广州哪些板块最便宜（到底是洼地还是坑）

年前我去广州大道北转了转，看看市场，从天河立交右转，直接上广州大道，一路向北。

开车一路走过天平架来到梅花园，经过梅花园来到怡新路、京溪南方医院，再往北来到同和，跨过华快3期来到南湖。

从地产板块的角度来划分，可分为梅花园板块（含怡新路）、京溪板块、同和板块、南湖板块。

陆续看了金茂地产的金茂府，正在如火如荼施工的越秀天河和樾府、恒大地产的恒大御府，以及佳兆业天御，佳兆业天墅，加上先前一直有在关注的云裳丽影。

广州大道北部分归属天河，部分归属白云，可整体在广州的曝光度却不大行，存在感不足，除了和广州“向东向南”的发展思路相悖，还和这个区域的产业与人口结构有关。

天平架的低端户外设计和平面制作，沙太路的货运和物流，说不清到底有没有产业的同和，以及半死不活的南湖旅游。

再加上高净值人群，尤其是外来毕业生一来广州就想往东扎根，不受年轻人待见，产业又不是那么硬核，造成现如今“比下有余，但比上严重不足”的境况。

1、同和-南湖一带的发展，上限不高

广州大道北-同和-南湖这个小区域，夹在两个山脉之间，一条狭长的区域带，靠着广州大道这一把“匕首”插进心脏。

再加上连地铁都木有，基本上给这个区域的人造成了“空间逼仄、进退维谷”的窘况，这个区域从地形最原始的发展格局就决定了其发展的高度。

2、天河金茂府，广州大道北YYDS

天河金茂府在这个板块，它的产品、户型、品牌、物业、园林肯定是能打的，能撑得起市场的。但苦于周边整体环境一般，两个组团一出来就是“非洲”。

二手价格在9-10万之间（没成交），但不管怎么说，金茂府还是后天河北的天花板，后天河北的YYDS。

地理位置上来讲，信达金茂广场可以填补广州大道北无中心商业的空白，整条广州大道北都很拉胯的前提下，还是有机会的。

底商作为大盒子商业，上面几根“蜡烛”做公寓产品。现在给了益田来做商业运用和管理，不知道商家、业态、运营如何哈。

3、怡新路F4：怡心花园 云山熹景 恒大御府 佳兆业天御

外加一个商业综合体-广垦天河1号，有地铁3号线梅花园站，以及未来18号线的京溪路站，从交通上来看，和天河北、天河中心区的链接还算很顺畅的。

相对比较旧一些的怡心花园和云山熹景，以及正值当年的恒大御府和佳兆业天御，2015-2016年开盘，至今也不过是6-7年的楼龄。

怡新路一带一直缺少一个“大盒子”形式的商业，广垦天河壹号，可能填补这个位置，但小开发商的开发手法，以及商业运营的能力堪忧，尽管广垦天河壹号的地理位置确实是怡新路的C位。

4、天河和樾府配不上“越秀地产”

缩在怡新路里面，背面紧邻着广垦天河1号，远离广州大道，而且地块是一个微型地块，从交通上来讲只有50分，不及格。

地块的东面、南面、西面都是老小区和破旧的厂房，目前实体板块和营销中心都不在现场（在天河北的ICC），项目落成之后，大概率又是“内部是欧洲，外部是非洲”的景象。

这个地块，这个区位，这个位置，配不上“越秀地产”4个字，也配不上和樾府的产品，怪不得吹风价从一开始10w，甚至10w ，到后续真正开盘的7-7.8w/平。

5、佳兆业天墅的别墅

佳兆业天墅开盘销售复式产品，这个项目作为佳兆业在广州的重头项目，确实是重金打造，尤其是做成了台地式的抬高和全部复式产品。

其中别墅产品1-16栋，双拼 3联排为主，总计接近40套别墅，大部分别墅都是像上图一样的闲置。

一般市区内的别墅，有一个最大的通病，那就是打理难，环境保养难，如果户型设计好的话还说得过去，但一般情况都是居住体验感不咋地。

慢慢地，就没有了人气，没有了流通性，再加上没有金融属性，几乎成了烫手山芋。

6、佳兆业的复式产品，真的有市场吗？

如果在广州这个市场上，选择一个特别喜欢做复式产品的开发商，那就不得不提发家于深圳，带着城市更新名号的佳兆业地产。

天河的金融城壹号，黄埔的南岗佳兆业城市广场，白云区佳兆业天御 天墅，都是一水的复式产品。

记得当时金融城壹号 佳兆业天御两个项目同时在开售，遇上资金寒冬，这两个项目走走停停，一晃过去好几年。

客观地说，我认为佳兆业的复式产品，在市场上属于一个相对小众的产品系列，还是会有那么一小撮细分的人群喜欢的。

从产品档次上看，天墅的档次和产品力最强，其次是天御。天御的售价在7-8万之间，面积在93-125平，纯复式产品，总计3栋。

7、南湖可能最终要变成难湖

沿着广州大道一路向北，就进入了同和路，一品湖山、山水庭苑、南湖半岛花园、南湖半山豪廷、万科蓝山、江南世家，一众楼盘沿着同和路分布，星星点点坐落于南湖的东北两个方向。

依稀记得2006-2007年，我经常去南湖那边玩，有南湖游乐场，还去钓鱼，尤其钓鱼的时候还能望到对面的别墅。记不太清楚当时颐和地产的几个项目起来了没有，还是正在建设之中。

当时有两个朋友住在南湖，一个住雅居乐南湖半岛花园，一个住万科蓝山，他们都在越秀区的站前路上班，至于为什么买这里，好像是说1-1.5w的单价很亲民，关键是守着天然水库和大氧吧。

十几年过去了，当别的区域房价蹭蹭蹭从0.5-0.6万一平，跃迁到6-8万，甚至8-10万的时候，南湖的价格还徘徊在3-5万之间，主流区间在3.5-4.5万，严重跑输大势，非常之严重。

南湖不在广州“向东、向南”的主发展方向上，哪怕当时还有人说南湖是风水宝地，是广州新中轴的起点，现在只要我们看看佳兆业天墅的价格如何，就知道成色到底如何。

南湖周边的地形是狭长型的，是“华容道”，只能单向依靠广州大道北和同和路进出，发展太受限了。

地铁，当广州其他地区的地铁如雨后春笋般节节攀升之时，南湖这个地方保持“敌动我不动”的作风，至今没有地铁，哪怕是规划的18号线北延线，也没有在南湖设站点。

产业，连广州大道北的梅花园、京溪路、南方医院附近的产业都是非主流了，你还能指望往北5-6公里的南湖有啥产业发生？看不到希望的。

南湖可能是广州主城区范围内最没落的地方了，商业不行、交通不行、产业不行、楼价也不行，甚至以南湖为根据地的颐和地产都销声匿迹了，南湖太可怕了。

唉，一声叹息。

8、写在最后的几句话

广州大道北以后会形成，以信达金茂广场为中心的商业据点，以金茂府为住宅天花板的区域板块，未来能看到的价格天花板是12-13万一平。

依托地铁3号线，刚需 一丁点改善的客户会选择京溪、怡新路，以及同和 南湖的楼盘和产品，楼龄在10年以内的次新盘会成为市场上的硬通货，流通性不差。

不看好越秀天河和樾府的后期销售，不看好广垦天河1号的商业运营和落地，不看好京溪路上那一堆有点类似老破小的产品，云景、春兰、万科天河御品之类的。

同和的云裳丽影，时代天朗将慢慢淡出市场和历史舞台，最好的置换节点是4-5年前，现在已经是越来越难了。

佳兆业的两个绝对次新盘，属于相对受众偏小的产品类型，喜欢的就特别喜欢，不喜欢的掉头就走，指望有太大的升幅也不现实。

南湖周边的自住就行了，平时去一下南湖游乐园，钓钓鱼，吃吃农家乐还是不错的，虽然没有地铁，也没有太大太好的购物中心，但自住的舒适度还是不错的，尽管同和路经常塞车。

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