为什么说商铺要20年回本才能买（为何专家都劝人别买商铺）

商铺曾经有一铺养三代的说法，商铺业主只要把铺面租出去，就能坐在家里收租金，等于是做了甩手掌柜，这样的赚钱方式让很多有钱人眼红，直到现在仍有很多人跃跃欲试，想要投资商铺换取高回报，但是网络上不断有专家泼冷水，劝投资客们千万别买商铺，这到底是怎么回事呢？看完以下4点分析，你心里就有答案了。

第一，电商冲击实体门店

根据国家统计局发布的数据，2020年全年社会消费品零售总额391981亿元，比上年下降3.9%。全年全国网上零售额117601亿元，比上年增长10.9%。网上的销售额都是从实体店铺中抢来的，网上销售额增长意味着实体销售店铺所占份额的下降，不可否认电商对实体经济造成了巨大的冲击，而且这种冲击还将会进一步加剧，这并不是空穴来风，背后有一定的商业逻辑存在。

现在年轻人买车买房后，基本都是债台高筑，需要想办法找高收入的工作，可是高收入的工作工作时间长、强度大，甚至还要额外加班或者兼职，很少有时间和精力去实体店铺消费。另外，电商运营成本低于实体店铺，商品定价会低于实体店铺。并且消费者还可以在电商平台上，全国范围内比价，有利于买到性价比更高的商品，降低家庭的生活成本，总之，电商的优势一定程度上弱化了实体商铺的优势，导致部分实体商铺逐渐走向败落。

第二，人均商铺资源过剩

由于过去有一铺养三代的说法，投资和开发商铺的投资客和开发商很赚钱，所以在之后的几年，我国的各种大型商业综合体，社区底商不断涌现，导致商铺人均商铺资源出现过剩现象。在国际标准中，商业人均面积有个基本的参照值，一般在0.8-1.2之间。但是截止到2017年7月，上海人均商业面积1.4平方米。上海作为国家大都市，是我国人口最集中的城市之一，上海人口都难以消化目前的商铺资源，其他城市的形势或将更严峻。在商铺资源供大于求的背景下，商铺的租金回报率自然会逐渐下滑。

第三，二手房商铺难转手

商铺的收益一方面是来自租金回报收益，但是如今商铺空置率高，叠加租金回报率走低的因素，商铺回本周期越来越长，甚至产权期限内都难以回本；另一方面是来自资产的溢价收益，商铺属于商业性质的房产，入手时首付比例高，房贷利率高，购房契税是按照4%征收，持有商铺房的成本很高。商铺房房东想赚取资产的溢价收益，那么商铺房售价必须高于累计的持房成本，但是商业性质的房产交易时税费很高，几乎要达到总房价的30%左右，也就是100万的铺子，就要缴纳30万的税，如此巨额的税费支出，不管是由买家还是卖家承担，都会让双方的利润大大折扣，这也导致商铺房的流动性极大的降低，买了几乎就是砸自己手里了。

第四，商铺返租套路多

投资商铺最担心的就是出租回报率低，所以很多开发商出售商铺时都会承诺，在商铺房成交后，由开发商合作的第三方机构统一运营所有商铺，成交当日就能返还两年房租给商铺业主，如果托管合同到期后，业主可以续签继续托管，也可以自己经营商铺，看似给了业主极大的利益诱饵，但其实就是在玩文字游戏，本来商铺的价值可能就是返租后的价格。但是对于商铺业主来说，即使自己出钱买了商铺房但是起码两年内没有使用权，之后开发商再把商铺出租就能赚取双重收益，最终吃亏的还是投资商铺房的业主。

综合以上4点来看，现在的商铺房已经不再是造富的工具，而是逐渐成为了一种“危险资产”，甚至可以说是成了收割有钱人的利器，奉劝普通家庭的人还是远离商铺为妙。