居民房子房产证没下来可以出售吗（买房人需知的房屋性质）

首先简单介绍一下房地产。房地产:又称不动产，是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

作为一种客观存在的物质形态，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。

房产指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商品房,商铺,公寓，厂房、仓库以及办公用房。地产指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。

法律意义上的房地产是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

房地产业内容包括

1、土地的开发和再开发；

2、房屋的开发和建设；

3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；

4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；

5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；

6、房地产物业管理；

7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)

接着我们讲南京各种房屋的性质，分别为住宅，商铺，公寓，小产权房，经济适用房，拆迁安置房。

1.住宅：70年产权用房，分为商品房和单位房改房，商品房大家都知道，开发商建的房子。单位房改房，说是1998年全国房改，然后单位的房子就成为正常住宅房，有70年产权，还有没有产权年限的房子。反正都可以正常买卖贷款。还有一种比较特别的住宅就是50年产权，这种房子不可以用公积金贷款。

2.商铺：商业街商铺投资；市场类商铺投资；社区商铺投资；建筑底商商铺投资；百货商场、购物中心商铺投资；商务楼、写字楼商铺投资；交通设施商铺投资等，好的铺子，一铺确实能养三代，差的商铺那就赔的底朝天，所以投资商铺要谨慎。

3.公寓：产权年限商业用地40年。居住环境，每层住户较多，10-20户，中间隔以长形楼道。日常生活成本，按公建用途规定，其物业、水、电等为商业收费，较民用收费贵。

4.小产权房：该类房屋的产权证不是由国家房管部门颁发的房产证，而是由政府颁发的集体所有权凭证，因此该类房屋的购房合同在国土房管局无法备案，不能正常买卖。

5.经济适用房：所谓的经济房是经济适用房，它是政府为了解决中低收入人群的住房，对开发商减免土地出让金，及相关税费后，由政府定价并限定面积的一种房产，购买经济适用房有相应的规定，经济适用房买卖要交一大笔收益金给政府，一般是差额的百分之50，就是你买过来50万，卖150万，差额是100万，要交给政府50万。

6.拆迁安置房：是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。拆迁安置房相对商品房比较便宜，一是房屋质量，二是居住环境等。