怎么看楼盘周边土地规划（拿地成本低还允许配建写字楼）

随着城市更新推进节奏加快,M0(新型产业用地)进入了业界的视野。在广东省,以广州、深圳和东莞为代表的三个城市,均率先出台了M0的相关政策。拿地成本低,单位土地开发强度更大,可配建商业办公甚至配套型住宅,多项优点导致M0引发大量关注。

M0(新型产业用地)是在工业用地(M类)中增加新型产业用地,主要为了满足产业转型升级需求。然而,因为可配建商业办公甚至住宅类,所以,M0趋热会不会使得产业用地成为变相的房地产开发地块?

城市更新核心转向产业回归

据了解,广州今年计划城市更新项目723个,重点督办“三旧”改造续建、新开工项目355个,其中旧村项目30个,旧厂项目86个,老旧小区微改造项目231个。

“城市更新正在从单纯改善居住环境的第二阶段向第三阶段产城融合的新社区演进”,戴德梁行广州产业地产部助理董事张婷婷表示,城市更新的核心正在转向产业的回归。以广州为例,今年加大了对旧厂房更新的支持力度:在“工改工”方面,2017年旧政是以协议方式供地的,按市场评估地价40%计收出让金,今年新政则无需缴交土地出让金;移交公益性用地方面,2017年旧政策规定,将不低于该项目总用地面积15%的用地用于城市公建配套等公益性建设,建成后无偿移交政府,今年的“工改工”仅需按控规移交公益性用地。

在城市更新重心转向产业的大背景下,M0新型产业用地显得颇为引人注目。

多项优点让M0更“抢手”

M0(新型产业用地)是为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地(M类)中增加新型产业用地(M0),是指:融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

在2018年9月,东莞出台了《创新型产业用地(M0)管理暂行办法》,是国内将MO管理办法较为完整地写入地方性政策规章的城市。广州和深圳也出台了有关规定。

M0备受青睐与它自身的优点密切相关。

首先,容积率的规定使得M0的单位土地开发强度更大。从广州、深圳和东莞的三城规定来看,广州和东莞规定M0容积率原则上不低于3.0,不高于5.0;深圳给出的范围是4.0~6.0之间。而根据《工业项目建设用地控制指标》,传统产业用地容积率一般不小于0.6,各地方城市一般为1.0~2.0,不超过3.0。

其次,M0的用地形式更加丰富。如:广州和东莞都规定,配套行政办公及生活服务设施计容建筑面积不大于总计容面积的30%,其中,东莞还允许多个不同功能用途地块按一宗地整体出让。而传统工业用地配套不超过总用地的7%,或不超过15%的总建筑面积。并且,土地在满足一定条件可以分割登记、转让,非常灵活。

最为关键的一点是,M0的拿地成本比商服用地要低。

供地前后政府监管极为严格

应该看到,M0的先天优势必然使其颇受欢迎。披着新型产业的外衣,利用M0配建面积进行写字楼、公寓类住宅的房地产开发获利,会不会成为新的“钻空子”手段?

据了解,MO供地前后,政府的监管都极为严格,如广州和东莞都要求供地前要签署投入产出监管协议,且将协议纳入土地供应文件,对投资强度、年产出比均有详细的规定;供地后,要根据协议内容进行验收、评估和考核,东莞即规定,只有通过验收之后,才允许可分割转让部分的产业用房申请不动产转移登记。

“地价成本优势将推动M0成为城郊写字楼市场的强力竞争者,”张婷婷认为,监管政策与分割再转让限制体现政府杜绝产业地产房产化的决心;获取工业大户、纳税大户等产业资源支持将成为M0拿地重要手段。

【记者】许蕾

【作者】 许蕾

【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端