深圳哪些长租公寓比较好（深圳的长租公寓据说有600亿的规模）

就目前的长租公寓服务商来说，要么靠的是大集团输血活下来，要么通过资本市场发型ABS融资来续命，很少听到说哪个长租公寓能够靠自身的现金流活得很好的，反而各种“长租贷款”却频现暴雷事件，说明这个事情不是单靠国家来引导就是一个健康良好的事业，长租公寓尤其自身的特点，我们就国内几家长租公寓的现状来进行分析：长租公寓是否迎来了“最好的时代”。

长租公寓

一个长租公寓，如果要做到规模效应，一开始一定是要不断扩大自己的公寓数量。就万科的“万村计划”来说，在深圳多个城中村将大大小小的房源统一收到万科旗下，然后统一装修、统一品牌、统一对外出租——于是“泊寓”跟大家一一亮相。这些装修好的公寓非常精美，公寓内各种电器一应俱全，而且打造出了符合年轻人的生活空间，打造集聚效应，还能够让年轻人走出公寓，扩大交际圈。而且这样的改造过的房子房租也只有2000-3000元每月。这对于刚毕业的大学生来说还是可以接受的，而且这样的房租也给刚来到深圳的年轻人一个落脚的地方。

对于一线城市和其他大型城市来说，未来会有越来越多的年轻人选择在大城市落户定居，刚到一个新的城市，有一个舒适的落脚点会让年轻人安稳地在这里工作生活。所以长租公寓未来的市场前景会非常大，而且是逐年增加的市场。说深圳的长租公寓有600亿的规模，就目前来看可能还有些夸张，但是未来这个市场的规模肯定不止600亿。

城中村

但是最近的消息却着实让深圳的长租公寓又有了新的局面：深圳市规土委发布了一个规划意见稿——深圳市将划定综合整治分区，在特定时间内保留一定比例的城中村，范围内的土地将不会纳入拆除重建的城市更新单元计划等等。这意味着深圳的城中村不会拆除了，一夜暴富之梦破裂了，而这些城中村很多都要被规划为做长租公寓。

现在，城市更新速度放缓，开发商的期望落空，拿地的热情也不会那么高。这时候再加上政府干预整治不仅会改善环境还能增加供应，租金的定价也会变得更合理一些。

深圳是可以造就千万富翁的，所以一旦政府决定不再对城中村进行更新，那些在城中村的村民就不干了——笋岗村村民强烈反对综合整治，要求城市更新。

有消息称：万科在深圳的“万村计划”目前已经全面暂停签约新房源，后续启动时间待定，“至少要等到明年4月份。” 张纪文是万科集团南方区域首席执行官，他在万科内部极其低调，但业务视角多有创新。万村计划便是万科在深圳的创新业务，他们试图用“城中村综合整治 引进物业管理 城市化商业运营”的模式，对“脏乱差”的城中村进行精细化改造。 这是一个野心勃勃的商业计划，深圳拥有约360平方米公里的城中村建筑群体，几乎占据着20%的土地面积，其中居住着超过1000万的人口，集中居住和集中消费的场景，为物业管理、长租公寓、社区商业提供了充满想象力的商业环境。

但是就目前来看，长租公寓中的蛋壳公寓、魔方公寓、泊寓、冠寓等等各种大中型品牌都没有说能够在现阶段实现盈利的。一方面是因为长租公寓的投入回报周期过长，另一方面是因为这件事投入是真的很大，一旦没有办法实现可持续的发展，就需要股东或者资金不断输血。 项目方从房东手中把房间租下来，一般租一年甚至几年，房租每年按照一定比例上涨，这样房东有了稳定的保障，项目方再把房间统一装修，然后再推向市场。推向市场之前，要花很多钱，而且公寓进入市场后要保证一定的出租率，这样才能保证项目不赔钱。那什么时候回本，就是另外一回事了。

潘石屹

“我不建议去做长租公寓，这个生意是亏的。”8月19日，SOHO中国董事长潘石屹这段话使得长租公寓在租房涨价潮后，再一次引发公众讨论。

不断发行新的公寓类ABS

2017年市场迎来的长租公寓领域四单ABS产品："魔方公寓信托受益权资产支持专项计划"、"中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划"、"新派公寓权益型房托资产支持专项计划"以及"中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划"是长租公寓企业开展资产证券化的代表性产品。2018年也有几例ABS成功发行，这些发行的利率大多在5%上下，资金成本没有很高，通过这种资产支持计划来为公寓续命，问题的关键在于：这钱能赚回来么？事情虽好，但是若是不能持续健康地发展下去，这种模式迟早要黄。

我自己的观点是：长租公寓是一件利国利民的好事情，却未见是一个好生意，但是还得有人去啃这个硬骨头。如果通过市场化的行为都不能很好地做好长租公寓，那我觉得未来的长租公寓要很大程度上要政府来参与。无论是降低土地成本，还是减少税费，还是降低资金成本，抑或是提供补贴，这种关系到年轻人安居的事情，需要政府的大力支持和参与。而市场则是在这个基础上提供更加多样化的选择方案，提供更加舒适、更有特色的公寓类型。

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