长租公寓投资回报（公寓的断臂求生）

已经默默无闻很多年的YOU 公寓，最近几天被推到了风口浪尖，更有媒体写YOU 公寓爆雷了，经过实际调查，YOU 北京苏州桥社区项目因巨亏被终止了（详见文章链接）。

曾经红极一时的YOU 公寓，早早拿到了风险投资，又有雷布斯加持，为何在长租行业风起云涌的时代，却选择亏损退出了北京市场？我们又从中看到了什么样的端倪。

2014年长租创业者在成都合影

在2014年，初识YOU 的刘昕，刘洋，那个年代还谈不上叫长租公寓，更别谈行业了，充其量算几个有头脑青年，当时有我、何光、刘昕、刘洋、刘翔、王宇。。。算是中国长租最早的一批“品牌代表”，这几位先吃螃蟹的有志社会青年，凑在一起聊聊所谓的租房未来，其实大家都挺懵懂的，也不知道自己和行业将来后发展成什么样子，反正就是回家一顿猛操作。

今天回头来看，把长租行业发展的运营背景作为归类，当时那批人，就是长租草根创业者，后来我称之其为“创业系”，这有别于后来的地产系，酒店系，中介系等。

他们最大的特点：就是都没在什么大公司干过，二房东出身，胆子大，光脚不怕穿鞋的，市场敏锐度强！

记得2014年10月雷军投资了YOU 公寓，整个做二房东的群体一下子火了，这种不被待见的生意，居然还有风险投资来投，一投几个亿，接下来刘翔也拿到联想的投资，还被当时称为史上最贵的二房东。

草根创业的优点：就是胆子大，什么都敢干，财务基本不用懂。北京没干过，深圳没干过，武汉没干过，福州没干过，没事，资本有钱，干就完了，一切围绕资本转，没钱了，还能融资，反正自己的成本基本为零。

创业成本为零，融资过程中还能套现，这不是给咱白送钱吗？老子活了几十年，终于等到天上掉馅饼了！

有没有初心，已经不那么重要了，绑定资本，才有咱们的未来，所以，2015年后代的长租规模主要是和各种社会资本推动有关。

好日子没过几年，大鳄来了，开发商全面杀入，10万间只是人家个小目标，三倍工资挖人，一时间行业乱象，鸡飞狗跳，城头变换大王旗，拿房的成本更是嗖嗖的上升，2018年底到了一个无比的高点！

再回头看看那些长租创业系，好不容易攒的房源和人才，已经被冲得四分五裂了，再加上自己的盲目扩张，2019年开始，长租创业系整体走下坡，而这个时候行业正处在上升期。

2019年底，青客和蛋壳的美国上市，给长租创业系一点希望，但随之而来的疫情，加上租金贷，一下子把创业系推向了深渊。

时至今日，YOU 公寓巨亏后退出北京市场，早两年，乐乎退出广深，我总结出以下创业系的十大经验教训，分享给各位从业者：

1. 一定要有自己自知之明，学会舍弃，而不是盲目求全；

2. 时代的运气，不代表你一直有运气；

3. 长租不是什么高大上，天天讲故事的，往往忽略基本管理；

4. 运营太粗放，根本不懂现金流管理；

5. 想控制成本，最终成本越来越高，完全不懂供应链管理；

6. 欺上瞒下，内外勾结，跑冒滴漏；

7. 一味追求或者放大资本，自己躺在估值上意淫；

8. 长租拼运营，拼细节，情怀最终回归商业基本逻辑；

9. 长租不适合多城市经营，而是要精耕本地市场或者区域市场；

10. 别指望什么职业经理人，因为长租行业还没真正意义上的职业经理人；

再看YOU 公寓，现在不仅仅要妥善处理好北京项目，这已经影响到自己的品牌和声誉，更要好好梳理下自己的现金流，好好活着，才是硬道理。

目前整个国内经济形势是不乐观的，租金趋势总体也是往下，而传统二房东包租模式，如果没有背后的强运营，这条路已经越来越窄，最后就是穷途末路！

我是爱讲真话的全教授，今年是我从事长租的第18个年头，曾经几经风浪，现在选择平静的生活和工作方式，用第三方的眼光客观评价长租行业，肺腑之言，劝君回头！