滨江区房价预测（不再闹房荒的滨江）

2019-02-18 17:45 | 浙江新闻客户端 | 记者 盛哲徽

几天前，记者在网上看到一条推文，说是滨江区2019年的新房供应在杭州主城区各板块中排在第二，仅次于城东新城。

滨江供应量大，对于熟悉杭州楼市的人来说，多少有点欠缺真实感，因为在过去的几年里，人们已渐渐习惯了一个无房可卖的滨江。

数据显示，过去两年（2017-2018）滨江区总的新增房源量仅有1920套，这个数字差不多是拱墅区的1/3，江干区的1/7。

当一个板块突然由“荒漠”变成“粮仓”，其给区域带来的影响就绝不会是“房子多了”这么简单。

一方面，随着高价地的纷纷入市，板块一直标榜的强大购买力将经受检验；另一方面，在过去的牛市中，因滨江房荒而得利的周边板块，很可能迎来新一轮的洗牌。

滨江区新项目分布图 制图/方仲辰

壹 | PART 1

滨江区今年的供应究竟有多少？

在文章的开始，我们先来盘整下。

根据记者整理，理论上在2019年可能开盘的项目有8个，分别是：

中海·云宸、绿城·晓风印月、信达中心丨杭州壹号院、时代滨江区政府项目、时代西兴项目、世茂浦沿项目、保利·天汇、城市之光。

中海·云宸大概率是首个开盘的，据项目销售介绍，该盘极有可能在3月领出首张预售证，项目总的体量不算很大，仅由4幢高层组成，规划了393户。

作为绿城继明月江南、柳岸晓风后的第三个项目，晓风印月的进程也很快，预计会在2019年的下半年入市，项目共由10幢高层组成，规划户数在800户左右。

绿城·晓风印月的外墙围挡

杭州壹号院1号地块目前已经售罄，2号地块的规划户数还没有公布。从项目此前公示的信息看，2号地块的地上建筑面积为28.8万方，远大于1号地块的17.9万方，因而即便保守估计，2号地块的规划总户数也大概率会超过1号地块的700多户。

温州时代的两个项目，2019年预计都会入市。其中西兴项目进程较快，目前主体结构已能看到，项目规划为8幢高层，建筑面积6.2万方；而区政府项目，建筑面积10.5万方，目前还是一片空地，面市最快估计也要到今年的四季度。

世茂浦沿项目，也就是原先的东冠浦沿项目，按照开发商的说法，预计会在今年的三季度入市，项目总的建筑面积约为9.7万方，不过由于要配建2万方的公租房，因而实际用于商品房开发的建筑面积很可能在7万方以下。

还有一个隐藏的供应大户——城市之光。这个项目可谓命途多舛，自2015年首开至今，已先后辗转了嘉凯城、恒大、万科三家开发商，目前，项目剩余可售面积6.57万方，约600多套，值得一提的是，城市之光已步入现房阶段。

城市之光目前已是现房呈现

备受瞩目的5号线上盖综合体——保利·天汇，比较遗憾，2019年入市的可能性几乎为零。按照规定，该楼盘是需要现房销售的，而记者探访后发现，它还处在打地基阶段。

贰 | PART 2

综上，我们可以做一个粗略的估算。

云宸、晓风印月、杭州壹号院、城市之光，这4个盘保守估计，供量就已超过2500套。

温州时代和世茂的三个项目，可开发住宅的体量相加大概在24万方左右，按照滨江区过去两年公寓的平均173平米的成交面积计算，最多可产生近1400套的存量。

时代西兴项目

也就是说，理论上滨江区2019年可新增近4000套的可售房源。

当然，这个数字的水分是非常大的。

可以看到，这些项目中，绝大多数都是在今年下半年才能入市，有些甚至要等到四季度，短短几个月就实现整体清盘，就目前的行情看，可能性和操作性都不是很强。

此外，考虑到这些项目中有相当一批拿地价较高，因而在限价的背景下，不排除开发商有惜售的可能。

不过即便将这个预估的数字砍掉一半，对滨江来说，也是当之无愧的供应大年。

要知道，滨江区上一次年新增供量超过2000套，还要追溯到2015年。换句话说，在新房的供应上，滨江已经遭遇了“三年之痒”。

叁 | PART 3

滨江最新的这波供应潮有哪些特征？

1、预计房价将攀上5万

晓风印月：33625元/㎡；

云宸：34464元/㎡ 自持13%；

时代区政府项目：32638元/㎡；

时代西兴项目：31851元/㎡ 自持25%

可以看到，绝大多数项目光是地价就已突破了3万元/㎡。

在这波供应之前，滨江的楼面价纪录是杭州壹号院创造的21575元/㎡，而这个项目最近一批高层的售价为47792元/㎡，由此类推，上述的这些项目的售价将大概率攀上5万 。

记者在云宸探访时，销售也告诉记者，项目预计的售价很可能在5万以上。

2、面积偏大，120方以上产品是主流

从目前已公示规划的几个项目看，130方以上的大户型将是今年滨江区的主流。

云宸的户型为清一色的139方；晓风印月初步规划的面积段为138-255方；时代西兴项目，据开发商消息，预计的主力面积段在120-140方之间。

中海·云宸的沙盘

而在三年前，也就是滨江新房供应还充裕的2015年，平均成交面积为110方。

3、基本为高层

和柳岸晓风、金茂府那波供应不同，滨江今年的这波供应潮，鲜有高低配的情况，多以高层为主，云宸、晓风印月、时代西兴项目（销售部分）均为清一色的高层规划，时代区政府项目虽然还未有公示，但考虑到项目的容积率高达3.0，因而也难规划有低密产品。

肆 | PART 4

随着供应的“一夜暴增”，关于滨江楼市，外界普遍产生了两个疑问：

1、 滨江的购买力能否承受与日剧增的房价？

2、 这波供应会对周边产生怎样的影响？

我们首先来看第一个疑问。

在这个问题上，去年滨江几个开过盘的项目无疑是最有发言权的：

杭州壹号院，均价47792元/㎡，户型128、160、165、193方，中签率23.1%；

滨江金茂府，均价47100元/㎡，主力户型154、187，中签率6.5%。

滨江金茂府开盘现场

尽管单价都已逼近5万，且户型较大，但可以看到，两个项目的表现都极为强势。

由此看来，滨江今年入市的几个项目，虽谈不上高枕无忧，但形势也不至于很恶劣。

值得一提的是，在几天前杭州公布的2018年各区县GDP排行中，滨江区的人均GDP达到了38.5万，高居杭州各区之首！强大的购买力当能保证滨江楼市的下限。

再来看第二个问题。

前面我们已经提到过，滨江区的这波新增供应，主要还是以大户型为主。

而滨江周边的几个板块，像湘湖、萧山市北等，其目前销售的产品中还是有不少小户型，存在着一定的差异化竞争，因而就整体上看，滨江供应潮对它们的冲击还是比较有限的。

然而不可否认的是，在130方以上的这个面积段中，这些板块将受到不同程度的挑战，如何保证大户型成功去化，将成为这些板块的新课题。

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