地产哪三大变革（本轮地产改革的本质是什么）

银行房地产贷款集中度管理新规出炉！短期有无投放压力、对各家银行影响几何、这轮地产改革的本质又是什么？

1、近日，房地产贷款集中度管理制度出炉。将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起实施。2、短期是否会带来较大投放压力、对银行的影响几何、持续地产监管的本质是什么？2020年12月31，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》 ，将根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设定房地产贷款集中度管理要求。通知自2021年1月1日起实施。通知称房地产贷款集中度管理是指银行业金融机构（不含境外分行）房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限，开发性银行和政策性银行参照执行。多家券商机构周末对此进行了点评：1）短期并不会带来较大投放压力国君地产团队分析指出，单纯从本次政策的影响来看，短期并不会带来较大投放压力，对中长期影响依然是设置了弹性上限，目前基本处于上限或略超上限水平，类似于三条红线监管出台时的情况，考虑到居民贷款周期远长于企业贷款，从净新增角度，对居民贷款影响较大。以余额来看，个人贷款占各项贷款余额约19%，企业占比9%，合计29%，对比本次要求，已经达到了第二档（居民20%、整体27.5%）的天花板，也即未来将进行压降。从新增来看，则超出较多，新增居民中长期贷款占新增人民币贷款的比重，自2011年以来，平均达到了30%，且在部分年份如2016年达到了45%，也即当前新增部分基本达到了第一档的天花板（居民32.5%、整体40%）。由于居民贷款的时间周期（10~30年）远长期企业贷款（1~5年），未来保持存量比重不增加，从净新增投放上，对居民贷款的冲击较大。目前来看，三条红线和银行集中度均是针对房企金融化进行监管，且是从主动需求和被动投放两方面进行，当前进入到金融改革深水区，我们仍然预计政策的影响将在2021年年底结束。申万宏源宏观团队指出，通知还设立了2年以上的过渡期，并将住房租赁有关贷款、资管新规过渡期内回表的房地产贷款排除在统计范围之外，尽力避免对银行业和房地产企业造成短期冲击。2）对银行影响几何？

央行的答记者问中指出，大部分银行业金融机构符合管理要求，真正需要控制房地产相关贷款增速的银行并不多。中信证券根据2020H整理数据看，大行中的建行和邮储按揭贷款略高于管理要求，Gu份行中的兴业、招行、平安、浦发总体涉房贷款占比偏高，城农商行中的成都、郑州、青岛、青农和厦门银行涉房贷款亦偏高。简单测算来看，未来两年若银行保持各项贷款12%左右增速，通过控制涉房贷款增速在8%左右，则能实现2年过渡期内压控2%占比要求（对应每年压控1pct），在此过程中探索替代性的优质信贷投放领域将成为上述银行的经营关键。此外，通过信贷资产证券化手段实现出表，亦可成为涉房贷款控制的可选手段。3）本质是地产去金融化其实，今年年中也曾有报道银行集中度政策。彼时市场认为银行贷款政策或向龙头房企集中，而本次文件证明了，只是银行内部针对贷款流向行业的监管。国君地产团队分析指出，从房住不炒、建立长效机制、房地产贷款集中度管理等政策来看，思路很明确。最本质的改革就是地产去金融化。主要涉及房企在拿地、在建、预售这3个环节存在同一资产的反复抵押问题，2018年是去拿地环节重复抵押元年，逐步向在建和预售环节过渡。把作为原材料的土地进行资本化是房炒的最根本原因，这导致了土地市场可能出现的囤积居奇现象，使原材料无法形成产成品的有效供给，这一过程在当前资管新规下得到了极大的改变。然而在建环节对应的银行开发贷和预售环节对应的按揭贷款，再叠加公开市场债务，去金融化依然处于深水区，尚有较长的改革时间来扭转。