深圳谷山汇城最新房价（没地铁没商业谷山凭啥限价13000）

片区是长沙人离不开的话题，哪里有潜力、哪里有新规划等一一牵动着大家的心。今年长沙引起关注的片区，除了依旧热门的梅溪湖、洋湖等，还有一些悄悄崭露头角的板块。比如今年突然供应了多宗热门地块的谷山，似乎成为了长沙今年的新晋黑马。

　　时间往前拨，8月19日，招商蛇口从18家摇号单位中摇得谷山055号双限地，住宅限价12500元/平，项目案名目前已公布为招商雍山湖；

　　8月21日，新城底价摘得谷山063号双限地，住宅限价13000元/平，项目案名已公布为新城观山印；

　　11月，万科2008年就拿下的谷山地块案名正式公布为万科森林公园，这是万科近几年在长沙最重要的新入市项目。

　　至此，谷山板块今年三大房企巨头到位。不过也让人有些许疑惑，梅溪湖的最高限价也就13500元/平，滨江新城的最高限价不过13400元/平，没地铁没商业的谷山板块限价凭啥13000元/平？

　　先看这3宗地的基本情况，招商蛇口摇中的055号地块综合容积率≤1.93，绿地率≥40%，建筑限高60米，可以预测未来要打造为低密度、绿化率高的叠墅、洋房、小高层为主体形态的改善型住宅项目。

　　新城拿下的063号地块综合容积率≤1.97，绿地率≥40%，且建筑限高45米，和招商蛇口一样，这宗地未来要打造的也是低密度、绿化率高的的改善型住宅项目。

　　而万科森林公园综合容积率≤2.0，项目曾于2017年荣获“第十二届全球人居环境论坛”全球人居环境规划设计奖，未来要打造为景观资源丰富、适宜全龄段居住的百万大盘。

　　可以看到这3个项目有一个共同特点，那就是容积率都比较低，产品定位主要是洋房或叠墅等产品。其实这是谷山板块的规划之一，片区依靠谷山森林公园这一得天独厚的生态资源，将打造为低密度、改善型的宜居社区。且根据规划后期这里还有5宗储备用地，容积率同样也都比较低，从1.2到2.4不等。相对刚需大盘来说，改善型住宅均价通常更高，这是片区限价高的第一重原因。

　　此外，这三个地块还有一个共同特点，面积都很大，其中招商蛇口地块11万方、新城地块21万方，万科地块有近45万方。这么大面积的地块如今在市中心很难出现了。比如今年出现在市中心的芙蓉火星镇13800元/平的限价地面积仅2.5万方，开福区2宗限价14800元/平的地块面积分别为1.5万方和1.2万方。

　　这也是如今长沙土地供应的一个趋势，中心板块的地块越来越少，外扩趋势明显。湖南中原数据平台的统计显示，2019年以及2020年上半年，麓谷谷山板块的经营性用地成交面积都居各版块第一，剩下成交量排名靠前的月湖苏托垸、天际岭等板块，都是外延区域。

　　在中心板块已经无地可卖，相对边沿、待开发体量又大的板块，比如谷山就成了香饽饽，且卖且珍惜，也就为限价13000元/平提供了可能性。

　　再一方面，这同样是在印证长沙的住宅限价确实在涨。小编统计到，今年长沙供应的所有限价地平均住宅限价11312元/平，而2019年为10014元/平，平均上涨了1298元/平，且内六区限价水平全部刷新，限价天花板上涨了近2000元/平。

　　回到谷山板块的自身发展上，尽管区域目前 交通、商业、教育等配套都相对欠缺，但从规划来看，未来这里的发展前景还是很可观的。吸引了21家房企竞价的055号板块就说明了房企们认为谷山片区大有可为。

　　谷山片区，即由谷山森林公园向外辐射，东临市府，西接高铁西，从地理位置上来看，按逆时针顺序，谷山依次被观音岩、金星北、市府西和麓谷环绕。周边都是发展较为成熟的区域，住宅小区众多，人流量较大。往大的范围去看，这里未来有较为可观的购房需求。

　　交通方面，虽然区域内暂时没有地铁，但根据最新的长沙地铁规划路线图，未来将有地铁十号线从谷山片区经过，且长株潭城铁谷山站已经开通运营。

　　板块商业虽有所欠缺，不过这一短板有希望补齐。年初，《雷锋大道两厢街区层次城市设计》发布，在黄金大道与雷锋大道交汇处，未来有一个南入口商业综合体，即17万方商业综合体和地标。加上万科、新城以及招商蛇口等房企开发进驻，也会自带商业，片区商业配套的空缺将得以弥补。

　　教育上，片区内学校分布较少，但周边有星城实验小学、长郡月亮岛第二小学、师大附中星城实验中学等学校，且今年新城竞得的063号地块要求出资建设一所3.6万方的九年一贯制学校；万科项目西侧规划有四个紧邻的中小学地块，建筑面积约为3.5万方，万科预计将自建小学 中学，也可能引进品牌学校；

　　总的来说，综合交通、教育和商业等规划，谷山真的是“闷声搞大事”，未来或将成为继梅溪湖、洋湖之后长沙一个新的网红片区也说不定。

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