公寓有没有必要纠结产权（不好转手产权年限短）

经常会有人问我公寓到底值不值得入手，毕竟漂亮售楼小姐姐往往把公寓描述得比她自己还诱人：总价低、不限购、位置靓、刚需十几二十万就能上车....听上去真的很让人心动，大家先别急着心动，这心动大概率会让你“心痛”！

很多人想在自己工作的城市安个家，有个属于自己的小窝，但是苦于没有购房资格，又或者是还没攒够购房首付款。

然后你就在某个周末的下午被销售带去看了一套公寓，那个样板间看的你DNA都荡漾了：“我如果住在这样的房子里那我就是仙女”，你是不是仙女我不知道，但公寓这种东西，买不好确实会让人想升天！

在这里我想郑重地提醒大家，如果你是首套自住，请谨慎选择公寓，理由如下：

1. 产权年限短

公寓的用地一般属于商业用地性质，不同于住宅的70年产权，公寓一般只有40年产权，而且这个40年的起始时间不是从你收楼开始算的，而是从开发商取得土地使用权之日起计算的，很多楼盘都是卖完了前期的住宅项目再开始卖配套的公寓项目，这个时候一般距离拿地时间好几年了，实际剩余产权年限往往就30来年左右。

商业公寓一般只有40年产权

2. 不能落户口

大部分商业性质的公寓项目是不能和住宅一样解决户口问题的，也就是说即使你买了公寓，你也还是不能把户口从老家迁过来，而户籍往往连带着以后孩子的入学读书问题，还有其他一些与之捆绑的政策福利，没有户口，意味着不能真正“融入”所在的城市，缺乏归属感。

3. 水电物管费用高

公寓的水电属于商用性质，相比住宅的民用水电收费要高出不少，民用电费第一阶梯的收费只要0.5元/度左右，而公寓则需要1.5元/度，足足是前者的3倍。民用水费一般是3元/吨,而公寓往往都超过了4元/吨，物业费也比同地段的住宅要贵，夏天空调都要省着开，真是买得起住不起！

公寓水电收费高

4. 不通燃气

公寓一般不通燃气，这意味着你住进去之后是不能起“明火”的，做饭只能用电磁炉（笔者就喜欢用燃气做饭，电磁炉不好掌握火候，做的饭也没有“明火”做的香），洗澡只能用电热水器，夏天还好，冬天的时候够你等的。

5. 通风不好

为什么这么说呢，一方面是，很多公寓要么没窗户（比如酒店式的），要么只有一边有窗户（公寓一般都不会南北通透），通风不好，有时候碰上自己消化不好，放个P都久久不能散去，更不要说一时兴起煮火锅，那会让你怀疑人生，10瓶高档香水也解决不了问题。

6. 电梯拥挤、居住体验感差

公寓一般容积率都比较大。楼与楼之间间隔较小，这样就会导致住户的采光不太好，常年照不到阳光，或者日照时间很短，本来公寓面积就小，窗户又开得小，再加上日照少....居住体验感读者可以自行想象，对了，公寓一般绿化也很少。

住宅则是一梯二户到四户左右，豪宅更是一梯一户，而公寓就不一样了，少一点的一梯8户，多的则一梯十几户，二十户都有，而且公寓一般楼层数很高，想象一下40多层，一梯20户的场景，上下班高峰期光等电梯都够你受的。

电梯拥挤

7.邻里素质堪忧

公寓这东西，其实有一半以上买来都不是自住的，很多都是用作其他商业用途，比如开麻将馆、轰趴馆、养身美容馆，甚至洗浴中心，所以你的隔壁大概率不会是高颜值的白领小哥哥或者小姐姐，而是打牌的大妈、着装怪异的纹身小年轻，背心抠脚大爷....运气不好的还会赶上警察叔叔半夜隔壁扫黄!

8.二手交易契税高

公寓还有一个致命的缺点，就是二手交易时的契税很高，比住宅高出很多，具体来说，公寓的契税，一律按总价的3%缴纳，增值税及附加按总价的5.6%缴纳，且不能享受住宅那样购入满2年可免征的政策；个税按总价的2%、或者按差额的20%缴纳，也不能享受住宅那样“满五唯一”可免征的政策。

还有一种税，普通住宅交易时候目前是不征的，但单身公寓交易时必须缴纳，即土地增值税，按总价的5%征收，或者按30%—60%的差额累进税率征收。

举个例子：假设一套面积50平方米的单身公寓，单价15000元/平方米，即总价75万元。这么一套单身公寓，得缴：契税=75万元×3%=2.25万元；增值税及附加=75万元×5.6%=4.2万元；个税=75万元×2%=1.5万元；土地增值税=75万元×5%=3.75万元。

总的交易税费，高达11.7万元！我的乖乖。

公寓契税很高

9.升值空间有限且不好出手

笔者当年没有经验，在销售小姐姐的一顿“狂轰滥炸”之下。买了自己同小区的最后一期项目的公寓，结果6年过去了，住宅翻了一番，公寓只涨了30%，如果考虑这些年的用资成本，和转卖需要缴纳的高额契税，等于就没涨！

关键是挂出去半年了，根本没有接盘不说，连过问的人都很少，几乎就是“烂”在手里了。如果出租，则还要装修，租金收入还不知道能不能覆盖装修款，一个字“烦”。

10.占用你的首贷首套名额

最后一点，其实也是对我们影响最大的一点。那就是，如果第一套房子是贷款买的公寓，那就会占用你首套和首贷的名额，导致你以后不能再购进真正的住宅（限购城市），即使不影响你购买第二套房，利率也会相应的提高，一般二套房贷都会在基准利率上提高20-30%。

写在最后：有些东西只是看上去很美好，比如直播间里的妖娆的小姐姐，别人家温柔的太太，还有销售嘴里的商业公寓。

那什么样的情况下可以购买公寓呢？

一句话：已经有多套住宅，且手里钱实在太多没处花的时候。