新塘镇城中村的爱情(值得再爱一次吗)

文:园长

嫁给普男的10年,这应该是新塘业主们内心最深沉的唏嘘。

园长开号的第二篇文章,写的是新塘,4年前的文章,如今看来,还是很有意思

新塘镇城中村的爱情(值得再爱一次吗)(1)

复习请戳这里:广州新塘,房价什么时候破3万??

4年前园长说,新塘城市面貌一般,配套层次没提升,要破3万,第一靠 TOD,第二靠旧改,第三靠黄埔。

新塘镇城中村的爱情(值得再爱一次吗)(2)

4年后再看,新塘好像似乎大概破了3万,TOD板块过了3万5,13号线的几个盘,早前市场好的时候跳起来拍了一下3万的肩膀又掉回去了,剩下的还在折腾。

破3靠啥??TOD有点雏形了,黄埔受宠升了妃,新塘,也跟着抬旗成了昭仪。

达标了吗?半达标。大家满意吗?应该没那么满意。

那么新塘,还能买吗??怎么买?我们慢慢说。

广州新塘,褒贬不一,有说投资黑洞的,也有说刚需天堂的,但是有一点市场必须得认,如果你要在广州买房,没有名额,如果你是刚需,想实现天河上班,要自住新房,新塘是不限购区里最优选。

无他,新塘在增城最成熟,新塘跟黄埔天河连接更紧密,新塘的资源利好在增城最多,新塘房价一定是增城的天花板。

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新塘是广州的楼市活地图,也是唯一一个老中青3代楼盘都在卖的板块,没错,人老珠黄也要上场厮杀。

1.0时代的超级大盘,比如千年老妖盘凤凰城(云顶),翡翠绿洲(香江天赋),合生湖山国际。

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2.0时代本地开发商的镇区白江地铁口新盘,如今的二手高交易板块 惠百氏 东方名都等

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3.0时代 品牌开发商进驻后的 越秀星图,华润公园上城,万科金茂四季和招商臻园,星耀TOD,以及远洋,路劲等新盘。

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对,老中青三代同堂PK,人老珠黄、过气二线与当红主播小姐姐一起下场的新塘。

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光看上图的楼盘品质感,你也能感觉到三代产品的差异。

一个有意思的事情是,4年前,新塘的网红还是招商臻园,碧桂园云顶和香江天赋,如今一代新人换旧人,大家悄咪咪的喜欢的品质小姐姐,最爱变成了品秀星图,华润公园上城和万科金茂四季等。

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1代和2代的新房,你还听过吗??

市场就是这么残酷。

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新塘的网红,为什么更新的那么快,到底是群众薄情寡信,还是新塘老盘不思进取???

看看新塘恩客的更迭。

事实上,新塘最大的买家,一直都是广州客,第一代70后,第二代80年,第三代90后。

再看群众喜好的变化。

20年前,新塘交通不便,唯有广园通广州,大家喜欢的是楼巴下的高性价比的大城。

10年前,新塘的13号线开建后,群众的爱变成了地铁通勤带来的安家念想,白江地铁口附近的楼盘大卖。

到如今,新塘的饼已经画成,没新概念刺激,自身条件不低的90后,开始追逐实收品质。

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注意到一点没有??

无论哪个时代,交通都是新塘买房客户最关注的中心,曾经的现在的网红盘,大多靠交通出圈,只是如今,增加了,教育拉分。

故而,只要新塘仍然承接东部新广的肉体,交通和教育就是你能在选择时候必须考量的要素。

1.0的时代买入的广州客,大多已经置换出去,而2.0的有坚守,但绝大部分也的心思仍然是奔向了外区,3.0的新广,由于限购,预算选择新塘。

新塘买房的重点是进阶,增城进阶是黄埔,黄埔的进阶是天河,天河的进阶是珠城。只要能折腾,每个房子都是你的跳板。

所以,作为第一个新手村的新塘,选择原则,是未来跑赢大多数,是能置换,请,深深,记住你的接盘侠的喜好:品质,名校,交通,品牌。

要对新塘持悲观态度吗?园长认为不。

事实上,4年的时间,我们看到了新塘TOD生出雏形,看到了新塘北部的开拓和发展,看到了新塘商业的崛起,看到了新塘楼盘品质的提升。

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作为广州东部不限购的成熟区域,新塘仍然是同价之下,新广自住同学打怪升级幸福感相对比较高的场所,不需要一票否决。

当然,同黄埔南沙等选手比,新塘真的是个普男,但是,这个社会上,黄埔和南沙的精英毕竟是少数,普男新塘不算快但是也没拖后腿,而且,接下来大家都慢的时代,成熟的新塘,反而是他独特的优势。

自住同学,仍然可选。记住上面的原则。

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