独栋40年产权别墅值得买吗 花几百万买40年产权商墅

“限墅令”之下，纯别墅逐渐淡出人们的视野，有人盯上了商墅。

除了产权不同，商墅看起来似乎和住宅别墅差别不大，并且在用途方面更灵活，价格也更划算。

那么商墅值得买吗？昆明有哪些商墅项目？

商墅就是商业性质的别墅，是商业和别墅相组合而成的两用空间。

商墅的本质在“商”，而不在“墅”，同时又融合居住、办公、商铺等多功能于一体。

商墅与之对应的是住宅别墅，两者最大不同就是产权年限，商业别墅属于商业性质，使用年限一般是40年或者50年，普通别墅的产权属于住宅性质，使用年限是70年。

（昆明某住宅别墅）

因为产权年限不同，导致购房资格、水电收费标准、税费缴纳标准以及贷款政策都有所区别，其实也就是住宅和商业产品的区别。

比如，限购政策比较严格的城市，住宅别墅需要有购房资格，商墅有钱就能买；商墅是商水商电、住宅别墅是民水民电。

另外普遍来说，住宅别墅通常位置更偏远，商业别墅交通更便利，配套更完善，生活更方便，但这个不绝对。

商业别墅由于土地性质属于商业，就不可避免的有了很多商业产品的弊端，缺点就和公寓差不多。

属于乍一看觉得比较划算，但如果考虑到居住成本、居住舒适度和交易成本，就有些鸡肋了。

因此，很多人把“商墅”，比作“伤墅”、“伤心墅”，买了不好住，想卖税费太高又卖不掉。

那为什么还是不断有商墅项目涌现，谁在买商墅呢？

商墅除了有位置上的优势，还有用途上的灵活多变。

商墅可居住、可办公、可经营，总之可根据自己的需求来改造、拓展空间；住宅别墅主要还是用来居住，不能用于经营。

（昆明某商墅项目）

《民法典》规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主要将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

但经营商业活动通常会很吵，业主一般不会同意，所以经营许可证一般是办不下来的。

而商墅是商业性质，本身就可以从事经营活动，因此大多数人买商墅主要还是用于经营和投资，自住比较少。

就昆明而言，大概在2009年，出现了商墅这个词汇，第一个商墅项目是香樟十六坊，但继这个项目后，昆明几年时间内都没怎么出现商墅项目。

直到2015年左右，商墅的定义越来越广泛，加上当时的昆明，很多住宅项目在出让时都会有商业地块，部分项目的低楼层独立商业在对外推广时也会说是商墅，昆明的商墅产品有多了起来。

比如博欣盛世、融创春风十里、滇池湖滨半岛，虽然说是商墅，不过从规划的层高、规模来看，更像社区的独立商业体或是商业会所。

但目前要说真正的商墅，昆明其实不多，血拼姐盘点后发现在售项目大概只有5个（不含封盘、停工、烂尾项目）。

（昆明在售商墅项目 不完全统计，如有遗漏，欢迎指出）

这些项目入市都有不断的时间，卖得也不温不火，大概只有保利春湖小镇热度高一点，可见，商墅也没有多受欢迎，甚至没多少人买单。

一方面，商墅的最大的两个优势是价格和不限购，但昆明的限购政策并不严格，而且目前在售的住宅别墅价格也没有太大差别，就让商墅的优势被弱化了很多。

另一方面，市场饱和。前些年，大量出现的独立商业也有和商业同样的用途，占据了很大一部分商墅市场，导致商墅购买力不足，供应自然就会逐渐减少。

写在最后

在一线城市，土地资源更加稀缺，商墅的价值会比较突出。而在昆明，不管是从城市发展还是市场现状来看，商墅的优势都不够明显。考虑居住，主城合院、近郊别墅更受青睐；考虑经营，普通商业中心、商办公寓也是不错的选择。