公寓有没有必要纠结产权(不好转手产权年限短)

经常会有人问我公寓到底值不值得入手,毕竟漂亮售楼小姐姐往往把公寓描述得比她自己还诱人:总价低、不限购、位置靓、刚需十几二十万就能上车....听上去真的很让人心动,大家先别急着心动,这心动大概率会让你“心痛”!

很多人想在自己工作的城市安个家,有个属于自己的小窝,但是苦于没有购房资格,又或者是还没攒够购房首付款。

然后你就在某个周末的下午被销售带去看了一套公寓,那个样板间看的你DNA都荡漾了:“我如果住在这样的房子里那我就是仙女”,你是不是仙女我不知道,但公寓这种东西,买不好确实会让人想升天!

在这里我想郑重地提醒大家,如果你是首套自住,请谨慎选择公寓,理由如下:

1. 产权年限短

公寓的用地一般属于商业用地性质,不同于住宅的70年产权,公寓一般只有40年产权,而且这个40年的起始时间不是从你收楼开始算的,而是从开发商取得土地使用权之日起计算的,很多楼盘都是卖完了前期的住宅项目再开始卖配套的公寓项目,这个时候一般距离拿地时间好几年了,实际剩余产权年限往往就30来年左右。

公寓有没有必要纠结产权(不好转手产权年限短)(1)

商业公寓一般只有40年产权

2. 不能落户口

大部分商业性质的公寓项目是不能和住宅一样解决户口问题的,也就是说即使你买了公寓,你也还是不能把户口从老家迁过来,而户籍往往连带着以后孩子的入学读书问题,还有其他一些与之捆绑的政策福利,没有户口,意味着不能真正“融入”所在的城市,缺乏归属感。

3. 水电物管费用高

公寓的水电属于商用性质,相比住宅的民用水电收费要高出不少,民用电费第一阶梯的收费只要0.5元/度左右,而公寓则需要1.5元/度,足足是前者的3倍。民用水费一般是3元/吨,而公寓往往都超过了4元/吨,物业费也比同地段的住宅要贵,夏天空调都要省着开,真是买得起住不起!

公寓有没有必要纠结产权(不好转手产权年限短)(2)

公寓水电收费高

4. 不通燃气

公寓一般不通燃气,这意味着你住进去之后是不能起“明火”的,做饭只能用电磁炉(笔者就喜欢用燃气做饭,电磁炉不好掌握火候,做的饭也没有“明火”做的香),洗澡只能用电热水器,夏天还好,冬天的时候够你等的。

5. 通风不好

为什么这么说呢,一方面是,很多公寓要么没窗户(比如酒店式的),要么只有一边有窗户(公寓一般都不会南北通透),通风不好,有时候碰上自己消化不好,放个P都久久不能散去,更不要说一时兴起煮火锅,那会让你怀疑人生,10瓶高档香水也解决不了问题。

6. 电梯拥挤、居住体验感差

公寓一般容积率都比较大。楼与楼之间间隔较小,这样就会导致住户的采光不太好,常年照不到阳光,或者日照时间很短,本来公寓面积就小,窗户又开得小,再加上日照少....居住体验感读者可以自行想象,对了,公寓一般绿化也很少。

住宅则是一梯二户到四户左右,豪宅更是一梯一户,而公寓就不一样了,少一点的一梯8户,多的则一梯十几户,二十户都有,而且公寓一般楼层数很高,想象一下40多层,一梯20户的场景,上下班高峰期光等电梯都够你受的。

公寓有没有必要纠结产权(不好转手产权年限短)(3)

电梯拥挤

7.邻里素质堪忧

公寓这东西,其实有一半以上买来都不是自住的,很多都是用作其他商业用途,比如开麻将馆、轰趴馆、养身美容馆,甚至洗浴中心,所以你的隔壁大概率不会是高颜值的白领小哥哥或者小姐姐,而是打牌的大妈、着装怪异的纹身小年轻,背心抠脚大爷....运气不好的还会赶上警察叔叔半夜隔壁扫黄!

8.二手交易契税高

公寓还有一个致命的缺点,就是二手交易时的契税很高,比住宅高出很多,具体来说,公寓的契税,一律按总价的3%缴纳,增值税及附加按总价的5.6%缴纳,且不能享受住宅那样购入满2年可免征的政策;个税按总价的2%、或者按差额的20%缴纳,也不能享受住宅那样“满五唯一”可免征的政策。

还有一种税,普通住宅交易时候目前是不征的,但单身公寓交易时必须缴纳,即土地增值税,按总价的5%征收,或者按30%—60%的差额累进税率征收。

举个例子:假设一套面积50平方米的单身公寓,单价15000元/平方米,即总价75万元。这么一套单身公寓,得缴:契税=75万元×3%=2.25万元;增值税及附加=75万元×5.6%=4.2万元;个税=75万元×2%=1.5万元;土地增值税=75万元×5%=3.75万元。

总的交易税费,高达11.7万元!我的乖乖。

公寓有没有必要纠结产权(不好转手产权年限短)(4)

公寓契税很高

9.升值空间有限且不好出手

笔者当年没有经验,在销售小姐姐的一顿“狂轰滥炸”之下。买了自己同小区的最后一期项目的公寓,结果6年过去了,住宅翻了一番,公寓只涨了30%,如果考虑这些年的用资成本,和转卖需要缴纳的高额契税,等于就没涨!

关键是挂出去半年了,根本没有接盘不说,连过问的人都很少,几乎就是“烂”在手里了。如果出租,则还要装修,租金收入还不知道能不能覆盖装修款,一个字“烦”。

10.占用你的首贷首套名额

最后一点,其实也是对我们影响最大的一点。那就是,如果第一套房子是贷款买的公寓,那就会占用你首套和首贷的名额,导致你以后不能再购进真正的住宅(限购城市),即使不影响你购买第二套房,利率也会相应的提高,一般二套房贷都会在基准利率上提高20-30%。

写在最后:有些东西只是看上去很美好,比如直播间里的妖娆的小姐姐,别人家温柔的太太,还有销售嘴里的商业公寓。

那什么样的情况下可以购买公寓呢?

一句话:已经有多套住宅,且手里钱实在太多没处花的时候。

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