下半年房地产新的变化（除了买地建房卖楼）

房地产企业期待已久的政策暖风，终于吹来了。4月11日，证监会、国资委和全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，明确提出，要坚持“房住不炒”，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，促进房地产行业良性循环和健康发展。之后，相关部门出台了一系列政策，为“良性循环”和“健康发展”作出了注释。

但经历过上一轮的调整后，业内已经达成共识：“高杠杆、高负债、高周转”的规模扩张时代一去不复返了。“向新发展模式转型”，不仅是外部环境变化使然，也是房企的内在需要。

事实上，房企寻找“第二增长曲线”早已不是新鲜话题。早在前几年，就有房企提出，房地产行业正告别“黄金时代”，行业增长触及天花板，多元化发展被提上日程。物管、商业运营、造车、科技、医美、康养……均是房企的涉猎范围。这些“副业”，有些正在蓬勃生长，有些还是前路漫漫。五花八门的“新发展模式”为房企带来了多少利润？房企又为此交了多少“学费”？

物业服务逐渐独立

随着越来越多的房企布局存量市场，物业管理服务成为被瞄准的下一赛道。又因轻资产、低负债、稳定现金流、高成长性等优点，物业板块成为资本市场的宠儿，亦掀起了房企拆分物业管理上市潮。除去已经顺利“上岸”的部分房企，亦有不少头部房企的物业板块正在上市路上，抑或还未启动上市步伐。

这其中，尤以递交招股书不久的万物云最受瞩目。今年的万科A（000002.SZ）业绩发布会上，郁亮为业绩表现不好向投资者道歉。但同时郁亮也说了，万科的经营服务类业务表现很好，快速发展，营运净收入率势头也很好，逐步形成新的利润蓄水池。次日，脱胎于万科物业板块的万物云正式启动IPO。从在管面积来看，6.604亿平方米的在管建筑面积，使得万物云从一开始就位列上市物企的第一梯队。

与万科一样，龙湖集团（00960.HK）也选择于今年将物管分拆出来，独立进行IPO。特别的是，分拆出来的龙湖智创生活除了物管板块，还包含了商业运营板块。据龙湖在业绩发布会上透露的数据，目前龙湖智创生活人均管理面积超过9300平方米，人均年创收35万元，位居行业前茅。

值得注意的是，不管是已然独立行走的上市物企，抑或正在上市的物业板块，其对房企的依赖度正在下降。在地产行业加速调整，行业景气度不高的背景下，物业板块提升独立性，逐渐成为行业内的共识和必经之路。

商业运营肩挑大梁

中指院报告指出，作为国内消费和服务升级的重要载体，商业地产在提振消费市场和促进经济结构转型中将发挥重要作用。未来，伴随消费需求升级，商业运营服务市场将迎来更大发展空间，商管分拆上市潮有望持续。商业地产业务或将成为部分房企业务发展的“第二增长曲线”。

这个未来或已到来。在2021年业绩发布会上，新城控股（601155.SH）董事长王晓松就表示，商业板块已成为增长的第二曲线。新城控股2021年年报显示，公司营业收入1682.32亿元，同比增长15.64%，其中，房地产开发销售实现营业收入1581.18亿元，同比增加14.93%；物业出租及管理实现营业收入79.69亿元，同比增幅为46.62%。

与新城控股类似，旭辉控股（00884.HK）的年报数据亦彰显了商业板块的重要性。华泰证券研报分析认为，2021年，旭辉控股集团多元化业务趋于成熟，持有物业租金与物管收入分别达10.3亿元、47.0亿元，分别同比增长74%、51%。

“单纯的住宅快周转更适用于房地产增量模式，而在当下的存量发展模式下更需要商业与住宅的‘双轮驱动’。”中国房地产数据研究院院长陈晟对媒体表示，对于房企而言，商业地产应该是企业利润的重要组成部分。

代建是门好生意

除了发力商业地产，旭辉控股还于2021年进入代建行业，不过，就目前而言，旭辉代建业务尚处于起步阶段。旭辉控股管理层在业绩发布会上表示，2021年是旭辉建管元年，把代管和代运营融合，将开发能力、运营能力输出，总共取得了280万平方米的合约面积。并表示，这一块也是旭辉未来创新业务中很重要的一块。

同样想要发力代建业务的还有金科股份（000656.SZ）。在5月6日全年业绩发布会上，金科股份管理层表示，结合现阶段的内外部情况，公司将在代建业务上持续发力。

在代建这个行业，旭辉控股和金科股份是刚刚入局，绿城中国（03900.HK）则是深耕已久。2020年7月，在代建业务日渐壮大之时，绿城中国表示，为了巩固代建业务龙头地位，同时加快公司轻资产板块的业务模式的创新及规模增长，分拆绿城管理（09979.HK）上市。

事实证明，代建业务确实撑起了绿城业绩的“半壁江山”。绿城中国财报显示，2021年绿城中国实现收入1002.4亿元，同比增长52.4%；销售金额3509亿元，同比提升21%，业绩目标完成率113%。其中，2021年绿城通过代建取得843亿元的销售金额，同比增长13%；在权益销售额中，代建业务的比例达到了58%。

随着越来越多的房企入局代建板块，其未来发展可期。

跨界的造车与医美

与分拆物业、商业运营板块独立上市不同，也不同于与房地产有关的代建业务，还有不少房企在造车、医美、科技等赛道发掘新潜力。

如将地产主业、多元化产业以及“新赛道”视作构成发展的“三驾马车”的雅居乐（03383.HK），其所谓的“新赛道”即指造车。只不过，雅居乐并非直接造车，而是选择投资汽车品牌，且不参与汽车日常的经营和管理，更强调的是股权层面的财务投资。

也有房企选择自行造车，如中国恒大（03333.HK）与宝能集团。恒驰汽车去年4月在上海车展亮相，原定于今年量产。在房地产主业暴雷后，恒大宣布要在10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。

房企入局汽车的第三种方式来自于万达集团，他们以汽车销售商的身份切入新赛道。2022年年初，第一个万达红旗汽车旗舰店在北京的丰科万达广场正式开业，王健林出席活动并为旗舰店站台。

同样想剥离房地产主业的还有奥园美谷（000615.SZ）。从去年年中开始，主营业务为化纤和房地产的奥园美谷着力脱手房地产业务，全心全意布局医美领域。无独有偶，作为一家地地道道的房地产企业鲁商发展（600223.SH），也选择追赶医美的风口。鲁能发展的2021年年报显示，鲁商发展逐步向健康产业转型，公司业务结构发生变化，生物医药板块收入、利润占比提高。

事实上，在愈发艰难的当下，房企们正在“抢滩”的第二增值曲线不止于此。基于实际发展过程中遇到的问题及当下的发展态势，银柿财经将梳理了一批房企的转型案例。