000元/平

宝丽金中央荣御，12年建成，目前二手房价格为26000元/平（精装）

世纪江尚，16年建成，目前二手房价格为29000/平——34000元/平

武昌卓刀泉

绿汀雅境，06年建成，目前二手房价格为18000元/平

保利拉菲，12年建成，目前二手房价格为21000元/平

保利大都会尚湖，新房在售，22000元/平（精装）

单从价格来看，很多老破小并没有随着年龄的增加而折价

二十几年的房龄，跟几年房龄的次新房，差得不多

甚至有的小户型，单价还超过新房、次新房

这背后，是拆迁带来的巨大财富机会

钟家村片区，我大姨家上半年刚拆迁，一个平方3万

着急用钱的老破小业主，挂个2万，感觉都是跳楼价了

越老越破的房子，越有人买

因为拆迁的价格，肯定比入手价高不少

棚改变旧改后，可能2万/平入手的自力新村，不拆了

想租出价格来，先问问老鼠大哥们同意不

宏观上，看看此次政策出台的背景

棚户区改造始于2005年东北地区林业棚户区，主要方式为政府主导建立保障性住房满足棚户区居民的住房需求

2015年，棚改货币化面世

通过政策上，财政上以极其激进的方式启动了一场全国性的楼市狂欢

2015-2018年间，央妈通过PSL（抵押补充贷款）印钞3万亿

2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；而到了2015、2016年、2017年，这一比率上升至29.9%、48.5%、53.9%

通过这一举措，短短3年间彻底扭转三四线城市的楼市命运

天才般构想的棚改大招一出，既完美消化了房地产市场库存，也促进了经济的发展，一石二鸟

其实，从2018年开始，在政策方面

多省份改变货币化安置表述，预计棚改货币化安置比例上升有限

在需求方面，棚改货币化安置透支了三四线城市住房需求，2017年棚改对于房地产销售拉动已经达到最高点，2018年边际弱化已有所体现，并出现背离

棚改货币化实施的这几年，各地房价是一飞冲天，无论是从防范金融风险上，还是房价的调控政策上，棚改政策退坡，势在必行

车开得太快，还不能急刹车

通过旧改政策的切入，延续原有的基建投入，逐步转型调整，从而实现稳经济，稳经济，稳预期等“六稳”的重要举措

总结一下这个篇章，怕老秦没有讲清楚

棚改变旧改，是楼市风险软着陆的必然选择，抑制了大拆大建

老破小业主已经感受到了政策效应，卖不出去

选择默不作声，不降价的硬抗

毕竟，这也是自己资产，有定价权

但投资的朋友，要擦亮双眼了

尽管无法感知政策带来的变化，但相信一句话

只有错买的，没有错卖的，哪有那么多的漏可捡。

03

预想一下未来的武汉楼市，最大的难题在于

三环外的区域不成熟，产品新

三环内的区域，要么价格高，要么老破小

刚需刚改的朋友，两头为难，鱼和熊掌，不能兼得

当然，有钱的主，爱谁谁

除了轻轨，啥都没有的二七滨江都有人花3、5万/平，去买

设想一下，老破小对配套设施、小区外立面、增设电梯等重新翻新或是改造，提高居民小区的生活品质，具体为：

一是保基本的配套设施，如水、电、气、路等市政设施的维修完善；

二是提升类的基础设施，如公共活动场地、停车场、物业等的配建；

三是完善公共服务类内容，如养老、抚幼、便利店等

能够改变“老”、“破”的现状

而大量老破小由于拆迁预期的改变，价格会趋于理性

这样一来，在郊区房与市区老破小之间，会出现一种新的竞争关系

有点类似于二手车市场

在国外，二手车很常见，很多明星也买二手车

因为二手车有着很严格的质量规范及售后服务，车价又便宜，很受欢迎

举个例子

（北京劲松小区改造试点）

不难看出，这处老破小在改造升级后，品质立马高出一大截

能够满足刚需刚改，对于生活水平的追求，又不离开三环内的诉求

此时，问题又来了

旧改后的房子，会不会迎来价格的二次上涨

比如北上广深，旧改的老房子会换发第二春

完全是因为在这些城市，老城区中心的地越来越稀缺，越来越值钱

并且二手房，已经成为这些城市的交易主体

2018年

北京二手房已经占到了整个市场住宅交易量的87%

上海二手房交易数量占整个市场交易量的75%左右

武汉住宅市场2019年1月至5月， 二手住宅累计成交32857套， 成交面积308.89万平方米， 环比增长37.10%，同比增长17.06%

从新房二手房成交比例来看，武汉二手住宅成交占比已高达34.30%

但和一线城市比，新房市场还是有长足的发展空间

大武汉全境面积8494.41平方公里，已建成区仅为628平方公里

还有大量的土地，有待开发，完全是另一种发展规划

城市大，负担就小，完全不缺土地

想发展，绝对可以通过规划建设新区来实现

城市界面、公共设施任性的在一张白纸上肆意挥霍

地铁引过去，学校盖起来，配套设施完全不输给以往的老城区

因此，旧改后的老破小和四环附近的新房之间

形成了一种制衡，促进彼此的良性发展

能够满足现阶段武汉刚需刚改的居住需求。

04

投资老破小

居住老破小讲完后

最后来谈谈，持有老破小

理论上来说，武汉的老破小也不是一定没有春天

什么时候二手房的成交量赶超新房市场，其价值会得到认同

前面说到，武汉太大，建成区面积才十分之一不到

还有大量的土地，需要开发、城市化

对于地产的态度，上层肯定是偏爱新房的

毕竟，开发商能够帮忙修建写字楼、商城、学校、幼儿园等公建配套

有一个数据，在不久前长城汇举办了2019年写字楼行业创新突破大观论坛上

殷跃建老师分享了一个统计成果，关于武汉土地收入占地方财政收入的比值，2018年高达87.30%

直观说明，上层对于新房市场的依赖程度

在未来很长一段时间，都是唇齿相依的亲密关系

（来源：武汉城建专家殷跃建教授）

如果不着急用钱，当然可以持有老破小

因为卖了之后，拿着钱也不知道干嘛，最后可能还是要买房

假如可以预见的未来，需要用钱，买房、求学、周转……

我劝您尽快出手，因为未来真的会有大量的老破小挂牌

还有一个大数据支持

如今整个中国的人均房子套数是1.12套，某种意义上说，所有人都解决了居住的问题

这个人均1.12套，老破小有多少比例呢

根据不完全统计

60%是三房以下

78%是6层以下没有电梯

26%没有卫生间和独立厨房

15%的房龄超过30年

市场上大部分的房子都是老破小，拥有一套老破小的朋友想要去购买第二套房产

结果是，一边越来越多的比例的人在买二套，然后也有越来越多的人把自己的老破小要挂牌卖掉

而抛掉的产品类型有两个，一个是迁移过程中老家的房子，一个就是市区的老破小

老破小已经不符合现在这个时代的主流趋势

说了这么多，就是希望大家对于老破小有一个全新的认识

旧改时代下，不拆迁的老破小，朋友们应该有一个什么样的态度

老秦应该讲清楚了，个人愚见，您多批评！

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写在最后：

之前去香港旅游，也是我到过最远最洋气的地方

云吞面、咖喱鱼蛋、鸳鸯奶茶、叉烧饭……

对于男人，最难忘的还是香港街头的车

形形色色的老爷车，保养得都非常好

有一种看不出款式的老当益壮

我曾经也有一辆奇瑞瑞虎，我们一起，经历很多

也想一直开下去，可是奇瑞奇瑞、修车排队还真不是浪得虚名

不得已还是卖了

开篇的本田跟文末的奇瑞

都是老车，一个是老车、一个是老破车

一个保养之后，还有使用价值

一个寿命到了，应该早日脱手

有一些户型、建筑质量很好的老房子

只是差一步电梯、一些停车位，改造之后，还是很棒的

遗憾的是，武汉只是有一些，准确的说是十几个。

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