2023年天津房价还会再降吗（二手房价5年内下跌30）

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 天津摄影报道

近五年来房价“跌跌不休”的天津，将要打响取消限价商品房的“第一枪”。

近日，天津市住建委网站发布了一则征求意见公告。公告称，按照国务院关于完善住房保障体系的要求，结合天津市限价商品住房申请和销售情况，天津市住建委起草了《市住房城乡建设委关于限价商品住房申请和销售有关事项的通知(征求意见稿)》（下称“通知”），拟在给予一定过渡期后，停止限价商品住房相关政策。自2022年7月1日起，全市停止受理限价商品住房资格申请；自2022年10月1日起，全市停止限价商品住房销售。

限价商品房是保障性住房的一种，是政府为解决中低收入家庭住房困难而推行的政策性房屋。通常，政府自土地挂牌出让时就限定好地价和房价，以帮助中等收入家庭解决住房困难。因此只面向一部分符合条件的人群，经申请人申请后进行公开登记摇号，随后才可选房购买。

从2007年到现在，这一政策在天津已经执行了十年以上。尤其是2016年至2017年上半年，随着房价的上涨，限价房申请量也出现显著增长，甚至出现了中介和个人炒作代办买房的现象。因此，天津2017年调整了限价商品房政策，要求购买5年后方可转让，并只能转让给符合限价商品住房购买条件的家庭。

然而也是从这一年起，天津楼市见顶后进入五年的低迷期。一手房始终保持高库存，二手房到2022年初均价已下跌30%。《华夏时报》记者查阅天津市住建委网站发现，自2018年11月彩虹城限价商品房开盘后，天津再无限价商品房入市的公示记录。

“随着天津这两年房地产市场的降温，普通商品住宅的价格都已经处于低位，一些限价商品房的限价优势不明显，认购方面自然会出现‘无人问津’的尴尬情况。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

天津“限价商品房”曾遭热抢

根据《通知》，天津自今年下半年将停止受理限价商品住房资格申请，四季度起将停止限价商品住房销售。也就是说，天津将逐渐退出限价商品房的申请和销售。

事实上，并不是全国所有的城市都供应了限价商品房。2007年下半年，北京、天津、广州等热点一线、准一线城市推出这类住房，旨在稳定当地住房市场，满足中低收入家庭住房需求。而住房保障需求并没有那么大的多数弱二线及三四线城市，大多对此持观望态度。

供应限价商品房的最初十年里，天津市场一直较为稳定。然而，从2015年初开始，天津楼市出现了快速上涨。根据安居客数据，天津2016年二手房均价从年初的15553元/平米涨到年末的23220元/平米，至2017年5月已经到达25183元/平米的顶部，涨幅达到62%。

眼见房价飙升，人们把目光投向了价格较低的限价商品房。根据天津市国土房管局发布的政策解读，2016年后天津限价房申请量显著增长，国土房管局收到了许多群众来信来电，提出了诸如增加房源供应、让无房家庭优先买房、规范限价房销售管理等意见。同时，也有不少中介和个人声称可以代办买房。

因此，2017年11月，天津市出台了《关于印发关于规范限价商品住房管理有关意见的通知》，按照“无房且3人以上”“无房或3人以上”“其他家庭”的顺序进行分组摇号，严格购买条件的审核，并在现有的购买5年后方可转让的时间限制基础上限制转让渠道，无论自行转让还是通过政府回购，均只能转让给符合限价商品住房购买条件的家庭。

楼市由热转冷

然而，也是从2017年起，天津楼市开始陷入低迷。根据安居客的数据，2022年4月天津二手房房价为17399元/平米，同2017年顶部相比下跌30.9%。一手房方面，根据易居研究院监测的百城住宅库存数据，天津库存数据一直较高，从2012年三季度开始一直保持在1500万平米以上，2022年3月为1811万平方米，在监测的100个城市中排名第二，仅次于武汉；存销比为22.7，也是热点一二线城市中较高的。

一位天津本地居民高女士曾在2017年成功申购到北辰区北仓镇某小区的一套限价商品房，房价为1.05万元/平米，总价在80万左右，2019年交房后一直出租。她告诉《华夏时报》记者，这几年因为房地产市场不好，房价一直也没有明显上涨。本报记者查询安居客网站上该小区的房价发现，目前挂牌均价约为1.3万元/平米，挂牌的20多套房源总价大多在90万上下。

在贝壳找房上，该小区挂牌总价大多数在100-110万，但近三个月内并无成交。而其附近的多个普通商品房小区，目前均价也在1.5万元/平米上下，交通位置更好一些的均价可达到1.8万元/平米左右。而区域内的6个新开楼盘，一半均价在1.6万元/平米以下。

“商品房都比限价商品房便宜，还限价干嘛？”一位楼市专家向《华夏时报》记者直言。这也道出了限价商品房当前在天津遇冷的尴尬，与此前二三线城市观望的理由如出一辙：随着房价的降温，限价商品房的限价优势开始变弱，其他一些劣势又被放大，在市场上受青睐的程度明显降低。

其他城市会跟随吗？

据中原地产研究院统计数据，2022年以来，已经累计接近110城市发布了出台稳楼市新政，其中包括苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等二三线楼市热点城市，政策内容主要是促进刚需和改善需求释放。但从政策效果上看，购房者置业信心尚未恢复，市场活跃度仍显不足。

严跃进指出，类似情况目前看还是少数，可能只局限于天津等城市，跟当地楼市相对偏弱、不景气等因素有关。但从行业的角度看，“天津废除限价房”一事值得重点关注。一方面是，其他城市是否也遇到了此类问题，限价房是否存在去库存或滞销的问题；另一方面，这一现象说明普通住宅市场的降温其实也对保障项目产生了冲击和负面影响，要求市场要更全范围关注降温带来的波及面。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示，当市场和预期发生变化，市场上商品房价下降到低于限价的保障性住房的时候，取消限价商品房可能是自然而然。但可能各地根据自己的情况采取措施，不会是短时期大规模一致行动。