入驻服务大厅情况汇报（乍暖还寒办公空间服务报告）

摘要：进入新周期，虽然行业增长和扩张依旧在进行，但优先级已不如上一周期高。增长以外，企业们同时也在城市布局、轻质化、资本化等方面进行尝试。

观点指数以2015年“大众创业，万众创新”政策颁布、共享经济风口发生为起点，办公空间行业开启了行业周期。

直至2020年新冠疫情黑天鹅事件，结束了第一个周期。2021年，经历了上一个周期的扩张、并购、风险释放以及市场出清后，办公空间行业发展主旨是改变和塑造——改变自身，使自身业务多元化，不再囿于“二房东”出租模式；塑造行业，寻求赛道上可行有效的盈利模式。

进入新周期，虽然行业增长和扩张依旧在进行，但优先级已不如上一周期高。增长以外，企业们同时也在城市布局、轻质化、资本化等方面进行尝试。

未来，办公空间将朝着新方向继续发展。

存量竞争已至，市场出清仍继续

数据来源：天眼查、观点指数整理

天眼查“联合办公”行业类目下的数据显示，2021年全年，联合办公企业注册数为零，办公空间赛道上已无新增玩家。实际上，新增办公空间注册企业数量从2017年就开始“膝斩”，2020年随新冠疫情产生的宏观风险影响，新增注册企业正式归零。

办公空间行业从发散、扩张的格局逐渐收敛并步入存量竞争的赛道，疫情的到来加速了市场出清的进程。

实际上，随着大中华地区宏观经济增速下降，资本冷却，行业衰退其实在更早的时候便已经开始。

这一点从近年来办公空间企业的融资事件频率趋势便可看出。

数据来源：天眼查、观点指数整理

2021年行业内的资本流动基本上降至冰点，除了上市实现资本化，基本无新增融资，全年仅监测到BEEPLUS获得发现创投C轮融资以及连界创新对10SPACE进行A 轮投资这两起融资事件。

许多乘着共享经济风口建立的办公空间企业，并没有形成自身的核心竞争力或规模。在失去了资本的“源头活水”后，前期积累的风险逐渐释放，被淘汰的企业也陆续退出市场。

数据来源：天眼查、观点指数整理

周期之间行业的表现——即扩张、出清、衰退、转型、复苏等环节并不是一蹴而就，而是同时且动态地发生与过渡。

企业停业和法律诉讼事件分别在2019和2020年达到顶峰，2021年均呈现收敛状态。市场出清仍在进行，上一个周期积累的风险依旧在释放。

与此同时，这也为下个周期的行业复苏带来了空间和经验。

强者恒强，头部企业规模优势

明显数据来源：观点指数整理

规模方面，头部办公空间企业各有其优势——WeWork运营面积超过100万平方米；创富港、优客工场项目数达到200多个。其中，优客工场布局城市更是达到了62个，于大中华市场里大幅领先。

布局结构方面，优客工场较为均衡，OFFICEZIP、氪空间、腾讯众创空间以及筑梦之星的布局呈现出分散式的特点，即分布在每个城市的办公空间平均数量少于5个。而办伴、WeWork、梦想加和创富港在结构上表现为集中式分布，创富港在布局上富集度最高，平均每个布局城市拥有25.6个办公空间。

经营成长性方面，各家办公空间企业都有不同的表现。梦想加2021年运营面积达到了56万平方米，相比2020年32万平方米的在营面积，增幅达到75%。

梦想加整体经营策略表现为在熟悉的成熟市场里继续深耕开拓，虽然2021年其运营面积增幅比较大，但布局城市仅增加2个，扩张方面较为稳健。

数据来源：观点指数整理

而在万平米级别大型项目的开拓上，优客工场领先国内办公空间企业。

2021年全年，优客工场新增签约一万平方米以上项目共9个。在此之前，万平米以上项目也仅有9个。

万平米以上项目大幅增长背后，既有优客工场本身运营能力不断提升的原因，也因为轻资产运营模式拥有一定的优势——能够以较低成本去操盘大型项目，业务开展更加灵活。

此外，办公空间企业经营表现在2021年第四季度集中迎来爆发。

具体表现为：优客工场2021年新增的一万平米以上大型项目中有四个签约或开业发生在第四季度，项目面积共计106,500平方米。

Wework2021年第四季度全球范围内新旧办公位合并销售额为164000个（其中新办公位销售额为87000个），高于2021年第三季度的153000个，环比增长7.1%，等同于第四季度售出约91万平方米的办公面积。

尽管宏观环境充满挑战，但市场对灵活办公空间的需求依然强劲。

数据来源：观点指数整理

面积供应量方面，除WeWork外，规模相对较小的办公空间企业单个项目空间提供的平均面积较大。氪空间和创富港平均每个办公空间面积最小，而WeWork和腾讯众创空间的办公空间面积则显得略微“臃肿”，每个办公空间平均面积均超过了一万平方米。

腾讯众创空间与其他拥有轻资产运营业务的办公空间企业不同，其定位更偏向于纯粹的孵化器或者众创平台，业务类型相对单一。虽然每个空间都带有不同的优惠条件或咨询服务，但还是更注重于发展本身，注重规模效应和面积、工位更高效的利用，重资产运营纯度较高。

非头部办公空间企业本身资产规模较小，经营容错率较低，需要选择性价比更高的扩张方式，项目的选择、评估、开拓都相对谨慎和保守，难以像头部房企那样实现众多项目铺开，以使边际平均空间面积平滑。

空间供给向发达城市富集，部分企业逆势布局

数据来源：观点指数整理

城市布局方面，办公空间项目基本是高度集中在一线城市和新一线城市，广大相对欠发达城市所占市场份额不多。

以创富港为例，所有项目均处于一线或新一线城市等较为发达的地区，少数几个其他城市的项目位于香港。

一线城市市场更具活力，资本活跃度最高，经济要素流动亦更加充分，办公空间作为新兴行业，需要更大胆的资本以及更新锐的市场要素，一线及新一线城市是项目选址的首选。

优客工场和八戒工场则表现不同。八戒工场更倾向于下沉二三线城市，主要是因为二三线城市项目运营成本相对较低，同时这部分市场存在客观需求但是供给表现相对不足。八戒工厂在行业的垂直分层中找到了自己的群落。

优客工场的布局城市分布则显得更为平均，整个2021年度，优客工场项目布局中新增了16座城市。业务范围在基本涵盖一线、新一线城市的基础上向绵阳、大同、晋中等尚待开发的三四线城市下沉。

除了大中华地区，优客工场还将业务拓展至南半球——与澳大利亚六合集团达成合作，建成墨尔本六合空间·优客工场。

与其他内地办公空间企业在新加坡、香港布局一两个零星项目有所不同，优客工场早在2016年开始布局海外。墨尔本项目之前，在香港和新加坡分别已有1个和4个直营社区项目。

在国内市场成功验证轻资产模式后，优客工场得以将该模式复制移植到海外，拓展海外市场及全球化发展的规划可见一斑。

办公空间企业谋求资本化，纳斯达克上市并非终点

除了规模增长与布局扩张外，办公空间企业在资本化道路上亦在谋求进步。2021年10月，Distrii办伴母公司AgiiPlus堂堂加集团宣布，与英属维尔京群岛特殊目的收购公司（SPAC）Goldenbridge签订合并协议，合并后AgiiPlus堂堂加集团的估值预计将达约5.78亿美元。而其现任管理团队将继续经营合并后的公司，合并后的公司将以“AGII”为股票交易代码在纳斯达克上市并挂牌交易。

与优客工场、WeWork一样，办伴选择了以SPAC方式登陆美国纳斯达克（即并购一家只有现金的，但无实际经营业务，成立的目的就是为了让非上市企业将其并购的纳斯达克实体）。

数据来源：观点指数整理

相比优客工场上市前的7.69亿美元估值，办伴存在差距，但也相当接近。这与它们的在营面积相呼应——根据最新披露数据，优客工场营运面积约为76万平方米，而办伴这一数据约为50万平方米。

与优客工场、WeWork及办伴选择SPAC上市方式不同，筑梦之星计划以独立IPO的方式在美股上市，并在2021年2月提交了申请。同时于12月更新了招股书，计划以每股5.5美元的价格筹集2530万美元资金用于办公空间扩张、战略投资以及日常运营。

筑梦之星招股书上显示，近三个报告期（2019/2020/2021H1）均为净亏损状态，亏损额分别为18,438,216美元，19,681,935美元和7,812,116美元。之所以选择在纳斯达克上市，除了门槛相对较低以外，还因为美国《乔布斯法案》中的“新兴成长公司”条款——可以享受较多IPO申报的简化程序，有助于企业节省上市成本，加快上市步伐。

值得注意的是，无论是在营项目数、营运面积甚至是会员数，办伴和筑梦之星距离优客工场都有不小差距，而优客工场如今市值仅为2083.52万美元（截止至2022年3月15日），与其上市前估值相比不足三十分之一。

即便最后成功上市，办伴以及筑梦之星的市值能达到什么程度，投资者们依旧难以对之抱有太大信心。上市不是终点，资本化不是企业经营的救命稻草。

无论上市能否成功，无论以何种方式上市，能否获得资本市场认可，归根结底取决于办公企业们能否找到行之有效的盈利模式。

营收与利润背离，盈利之路仍旧漫长

数据来源：观点指数整理

数据来源：观点指数整理

从几家头部办公空间企业营收和净利润对比可以看出，除了创富港与世服宏图，其他企业营收和净利润基本呈现出背离关系。并且企业规模越大，净利润背离程度越大，净利率越低。

尽管WeWork全球范围内营收遥遥领先，但净利润背离程度也是意外地高，净亏损率达到172.72%。

WeWork办公空间较低的出租率是亏损的重要原因，当联合办公空间出租率达到平均85%时，才能保持盈亏平衡。而WeWork公布的12月销售业绩显示最新的出租率为66%——在12月之前，这个数字甚至更低，2021年第三季度末出租率仅为56%，离85%的盈亏平衡阈值相去甚远。

同时，WeWork每个空间平均拥有面积较大，超过了一万平方米，更大的面积意味着更大的绝对运营成本，叠加低出租率，意味着每个项目单位的营收并不能覆盖对应的投入，出现如此高的营收和利润背离也就不足为奇。

我们看到，创富港及世服宏图是较为罕见的产生盈利的办公空间企业。前面提到过，创富港在布局上有着三个鲜明的特点——一是城市布局，项目完全集中在一线和新一线城市等较为发达的地区；二是项目布局，单个城市项目密度极高；同时分配到每个办公空间的面积又较低——这就意味着他们的项目规模和费用较为灵活，单一项目成本和管理难度都相对较低，地理空间上富集度高使得创富港降低对所有项目的把控难度。

此外，创富港有一套自主研发的较为典型和全面的企业数字化体系，包括综合管理系统、接电服务系统、APP、社群平台、付款和记账系统等。如此一来，从宏观布局到中台管理，再到微观业务团队，全方位的企业系统保证了盈利的实现。

然而，即使创富港和世服宏图是盈利的，但利润率分别只有4.91%和8.02%，并不比A股市场上长期低迷的地产板块企业股表现更好，这种低利润率背后反映的依旧是重资产运营的痛点。

除此以外，项目和企业管理难度和费用并不是随着整体规模提升而线性增加的，我们无法预知当创富港的规模扩张到与优客工场、WeWork等相近时，这套系统是否依旧有效。

即便办公空间行业以重资产运营模式产生盈利的可能性存在并能够实现，但模式的潜力较低，可复制性较高，对于行业整体改进和提升来说依旧治标不治本。

办公空间企业需要寻找更高效率的盈利方式。

重资产运营仍是主力，轻资产盈利几何尚待验证

筑梦之星招股书显示，其商业模式为从业主处租赁物业，其后聘请专业的第三方建筑和设计团队提供室内设计、施工和装饰服务，并向其客户出租共享办公空间。

数据来源：筑梦之星招股书 观点指数整理

2021年间，筑梦之星收入组成为向客户收取按面积出租办公空间的费用、出租工位费用、出租会议室的费用以及收取水电费的费用。这意味着，筑梦之星收入来源几乎是围绕重资产产生。其他服务收入包括特殊定制运营服务费，但近三年来这部分收入总额甚至达不到七万美元，规模小到可以忽略不计。

这也是办公空间企业的整体缩影，不同的是其他企业会围绕重资产附加其他轻质化运营服务，或将施工设计归为自营来减少交易费用，从而降低重资产运营率，提高盈利效率。

市场并不看好办公空间企业当前的主要商业模式，重资产运营的一个特征是投入高、投资回收慢、利润率相对低。如果办公空间企业依赖重资产运营、租赁-包装-二次租赁的“二房东”模式，那么他们将与不被看好的、长期处于价格低谷的地产开发商企业无异，甚至可以被看作是房地产“二次开发商”。

不被看好这一点同样反映在二级市场上。

数据来源：公开资料观点指数整理

由图可见，WeWork除了上市后几天有一波冲高，其余时间里表现不温不火。

资本热风过去以后，在WeWork找到切实可行的盈利模式或达到市场垄断级别的规模以前，资本市场对于把手中的筹码投入这个行业显得很谨慎。

来源：公开资料 观点指数整理

不同于WeWork有着全球级别市场规模能给予投资者信心，优客工场作为为数不多的几家上市办公空间企业之一，股价显得更为惨淡。

截至2022年3月15日，优客工场市值仅为2083.52万美元，相比D轮融资的30亿美元估值相去甚远。同时股价长期来看也是走低的趋势，技术上未看到上扬的信号。

即便创富港验证了凭借重资产运营也能实现持续盈利，但过低的利润率终究难以盘活整个行业。并且，随着企业规模增加，精细化系统化运营的边际成本会非线性上升，终究会吞噬企业利润。

在商业模式转型、扭亏为盈这一点上，筑梦之星给出的解决方案是降本增效：在成本上，通过技术的使用和流程的标准化，实现了规模经济，重点发展高效采购、设计和建造以及运营方面能力；同时根据积累的资源优势，以合理且合适的价格拓展新地点。

增效上，筑梦之星认为空间服务定价权直接与品牌认知度挂钩，提升品牌知名度对提高收入有重要作用。除此以外，筑梦之星计划与其他第三方服务提供商签订费用分摊安排来转移交易费用。

WeWork方面，除了推出定制品牌PoweredbyWe、自主艺术设计品牌WeWorkArt以增加轻资产占比外，他们还改革了业务运营和成本结构，调整了房地产投资组合的规模：通过精细化运营，WeWork每平方英尺的地点运营费用减少了4亿美元/年，与2019年第4季度相比，期间费用减少了11亿美元/年。

此外，WeWork还剥离了所有非核心业务。从2020年初到2021年第2季度，WeWork完成了150多次完整租赁退出和350次租赁修订。通过投资组合优化工作，WeWork实现了约4亿美元的年化租金节省。

优客工场转型得更为彻底，他们把轻资产业务放在了最高优先级，决心大幅剥离重资产业务。通过运营托管、运营管理输出等合作模式，优客工场为楼宇、园区提供运营管理服务，向外输出品牌、管理服务、空间设计等，通过运营能力的提升，创造规模效应，保持增长力。

来源：优客工场2021Q3季报 观点指数整理

2021年间，优客工场轻资产模式下签约项目增长了56%，达成54个城市165个办公空间项目。轻资产模式总管理面积从截至2020年的273,000平方米增加84%至502,000平方米。

2021年，优客工场运营资产轻重比预计会达到3:1。

轻资产转型对营业收入的贡献也值得注意：轻资产模式收入同比增长275.9%至2180万元；室内设计和施工服务及其SaaS服务的净收入增加，使得其他服务收入同比增长366.0%至人民币5530万元。2021年第三季度工作空间会员服务收入为人民币9800万元，同比下降8.5%，工作空间会员成本同比下降11.4%至人民币1.29亿元，降幅接近两千万元。

尽管没能将2020年Q4盈利的状况持续下去，但轻资产转型成果也展现了足够可观的前景。

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