新塘镇城中村的爱情（值得再爱一次吗）

文：园长

嫁给普男的10年，这应该是新塘业主们内心最深沉的唏嘘。

园长开号的第二篇文章，写的是新塘，4年前的文章，如今看来，还是很有意思

复习请戳这里：广州新塘，房价什么时候破3万？？

4年前园长说，新塘城市面貌一般，配套层次没提升，要破3万，第一靠 TOD，第二靠旧改，第三靠黄埔。

4年后再看，新塘好像似乎大概破了3万，TOD板块过了3万5，13号线的几个盘，早前市场好的时候跳起来拍了一下3万的肩膀又掉回去了，剩下的还在折腾。

破3靠啥？？TOD有点雏形了，黄埔受宠升了妃，新塘，也跟着抬旗成了昭仪。

达标了吗？半达标。大家满意吗？应该没那么满意。

那么新塘，还能买吗？？怎么买？我们慢慢说。

广州新塘，褒贬不一，有说投资黑洞的，也有说刚需天堂的，但是有一点市场必须得认，如果你要在广州买房，没有名额，如果你是刚需，想实现天河上班，要自住新房，新塘是不限购区里最优选。

无他，新塘在增城最成熟，新塘跟黄埔天河连接更紧密，新塘的资源利好在增城最多，新塘房价一定是增城的天花板。

新塘是广州的楼市活地图，也是唯一一个老中青3代楼盘都在卖的板块，没错，人老珠黄也要上场厮杀。

1.0时代的超级大盘，比如千年老妖盘凤凰城（云顶），翡翠绿洲（香江天赋），合生湖山国际。

2.0时代本地开发商的镇区白江地铁口新盘，如今的二手高交易板块 惠百氏 东方名都等

3.0时代 品牌开发商进驻后的 越秀星图，华润公园上城，万科金茂四季和招商臻园，星耀TOD，以及远洋，路劲等新盘。

对，老中青三代同堂PK，人老珠黄、过气二线与当红主播小姐姐一起下场的新塘。

光看上图的楼盘品质感，你也能感觉到三代产品的差异。

一个有意思的事情是，4年前，新塘的网红还是招商臻园，碧桂园云顶和香江天赋，如今一代新人换旧人，大家悄咪咪的喜欢的品质小姐姐，最爱变成了品秀星图，华润公园上城和万科金茂四季等。

1代和2代的新房，你还听过吗？？

市场就是这么残酷。

新塘的网红，为什么更新的那么快，到底是群众薄情寡信，还是新塘老盘不思进取？？？

看看新塘恩客的更迭。

事实上，新塘最大的买家，一直都是广州客，第一代70后，第二代80年，第三代90后。

再看群众喜好的变化。

20年前，新塘交通不便，唯有广园通广州，大家喜欢的是楼巴下的高性价比的大城。

10年前，新塘的13号线开建后，群众的爱变成了地铁通勤带来的安家念想，白江地铁口附近的楼盘大卖。

到如今，新塘的饼已经画成，没新概念刺激，自身条件不低的90后，开始追逐实收品质。

注意到一点没有？？

无论哪个时代，交通都是新塘买房客户最关注的中心，曾经的现在的网红盘，大多靠交通出圈，只是如今，增加了，教育拉分。

故而，只要新塘仍然承接东部新广的肉体，交通和教育就是你能在选择时候必须考量的要素。

1.0的时代买入的广州客，大多已经置换出去，而2.0的有坚守，但绝大部分也的心思仍然是奔向了外区，3.0的新广，由于限购，预算选择新塘。

新塘买房的重点是进阶，增城进阶是黄埔，黄埔的进阶是天河，天河的进阶是珠城。只要能折腾，每个房子都是你的跳板。

所以，作为第一个新手村的新塘，选择原则，是未来跑赢大多数，是能置换，请，深深，记住你的接盘侠的喜好：品质，名校，交通，品牌。

要对新塘持悲观态度吗？园长认为不。

事实上，4年的时间，我们看到了新塘TOD生出雏形，看到了新塘北部的开拓和发展，看到了新塘商业的崛起，看到了新塘楼盘品质的提升。

作为广州东部不限购的成熟区域，新塘仍然是同价之下，新广自住同学打怪升级幸福感相对比较高的场所，不需要一票否决。

当然，同黄埔南沙等选手比，新塘真的是个普男，但是，这个社会上，黄埔和南沙的精英毕竟是少数，普男新塘不算快但是也没拖后腿，而且，接下来大家都慢的时代，成熟的新塘，反而是他独特的优势。

自住同学，仍然可选。记住上面的原则。

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