服装商业街规划（火车站商圈服装市场的风花雪月史）

【一】火车站商圈服装市场调查 :租金与商铺调查

河南商报记者兵分三路，进出八家市场，耗时一周，深入调查

火车站商圈八家服装市场租金谁高谁低？

商户们吐槽最多的是竞争者太多、商圈饱和

河南商报记者 李兴佳 实习生 张贺明 记者 唐韬/图

30多年前，敦睦路支起第一根竹竿叫卖衣服起，郑州火车站服装商圈的财富大门轰然开启。

如今，这块两平方公里的土地上，集中了近3万商户，每年销往全国各地的服装高达10亿件，日均营业额3.3亿。当初那一群在火车站讨生活的下海者可能没想到，他们开创了怎样的一个服装商贸大时代。

时移世易。当下的服装商圈，一铺还能否养三代？租金是否仍高不可攀？父辈缔造的辉煌能否盛得下这一代的荫凉？

一面海水，一面火焰，郑州火车站服装商圈正迎来两极化评价。

锦荣商贸城商户陈海红用17年创立了“含笑”女装品牌，做到了如今年销售额2000万元。

同市场负一楼的李俊鹏，做牛仔女裤11年，他称年销售量增长率在15%。4年前，他从实体批发转做网络批发，转型阵痛期让他异常痛苦，高峰时库存达到8万件，他熬了整整一年。他给出的去年销售量是30万件。

另外的一些商户则吐槽生意每况愈下。

“利润越来越低，房租高、人工高，不得已从隔壁市场退到了这里，因为租金低。每年保持大幅增长，不敢想象。”欢乐湖童装购物中心商户郑丰胜从业23年，他告诉河南商报记者，“客户绕过我们，直接从厂家采购，而且是现金拿货，只进爆款。”

“搬家后销售额下降了三分之一，这两年库存便宜卖也清理不完，只能赔本甩卖。7月份敢休息二十多天。做服装的人越来越多，他们刚开业为了生存，不挣钱也卖，商圈已经严重饱和，这个冲击比电商都大。我们能按时交房租、给厂家结款，能维持着运转就不错了。”同市场另一名商户吕静说。

一个说自己销量年增长15%，一个说下降三分之一，谁在说谎？

事实上，他们都在表述各自的真实故事。这个两公里弹丸之地汇集而成的郑州火车站服装商圈，进入前所未有的成熟期和饱和期。一部分商户完成了财富蝶变，并且依然牢牢占据着财富话语权，在他们看来，商圈辉煌不曾掉落；另一部分商户，艰难挣扎在生意生死线，他们对商圈信心不足却又心存希冀不愿轻易离场。

空铺率 几家老市场近乎满铺 个别黄金位置一铺难求

“一铺养三代”是过去时，但火车站服装商圈老市场依然保持着近乎满铺状态，个别黄金位置甚至一铺难求。

“这个商圈空铺是市场方主动调整产生的少量临时性空铺，不会出现大面积空铺。强势业态租金甚至会涨，出现过一个女装店八个人争抢的例子。老市场一楼几乎没空铺，出来一个就被抢走。”业内人士告诉河南商报记者。

“锦荣商贸城商铺多为自营，不卖产权，也不会轻易大规模调整，避免动迁带来的商户损失。锦荣的商户有很大自主权，和市场方利益捆绑在一起，市场做大后，商户也有利益，忠诚度不用怀疑。”锦荣商贸城市场运营方李文超称，“再好的运营团队遇到自售物业也很头疼，很难在业主、运营商和商户间做出平衡。销售型物业的销售比例应该控制在25%以内，超过这个比例，就不是良性的物业，不好控制。”

他称，截至年前，锦荣空铺率为零，现在仅有不到300平方米的空铺，而且是市场主动调整带来的间歇性空铺。

老市场以银基广场为抽样代表。一楼约673个铺位，空铺仅有约10家（不包含橱窗出租），空铺率仅为1.4%。二楼约396间铺位，办公室称“通过公司招租的空铺只有两个，不包括一些业主自有产权招租的。”三楼未见有空铺。

新市场以大观国贸为抽样代表。一楼A座，约116家商铺中，挂出“出租转让”牌以及在装修改造的商铺数量约为23家，占比约为20%（此非空铺率）。不过，大观开业时间仅有半年多，需要培育期，与存在了二十多年的老市场不可同日而语。

租金调查 8家市场租金大对比

“有了大观国贸之后，大家都吃不饱。”业内人士分析，“去年欢乐湖、大观国贸、钱塘衣城开业后，对周边市场有威胁，租金都有微降。”

以世贸购物中心5楼童装区为例，往年一平米月租金在240-280元，去年降至180元（一般位置）。

不过，很快周边市场度过了适应期。

“女装以银基、锦荣、世贸为首，租金差距不大。这就像三个连着的水壶，三个水壶的水是平的，这是市场充分竞争的自然结果。”上述人士称。

商圈饱和 近七成商户认为竞争者太多、商圈饱和

李文超的一个直观感觉是，以前各行业的人都有转做服装，现在却有服装从业者陆续离开，商圈处于青黄不接状态。

近期，锦荣商贸城东区新进了三十多家商户。他分析后发现，这群商户有以下几个来源：原先的营业员直接做老板的，服装老板的朋友来开店的，服装加工厂自己开店的，市场的长期租房客。

“不再是以前其它行业转来做服装的了。这意味着商圈净流入商户不多，新开的市场不够瓜分商户。”

有人士描述，大观国贸曾专门在北京设立办事处招商，但因为服装商区域性概念较重，孩子家人都在北京，商户安土重迁。即便存在开拓省市市场的大品牌，数量也有限。

也有人士称，银基广场一楼部分区域改造，要求入驻商户三年租金一次性交清（一年约在48万元），“吸引的是外来户，比如广州、杭州想深入二级批发市场的商户。”

在对于商圈印象的问卷调查中，商户吐槽最多的是竞争者太多、商圈饱和（68.89%），其次才是租金太高（53.33%）。

几家市场的大致平均租金水平：

银基广场 15~20平方米主力店为例，年租金在45~50万元之间（大通道位置）。

世贸购物中心 平均月租金在1000元左右，高的达到2000元。18平方米主力店，年租金在20~45万元之间。

锦荣商贸城 西区，以15-20平方米店铺为例，一手房源（公司直租），年租金在50~55万元，二手房源（业主方），年租金在30~40万元；中区，年租金在十七八万元。

天隆服装城 一手房源，月租金600~1000元；二手房源，月租金800~1200元。

大观国贸 缴纳3~5万元订金，月租金在600~800元（前期因为市场培育，租金免费）。

钱塘衣城 15平米主力店为例，一手房源，月租金在400~600元（出售十年使用权50万元）；二手房源，一年租金在15~18万元。

恒泰童装市场 一手房（房源较少），月租金为600元；二手房源，月租金在700~1000元。

欢乐湖童装购物中心 20~30平方米主力店为例，月租金为300元。

（以上数据由河南商报记者，以各个市场1楼为参考）

【二 】服装商群像：市场相爱相杀，童装淡季凄惨度日

夫妻档占比四成，原创品牌不足

河南商报记者 李兴佳 实习生 张贺明

河南商报记者 唐韬/图

郑州是一座火车拉来的商贸城市。集合了“火车”与“商贸”的基因，郑州火车站服装商圈甫一出生，注定命运不凡。

数十载传奇商战勾勒出如今商圈大致模样：银基、世贸、锦荣大佬争雄，新市场短兵相接，彼此虎视眈眈又共荣共生；女装占半壁江山，夫妻档群体依然数量庞大，童装商生活惨淡。

市场印象

北起大同路，南至陇海路，西接一马路，东临南大街，合围成久负盛名的郑州火车站服装商圈。这里密布着银基广场、锦荣商贸城、郑州世贸购物中心、天隆服装城、恒泰童装市场、金城服饰广场、大观国贸、钱塘衣城、欢乐湖童装市场等数十家服装市场。

数十年的历程中，这里有商战传奇，有相爱相杀，有动人故事，有热血离歌。各家市场是怎样的存在？

A 银基是风向标，世贸孕婴装独秀，锦荣乡镇客群大，天隆男装居首

“银基一直是一个风向标，我们都在围绕它转。如今它靠着几十年的积累促成了向零售的转型。”业内人士称，“银基做的是中高端服装，在慢慢和广州白马服装市场靠近。因为条件具备，它作为一个品牌孵化器，越来越多推出原创品牌。”

同时，银基的改造是最强势的也是最成功的，“我要改就改品类，不愿意的请离开。银基的铺子不会空着，你离开了，很快会有人填补进来。银基的地位目前不会被替代，有话语权，主题街区改造是走在最前面的。”

对比世贸和锦荣，“锦荣客户在乡镇，世贸客户在县市。世贸密集地去做地市推广活动，建立联系后，把品牌嫁接过去；同时，世贸的孕婴装是河南孕婴服饰的集散地，火车站最集中市场，很多知名孕婴品牌都是从这里走出来的。锦荣定位清晰，主做中低端，客流量大，人气旺，定位县城乡镇群体，某个时间段，看到锦荣没人了，就不用去其他市场看了。近两年也在观察和扶持一些成长性和实力型品牌。”

天隆服装城做的最好的是男装。知情者描述，“男装较为强势”，一名男装商户去世贸租铺子，点名只租一年，理由是“一年到期后要回天隆”。

“天隆服装城在名门接手后，组织架构建设早已稳定。它想启动二期（包括格陵兰大酒店），但是因为产权复杂，难度极大。”业内人士称。

B 童装争斗：一路之隔，两重天下

相比，上述人士认为童装市场“很奇怪”，“恒泰很稳定，目前是满铺状态，但是对于商铺的把控能力较弱，因为大面积卖的产权。它曾想过以回购商铺方式去调整，但失败了。不过别的童装市场很难去对抗它。”

在陇海路南侧，有一家新开业童装专业市场欢乐湖。有人士认为，它错过了2015年8月至2016年年底的最佳时机，“没办法，6楼招了一批针织商户来填补。”

欢乐湖一名童装商户称，低房租、好硬件吸引其入驻，但是陇海路一路之隔，生意却大不一样，“虽然几百米远，但客户不会翘腿过来。过个路需要几分钟，地理位置影响很大。前期市场确实招了一大批大户，中间出现少量回流。”

一名曾在金城服饰广场、恒泰童装市场、欢乐湖待过的商户对比称，金城散客较多，现金交易多；欢乐湖需要培育期，只能在维系老客户的基础上慢慢发展新客户；恒泰较为高端，同样一件童装，在恒泰卖能加价3-4元。

不过，有受访商户对欢乐湖表达了看好态度，“欢乐湖只要不倒，我们老服装人就看好，毕竟硬件在这儿放着呢，而且是童装类专业市场。”

C 新市场：钱塘衣城崛起快于大观国贸？

随着三家大块头新市场同时在去年密集开业，火车站服装商圈涌出从未有过的饱腹感。

“钱塘衣城是三家新市场中运营最好的，商户抱团跟市场谈，市场方给的政策又好，一拨人谈好了直接入驻，免租金，很利落。”有业内人士称。

大观国贸背后为思念集团。一名知情者称，很多人前期对大观很看好，业主意向金交得很积极，这提高了开发商的期望值，“市场开业需要一炮打响，商业地产需要舍得，有舍才有得，不给商户实惠，怎么留人？但对于市场方来说也很委屈，商户用了房子但一直免租金，不是办法。”

两名以上受访者预测，占据优越地理位置，再加上商户对两家市场有革命情感，两家市场肯定会起来，“钱塘衣城的崛起速度要快于大观国贸，因为门槛低，租金低；大观国贸体量大，但地理位置和物业会支撑它的长期发展，未来肯定会起来。”

【商户群描】

据抽样调查反馈的数据显示，郑州火车站服装商户是这么一群人：女老板居多，女装业态过半占比，夫妻店依然流行，代理和批发占主流，经营大幅下降，对行业未来看衰，租金承压最重，受电商冲击最大却少有触网，深受物流跑路之苦。

A 女装占半壁江山，“老炮儿”最挣钱

受访商户中，女老板以压倒性数量超过男老板，分别为64.44%和35.56%。其中，一部分原因与女装在商圈和行业的高占比有关：57.78%的人经营的是女装，占据了整个商圈的半壁江山，男装和孕婴童装商户合起来依然抗衡不过女装，分别占比为15.56%和24.44%。

年龄阶层上，群体依然特征鲜明，没有20岁以下涉足服装业的“小鲜肉”，多是一些行业老炮儿：经营10年以上的商户，近乎一半，比例为48.89%；三成的商户经营时间在5-10年，比例为31.11%；经营一年以内的服装新手占比极少，仅为4.44%。

从业者年龄大多以中青年为主。26-30岁，以及36-40岁区间段的商户最多，分别占比为22.22%和24.44%。排名第三的是31-35岁商户，占比17.78%。也就是说，26-40岁的商户，是整个服装商圈的主力军，占比高达64.44%.

那么年销售额多少，与年龄和行业经历是否有关系呢？

经营时间在5年以下的，年营业额均未超过100万元。相反，年营业额在500万元以上的，经营时间都超过了5年，其中，经营15年以上的商户中44%比例都在年营业额500万元以上，10-15年从业经历的商户中，69.22%年销售额在100万元以上。

B 夫妻档占比四成，原创品牌不足

夫妻档是商战史上颇为微妙的存在，这一男主外、女主内的身份定位在沿袭了数千年后，依旧能在波诡云谲的现今商海里找到痕迹。

服装行业尤为突出。调查中40%的老板承认为夫妻店，仅有6.67%的人是服装批发业二代，从父辈手中接管了生意。在家庭关系中的夫妻档，换到生意场，则成了事业合作伙伴。夫妻充分发挥性别优势和性格特点呵护一份事业，女人凭借对时尚的品味度扮演时尚买手，男人用脚步去维系客户关系。

品牌代理和散货批零依然是这个商圈较为突出的特征，合起来占比高达57.78%；原创品牌数量不足，仅占比13.33%。批发依然是这个商圈的主旋律，68.89%的商户称，自家的零售业务占比在10%以下（含0）。业务全部为零售的商户占比为零。

在经历了消费更迭和商圈蜕变后，火车站商圈已经脱离了旧有的小、散、乱地摊式批发印象，不过距离原创服装品牌孵化基地，尚有一大段路要走，任重道远。

C 童装惨淡：淡季歇业率奇高，商户装修度日

上午11点，河南商报记者走访恒泰童装专业市场，正常开门营业的商家寥寥，多数老板在低头玩手机。二楼约80家商铺中，闭门或者请假的店铺约36家，正在装修的约24家。也就是说，二楼正常开门营业的店铺占比仅25%。

这个季节大量闭店和装修，是童装批发淡旺季划分鲜明这一特殊性决定的。一商户反映，童装旺季集中在4、9、10、11月份，“一年关键在于抓住这四个月，抓不住，一年就白干了。”

随机采访的商户中，临街一经营童装近20年的男老板称：“与2013年、2014年比，这两年销售量至少下降20%。旺季时候，以前一天批发毛利润卖5万元，现在一天才2万多元。”上述商户描述，“有做了一二十年的商户不干的，也有新进来的。他们不知道童装水有多深，我们是因为做的时间久了，才能勉强维持。”

生意锐减的诸多因素中，童装商户普遍反映“租金过高是压力不能承受之重”。

“房租太贵了，不是一般的贵，生意没法干。”一楼有商户称，一平米月租金为650元。相比，欢乐湖童装购物中心因为是新开业市场，一楼月租金约300元。

【三 】火车站商圈服装市场调查：困难与出路

近七成商户称利润下滑

河南商报记者 李兴佳 实习生 张贺明 河南商报记者 唐韬/图

一方面，跑路与电商如洪水猛兽，高房租更似雪上加霜，另一方面，商圈信心犹在，如何破局成谜，这便是郑州火车站服装商圈商户正遭遇的现实。

每一个举动都在极力与过去作别，都在将账簿的数字拔高，重振辉煌，何日可期？商圈的余晖脉脉，唯奋进者的足迹铿锵。

电商冲击 七成商户受电商冲击，八成商户未触网

相比茶叶、建材，服装是与电商亲密指数最高的行业。批发占比较重的火车站服装商圈商户，却并未跟上电商节奏，他们深受电商“荼毒”，却又未尝试触网改变焦虑战局。

高达80%的商户没有开展电商。关于电商收入在总营收占比这一个问题中，高达84.44%的商户将投票给了“10%以下（含0）”，仅有2.22%的人称，电商在其总营收占比超过一半。

这与以下数据相吻合：诸多的利润下降因素中，有73.33%的商户认为“电商冲击”。其次才是“周围市场竞争太多、商圈饱和”、“房租较高”。

看来，服装商被电商“迫害”的程度，比我们想象的更要严重。既然认为电商冲击严重，这些商户又缺乏主动触网的勇气，这可能是电商难做以及代理商不被允许触网特性因素所致。

跑路毒瘤 六成商户遭遇过物流跑路，欠账难收

电商威胁存在于线上，线下的威胁同样存在，比如物流公司跑路。

河南商报记者的抽样结果显示：仅有37.78%的商户没有遇到物流跑路，37.78%商户称遭遇过两次及以上物流跑路，24.44%商户遭遇过1次物流跑路。

一名女装商户吐槽，“物流跑路，欠账难收。天天只见撒货，就不见钱。”另一名童装商户称，遭遇的跑路包括了物流公司跑路、下游客户跑路、超市跑路等等，一年每个商户都跑掉的有个上万元，可能今天还在收货，明天物流公司就关门了。

事实上，在经历了频仍的物流公司跑路后，行业经历了洗牌期，一些口碑好的物流公司活了下来。这从“市场上值得您信任的物流公司有几家”这一选项中，仅有11.11%商户认为没有一家物流公司可以信赖，仅仅占比一成。37.78%的商户认为在“5家以内”，35.56%的商户认为“不超过3家”。

一些受访商户手写罗列出了他最信任的物流公司名单：8名商户写出了达发物流、7名商户认可安利物流、3名商户投了方圆物流、3名商户投了宇鑫物流等。

生意几何 近七成商户称利润下降

家家有本生意经。有人称“销售额年增15%”，有人称“搬家后销售锐减三分之一”。生意到底在走衰还是向上？

答案或许从抽样结果中可以看出。近一半的商户反映，2017年上半年净利润同比“大幅下降”，投票比例为48.89%；15.56%的商户称，净利润呈“10%以内小幅下降”；仅仅15.55%的商户认为，净利润在增长；有20.00%的商户认为，生意和过去持平。

也就是说，近七成商户（64.45%）表示，上半年利润下滑。

商户心中勾勒的行业遭遇的情况更加严峻。80%商户认为服装行业今年上半年净利润同比下降。仅有2.22%认为行业在增长，17.78%认为持平。

那么，商户对行业及商圈的未来，是否有信心呢？行业阴霾是暂时的还是长期的？

超过一半的受访商户(53.33%)认为，今年下半年行业形势将会“维持不景气”甚至“更加不景气”；只有26.67%的商户认为，下半年形势将会好转；另外有20%商户认为，将会维持当前态势。

更多的人，将生意的不景气转嫁为对商圈的迷茫。依然有超过一半商户（57.78%）认为，这两年生意不好做，未来迷茫；仅仅有24.44%商户，对商圈“充满信心，未来会更好”。

但值得一提的是，多数人对商圈仍然充满信心。认为“商圈在走下坡路，未来看衰”的比例，仅仅为17.78%；对商圈投“不满意”票的比例，同样为17.78%。

由此看来，尽管有诸多不如意，但是商户明白：依附于这个商圈，丢掉了做生意的母体，那么一切无从谈起。

他们对商圈持赞扬态度。认为商圈，位置优越、物流发达、客流量大（占比48.89%），知名度大、人气高（22.22%）。

不过，他们也坦承商圈有不能承受之痛：吐槽最多的是竞争者太多、商圈饱和（68.89%），其次是租金太高（53.33%），再次是生意不好做（51.11%），紧接着是交通拥堵（44.44%）。

他们既吐槽着这个商圈，又依赖存活于这个商圈。所有的一切，只是为了更加好。

压力来源 商户受“海陆空”多重攻击

郑州世贸购物中心一名女装老板吐槽称，服装生意难做，去年7月15号已经在甩卖夏装了，今年提前一个月就夏装清仓处理了，今年还是闰六月，“旺季没来，淡季就下来了。”

这也是受访中多数商户的心声：生意不景气，租金太高，难以承受。

总结起来，线下实体商户面临着来自陆海空的多重攻击，“空中”电商，“陆路”的同业竞争者，以及“海外”ZARA、H&M等服装业零售巨头。

那么，这些压力到底来自哪里？影响利润的最主要因素是啥？

电商冲击，是多数商户认为经营不畅的最大症结，占比73.33%。

其次，68.89%的商户认为“周围市场太多，竞争者多，商圈饱和”是一个因素。

房租压力是第三大因素，投票的商户占比46.67%。用工成本上升因素，也不容忽视，占比42.22%。一名商户直言，她店内3个员工的月开支在2万元，已经赶上了房租开支。

有40%的人将原因归结为“宏观经济形势不好”。一家2003年做童装的商户称，童装利润率低，客户普遍反映生意一年不如一年，主要是产能过剩、大环境不好。

其余的因素还包括：物流运输成本上升（33.33%），自身经营原因（20%），订单减少（15.56%），税费负担增加（2.22%）。

出路 会否再次动迁成谜 商户出路在哪里？

“迈纯”品牌创始人李俊鹏提供了一个实体转型做网批的样本。在做了7年实体批发后，他突然决定放弃实体，于4年前转给电商供货。如今年增长15%。

转型过程异常痛苦，“上游加工厂换了一个遍，可以说是从头再来。中间一段时间，实体没生意，线上又没客户”，这种状态他持续了一年。一年后，熬了过来。

他经历了很多行业变迁，从散货批发到品牌代理到自己做原创品牌。未来他准备直接对接零售终端。“下游客户直接绕过档口去工厂采购，倒逼着我们改变。”

他口中所说的“改变”，包括了两方面：对接零售终端和做网批。他认为，网商一直是向上走的，这个行业可以容纳很多转型的批发商。

商圈出路在哪里？

“整个商圈都在寻找出路。比如升级改造，小房改大房，街道拓宽，公共区域升级，趁淡季进行主题街区改造等等。”商圈一市场管理方人士分析，“甚至行业已经倒逼我们直接接入商户经营。”

“郑州火车站服装商圈和全国是一盘棋。随着商业变化，可能未来某天不再被重视，甚至更换。”业内人士称，“北京大红门动迁就是一个信号，郑州市场也会有那么一天，两年前的外迁不提了，但未来某一天可能会被重新提起。目前情况应该尽快调整和探索。”

“这个探索不能太快，否则会乱。终极目标是，即使未来外迁，外迁商户也能生存，留存的老市场能顺利转型。”上述人士称。

往哪个方向转型？怎么转？

这不单是商户的问题，更是行业和商圈的难题。我们都在寻找破题者。

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